LH 금융지원 개선에도… 기존 신축매입 사업장 자금난 ‘여전’

3개월 단위 공사비 지급 등 개선에도
약정 체결 기존 연동형 적용 불투명
‘先착공 後 검증’ 완료 전 조달 부담
자금난땐 공공임대 공급 차질 우려

이미지 생성은 생성형AI(Chat GPT)를 활용하였음.

경기도에서 한국토지주택공사(LH)의 민간 신축 매입약정 사업을 추진 중인 A씨는 최근 사업을 계속 진행할 수 있을 지를 놓고 고민이 깊어졌다. LH가 민간사업자의 자금 부담을 줄이겠다며 금융지원 개선책을 내놨지만, 정작 A씨가 참여한 기존 연동형 사업장에 새 제도가 적용되는지는 명확하지 않기 때문이다.

A씨가 가장 우려하는 것은 ‘선착공 후 적산’ 방식이다. 사업 속도를 높이기 위해 공사를 먼저 시작할 수 있지만, 최종 공사비 적산(공사비 검증)이 끝나지 않은 상태에서 착공해야 해 초기 공사비 조달이 문제다.

최종 적산까지 수개월이 걸릴 경우 그동안 발생하는 공사비를 시공사나 시행사가 먼저 부담해야 한다. LH가 새로 도입한 3개월 단위 공사비 기성 지급 방식이 기존 조기착공 사업장에도 적용된다면 부담을 상당 부분 덜 수 있지만, 적용 여부가 불투명한 상황이다.

A씨는 “선착공을 하면 공사는 시작할 수 있지만 최종 적산이 끝나지 않은 상황에서 공사비를 어떻게 조달해야 할지가 가장 큰 문제”라며 “3개월마다 기성 지급이 이뤄진다는 전제가 있어야 실제로 조기착공을 선택할 수 있는 것 아니냐”고 말했다.

정부와 LH는 민간 신축 매입약정 사업자의 자금 부담을 낮추고 공급 속도를 높이기 위한 제도 개선에 나섰다.

국토교통부는 지난 5월22일 오피스텔과 도시형생활주택 등 비아파트 공급 확대를 위한 ‘비아파트 공급 보완방안’을 발표했다. 민간사업자의 초기 부담을 줄이고 공급을 앞당기는 것이 주요 내용이다. 관련 개선책은 7월20일부터 전면 시행됐다.

LH도 지난달 ‘2026년 제2차 민간 신축 매입약정’을 공고하면서 금융지원 방식을 손질했다. 관리형 토지신탁 방식의 토지확보지원금을 최대 80%(기존 토지비의 70%)까지 확대하고, 착공 이후 실제 공정률에 따라 공사비를 분할(기존 골조공사후 60%→3개월 단위) 지급하는 내용 등이 포함됐다.

하지만 기존 사업장에는 이 같은 개선책이 어디까지 적용되는지 명확하지 않아 혼선을 빚고 있다.

이번 제도가 신규 사업자의 초기 자금 부담을 낮추는 데 초점이 맞춰진 반면 이미 약정을 체결하고 사업을 진행 중인 기존 사업장에 대한 적용 범위는 제한적이라는 것이 업계의 주장이다. 특히 기존 연동형 사업장은 사업 추진 이후 공사비와 금융비용이 크게 상승한 데다 부동산 경기 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축까지 겹치면서 사업 여건이 악화된 상태다.

이런 상황에서 조기착공을 유도하면서도 최종 적산 전 공사비 조달 방안이 충분히 마련되지 않는다면 기존 사업자의 자금 부담이 오히려 커질 수 있다는 지적이 나온다.

건설업계에서는 ‘선착공’과 ‘3개월 단위 기성 지급’을 별개의 제도로 봐서는 안 된다고 주장한다.

선착공 이후 최종 적산까지 상당한 시간이 걸릴 수 있는 상황에서 기성 지급이 뒷받침되지 않으면 시공사가 막대한 공사비를 선투입해야 하기 때문이다. 게다가 최근 공사비 상승과 금융시장 위축으로 시공사 역시 자체 자금으로 이를 감당하기 쉽지 않은 상황이다.

PF도 걸림돌이다. 최종 적산이 완료되지 않아 총사업비가 확정되지 않은 상태에서는 금융기관 입장에서도 대출 규모와 사업성 등을 판단하기 어렵다는 것이다.

한 건설업계 관계자는 “조기착공을 유도하려면 착공 이후 일정 기간 발생하는 공사비를 어떻게 지급할 것인지까지 함께 설계돼야 한다”며 “3개월 단위 기성 지급이 기존 연동형 조기착공 사업장에 적용되지 않는다면 선착공의 실효성이 떨어질 수 있다”고 강조했다.

착공 단계에서 필요한 초기 자금 조달 문제도 남아 있다. 토지 확보와 착공 과정에서 금융기관을 통한 자금 조달이 쉽지 않은 만큼 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증을 활용한 초기 금융지원도 함께 마련해야 한다는 게 업계의 요구다.

업계에서는 이번 금융지원 개선책이 신규 사업자의 부담을 낮추는 데 그쳐서는 안 된다고 주장한다. 이미 약정을 체결한 기존 연동형 사업장이 자금난으로 공사를 중단하거나 사업이 지연될 경우 결국 공공임대주택 공급에도 차질이 발생할 수 있기 때문이다.

한 업계 관계자는 “현재 자금 지원이 절실한 곳은 새로 사업을 시작하려는 현장만이 아니라 이미 약정을 맺고 진행 중인 현장”이라며 “기존 사업장이 정상적으로 준공돼야 실제 공급 물량으로 이어지는 만큼 기존 연동형 사업장에 대한 보완책이 필요하다”고 말했다.

이에 대해 LH 매입임대사업처 관계자는 “LH가 7월10일부터 공고하는 매입임대 사업분부터 적용하고 있다”며 “다만 올해 시작하는 사업분까지 완화하고 있지만 이전 사업은 아직 검토하고 있지 않다”고 밝혔다.

화성/신창윤 기자 shincy21@kyeongin.com