[부동산 심머니] "우리도 성수처럼 직주락 도시로"… 영등포 재건축 투자 주목

영등포 양평·문래·당산 등 일대
준공업지역 복합개발 기대감 쑥
교통망도 확충, '제2 성수' 주목
양평신동아·당산현대3차 재건축
용적률 400%적용 사업성 개선돼
매매가 20억이하로 稅부담 적어

정부의 8·13 공급대책으로 서울 영등포구 양평·문래·당산 일대 준공업지역이 다시 주목받고 있다. 공장·창고용지의 복합개발이 쉬워지면 일자리와 상권이 늘고 주변 아파트 가치도 재평가될 수 있어서다. 이 일대가 성수동처럼 공장지대의 이미지를 벗고 일자리와 주거, 여가가 어우러진 '직주락' 도시로 거듭날 수 있을까.

◆정부, 준공업지역 복합개발 문턱 낮춰

8·13 공급대책을 계기로 영등포 일대에 복합개발 바람이 불지 주목된다. 그동안 개발이 쉽지 않았던 공장·창고용지를 주거·산업 복합시설로 바꿀 여지가 커졌기 때문이다.

정부는 공업지역 대체 지정 범위를 '같은 시·도'에서 '다른 시·도'로 넓히기로 했다. 이렇게 하면 서울 준공업지역 내 공장이나 철도시설을 서울 밖으로 옮기고 빈자리에 주택을 지을 수 있게 된다.

또 준공업지역 내 유휴용지와 국공유지, 신규 산업단지로 이전할 예정인 공장용지를 공공이 직접 매입해 개발하는 방안을 추진한다.

생산 기능이 떨어진 공장을 산업·업무·주거시설로 개발하는 '산업혁신구역' 규제도 완화된다. 서울에는 산업혁신구역 후보가 될 수 있는 1만㎡ 이상 저이용 용지가 21곳 있다. 서울시는 문래동 옛 대선제분 용지(1만8966㎡)에서 시범사업을 진행하고 있다. 국토교통부는 연말까지 관련 지침을 개정할 예정이다.

부동산업계에선 영등포가 '제2의 성수'로 변신할지 주목한다.

앞으로 확충될 교통망도 준공업지역 복합개발의 효과를 키울 수 있다. 서울시는 서남권 대개조 프로젝트에 따라 국회대로 신월IC~국회의사당 교차로 7.6㎞ 구간에 4.1㎞ 길이의 지하차도를 놓는다. 지상부에는 공원을 조성해 도로로 갈라진 지역을 연결한다. 서부간선도로는 현재 4차로에서 5차로로 넓힌다.

철도망도 업그레이드된다. 서울시는 기존 목동선을 '서남선'으로 확대해 마곡나루역과 가산디지털단지역을 본선으로 잇고, 서부트럭터미널에서 당산역까지 지선을 두는 방안을 추진한다.

◆준공업지역 용적률 최대 400%

오랫동안 제자리걸음을 하던 영등포 준공업지역에선 노후 아파트 재건축·재개발이 속도를 내고 있다. 서울시가 한발 앞서 용적률 규제 완화에 나서면서 사업성이 대폭 개선된 영향이 크다. 서울시는 준공업지역 공동주택의 법적상한용적률을 최대 400%까지 높이기로 했다. 지난달 말 영등포구가 정비계획 변경안 재공람에 들어간 양평동1가 신동아아파트와 당산동4가 당산현대3차가 대표적이다.

지하철 5호선 양평역 도보권인 신동아는 기존 15층 513가구에서 최고 45층 762가구로 재건축된다. 종전 정비계획안은 용적률 299.94%를 적용해 최고 30층(90ｍ 이하), 563가구였다. 서울시의 용적률 400% 규제 완화 덕분에 층수가 15층 높아지고 가구 수도 199가구 늘었다. 전체 762가구는 △60㎡ 이하 371가구 △60㎡ 초과~85㎡ 이하 368가구 △85㎡ 초과 23가구로 각각 계획됐다. 85㎡ 이하가 전체의 97%를 차지한다.

사업성을 나타내는 추정비례율은 101.59%로 집계됐다. 이를 바탕으로 단순 계산하면 전용면적 50㎡ 보유자가 59㎡를 신청할 경우 약 3억7500만원의 추가분담금이 예상된다.

당산현대3차는 기존 15층 509가구를 재건축을 통해 최고 46층 741가구로 짓는다. 신동아처럼 중소형 평형이 압도적으로 많다.

400%에 육박하는 용적률(399.55%)과 사업성 보정계수(1.39) 등을 적용한 결과 비례율은 100.53%로 추정됐다.

신동아는 서울시 통합심의를, 당산현대3차는 서울시 신속통합기획 자문을 거쳐 정비계획 심의를 각각 통과했다.

영등포에선 문래국화아파트, 양평제13구역, 문래동4가 등도 같은 규제 용적률 혜택을 받고 정비사업을 추진하고 있다.

◆59㎡ 매매 18억원대…'덜 똘똘한 한 채'

영등포 준공업지역 재건축 단지는 '덜 똘똘한 한 채' 후보로 꼽힌다. 매매가격이 대체로 20억원 이하여서 부동산 세제 개편에 따른 실거주 1주택자 세 부담이 상대적으로 가벼운 데다 준공업지역 개발호재도 기대할 수 있어서다. 국토부 실거래가공개시스템과 현지 중개업소에 따르면 신동아 전용 61㎡는 지난 6월 15억원에 실거래됐다. 현재 로열층·동 매물은 18억원에 나와 있다. 당산현대3차 전용 84㎡는 6월 17억원에 손바뀜됐다. 현재 호가는 18억5000만원이다.

영등포 신규 단지의 일반분양가가 전용 59㎡ 기준 18억원을 넘어선 것도 주목할 만하다. 같은 준공업지역이라도 입지와 브랜드, 상품성이 달라 단순 비교는 어렵지만, 영등포 신규 단지 일반분양가가 빠르게 높아지고 있는 셈이다. 40층대 고층 아파트로 재건축되는 신동아와 당산현대3차의 일반분양가도 비교적 비싸게 책정될 가능성이 있고, 이 경우 일반분양 수입이 늘어 추가분담금이 줄어들 전망이다.

이번 부동산 세제 개편안도 투자 매력을 높이고 있다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 공시가격 14억원(시세 약 20억원)으로 높아진다. 현재 거래가격을 기준으로 신동아와 당산현대3차 등 대부분 재건축 단지는 과세선 아래다. 직접 살면서 재건축과 준공업지역 개발 효과를 기다리는 실수요자라면 '덜 똘똘한 한 채'로 접근할 만하다는 얘기다.

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[임영신 기자]