30년 일산, 재건축 변곡점…민경선 ‘350% 공약’ 이제 실행의 시간

특별법→선도지구→기본계획까지 왔지만 특별정비구역 지정은 아직
민경선, 후보 시절 ‘재건축 아파트 용적률 350% 추진’ 공약…인수위 백서에도 기재
이홍규 “사업성·속도·경관 함께 풀어야”…市, 기본계획 재정비·가이드라인 마련
300→350% 조정 여부와 선도지구 속도전…민선9기 일산 재건축 첫 시험대

일산신도시 재건축 이슈 관련 요약 이미지. 사진=김태훈 기자, 고양시청, ChatGPT

30년 넘게 일산신도시를 지켜온 아파트들이 '재건축'을 앞두고 있는 가운데, '용적률 상향' 이슈가 다시금 제기됐다.

특별법이 만들어지고 선도지구까지 선정됐지만 주민들이 체감하는 속도는 아직 기대에 미치지 못한다. 여기에 민경선 고양시장이 후보 시절 '재건축 아파트 용적률 350% 추진'을 약속하면서 일산 재건축은 민선9기 초반 가장 주목받는 주거정책 가운데 하나로 떠올랐다.

지난 21일 제307회 고양특례시의회 임시회에서 이홍규 의원은 시 집행부에 "재건축을 한다고 하는데 고양시는 어떤 일산을 만들 것이며, 얼마나 빠르게 길을 열 것인가"라는 묵직한 질문을 던졌다.

◇ 1992년 입주 시작…특별법 거쳐 48개 정비예정구역으로

일산신도시는 1990년대 초 주택난 해소를 위해 조성된 수도권 1기 신도시다. 백송마을5단지가 1992년 8월 준공되는 등 본격적인 입주가 시작된 지 이미 30년을 훌쩍 넘겼다. 주차장과 배관, 건축물뿐 아니라 도로와 학교, 공원 등 도시 기반시설 전체를 새로운 시대에 맞게 바꿔야 한다는 요구가 커진 배경이다.

전환점은 2023~2024년이었다. 고양시는 2023년 4월 '2035 고양시 노후계획도시 정비기본계획' 수립에 착수했고, 같은 해 12월에는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 제정됐다. 특별법은 2024년 4월 시행되면서 기존 개별단지 재건축을 넘어 기반시설까지 함께 정비하는 '도시 재창조'의 법적 틀을 마련했다.

이어 2024년 11월 1기 신도시 선도지구가 발표됐다. 일산에서는 후곡3·4·10·15단지, 강촌3·5·7·8단지, 백송1·2·3·5단지 등 아파트 3개 구역 8천912가구가 선정됐고 정발2·3단지 연립 262가구가 별도 정비물량으로 포함돼 사실상 4개 구역 9천174가구가 선도사업의 출발선에 섰다.

고양시 정비기본계획도 2025년 5월 경기도 승인을 거쳐 6월 5일 고시됐다. 현재 일산에는 아파트 22개, 연립 17개, 복합용지 8개와 흰돌4단지 영구임대를 포함해 모두 48개 특별정비예정구역, 481만8천㎡가 설정돼 있다.

그러나 '계획'과 '사업' 사이에는 여전히 간극이 있다. 이 의원이 시정질문에서 지적했듯 분당·평촌·산본·중동에서는 특별정비구역 지정이 앞서 나간 반면 일산은 아직 지정 완료 구역이 없다. 선도지구들이 주민제안과 사전자문, 경관심의 등 절차를 밟고 있는 단계다.

◇ 민경선이 꺼낸 '350%'…공약으로 못박은 인수위

민선9기가 출범하며 판은 다시 움직이기 시작했다. 민경선 시장은 후보 시절 일산 재건축의 사업성을 끌어올리기 위해 아파트 용적률을 350%까지 높이겠다는 방향을 제시했다. 당선 이후 구성된 고양대전환준비위원회 백서의 126개 공약 목록에도 '재건축 아파트 용적률 350% 추진'이 명시됐다.

이는 단순한 숫자 제시에서 그치지 않았다. 백서는 공약 검토보고서를 통해 "일산신도시의 재건축 기준용적률을 합리적으로 상향 수정해 타 1기 신도시 수준의 사업성을 확보하고 정비사업의 신속한 추진을 도모한다"고 정책 목표를 설정했다. 현행 아파트 기준용적률 300%가 다른 1기 신도시보다 낮다는 점을 핵심 문제로 짚었다.

실제로 일산 아파트의 기준용적률은 300%다. 분당은 326%, 평촌과 산본은 각각 330%, 중동은 350%다. 연립주택 역시 일산은 170%로 분당 250%보다 낮다. 이 의원은 일산의 낮은 주택가격과 일반분양 수익까지 고려하면 같은 용적률이라도 다른 신도시보다 사업성이 불리할 수 있다고 지적했다.

다만 300%를 350%로 바꾸는 것은 시장의 결정 한 번으로 끝나는 일이 아니다. 인수위 검토에서도 인구와 세대수, 기반시설 수용능력 등을 다시 검토해 정비기본계획을 변경하고 경기도 승인 절차를 밟아야 하며, 재수립 용역에는 약 5억 원과 약 1년이 소요될 수 있다고 분석했다. 당선 직후에는 기준용적률 자체를 350%로 높이는 방안과 기존 기준용적률 300%를 유지하면서 개별 사업의 정비용적률을 높이는 방안이 함께 검토됐다.
 

지난 21일 제307회 고양특례시의회 임시회가 열린 가운데, 이홍규 고양특례시의원이 시정질문을 통해 일산신도시 용적률 상향을 통한 재건축 활성화를 강력하게 촉구했다. 김태훈 기자

◇ 이홍규가 던진 세 가지…사업성·속도 넘어 '어떤 일산인가'

이번 시정질문에서 이 의원은 논의를 한 단계 더 넓혔다. 용적률만 높인다고 성공적인 재건축이 되는 것은 아니라는 것이다.

그는 사업성, 행정 속도와 함께 '경관'을 세 번째 축으로 제시했다. 고층 아파트를 개별적으로 허용하는 방식이 아니라 일산 전체 스카이라인과 생활권별 높이, 공원·하천·학교·주요 도로의 조망축, 녹지와 바람길 등을 종합한 도시 차원의 기준이 필요하다고 주문했다.

이에 시는 토지등소유자가 특별정비계획 초안을 마련해 사전자문을 요청하면 관련 부서 협의와 전문가 자문을 진행하고, 앞으로 경관 분야를 포함한 전문가 자문단을 확대하겠다고 답했다.

더 주목되는 대목은 '2035 고양노후계획도시 정비기본계획'을 다시 손보겠다고 공식화한 점이다. 시는 이번 제3회 추경에서 재정비 용역비를 확보해 변화된 도시 여건과 민선9기 정책 방향을 반영하고, 이와 동시에 '특별정비계획 수립 가이드라인'을 만들겠다는 입장이다.

이는 민경선 시장의 350% 공약이 선거 구호에서 실제 도시계획 변경 절차로 넘어가는 첫 단계라는 점에서 의미가 작지 않다. 추후 용역을 통해 인구와 교통, 학교, 공원, 상하수도 등 기반시설이 감당할 수 있는 수준을 다시 산정한 뒤 구체적인 수치가 결정될 가능성이 크다.

◇ 앞으로 관건은 '350%' 숫자 넘어 '시간표'

앞으로 일산 재건축의 성패를 가를 첫 번째 관문은 제3회 추경이다. 정비기본계획 재정비 용역비가 확정되면 민선9기 정책방향을 반영한 용적률 재검토가 공식적으로 시작된다.

또한 용역 기간 동안 진행 중인 선도지구를 멈추지 않는 것이다. 인수위 백서도 기본계획 재수립이 끝날 때까지 이미 행정절차를 밟고 있는 구역에 대해 탄력적인 추진방안을 마련해야 한다고 주문했다.

아울러 '350%'를 실제 사업성 개선으로 연결하는 방법이다. 용적률을 올리면 일반분양 물량은 늘지만 동시에 인구와 교통량이 증가하고 학교·도로·공원·상하수도 확충 부담도 커진다. 일산신도시에 거주 중인 김영석(66·일산서구 주엽동) 씨는 "공공기여와 공사비, 분양가격까지 맞물리는 만큼 숫자 하나를 올리는 것보다 그 증가분을 주민 부담 완화와 기반시설 개선으로 어떻게 연결할지가 중요하다"고 말했다.

마지막은 속도다. 기본계획을 다시 만드는 동안 선도지구와 후속 정비사업의 행정절차를 얼마나 앞당길 수 있느냐가 관건이다. 민선9기가 내놓을 정비기본계획의 새로운 숫자와 시간표가 주목되고 있다.

유제원·김태훈 기자