[시선] 2026년 8월 세법개정안, 내 자산에는 어떤 변화가 생길까?

주소현 하나은행 쌍용동지점 VIP PB팀장

지난 3일 정부가 '2026년 세제개편안'을 발표했다.

세법이라고 하면 어렵게 느껴지지만, 자산관리 관점에서 보면 방향은 의외로 간단하다.

"부동산은 실거주 중심으로 다시 짜고, 생산적 투자에는 혜택을 넓히며, 편법적 자산 이전은 꼼꼼히 관리하겠다"로 정리할 수 있다.

이번 부동산 세제개편의 핵심 키워드는 단연 '실거주'이다. 지금까지는 주택 수와 보유기간이 기준이었다면, 앞으로는 주택의 가치와 실제 거주 여부를 함께 보겠다는 것이다.

종부세도 주택 수 차등 과세를 주택가액 중심으로 바꾸는 방향이 제시됐다. 다만 기본공제와 공정시장가액비율 차등이 남아 다주택자 부담이 사라지는 것은 아니다.

1주택자에게 가장 중요한 부분은 종부세 기본공제이다.

실거주 1주택자는 12억원에서 14억원으로 확대되는 반면, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 방안이 제시됐다. 같은 1주택자라도 거주 여부에 따라 세 부담이 달라지는 것이다. 다만 고가주택은 1채라도 부담이 늘 수 있어, "1주택이니까 걱정 없다"고 단순하게 판단해서는 안 된다.

주목할 부분은 장기보유특별공제이다. 기존에는 오래 보유하면 양도세 공제를 받았지만, 앞으로는 실제 거주기간을 중요하게 반영한다. 한마디로 "오래 가지고 있었느냐"보다 "얼마나 실제로 거주했느냐"가 중요해지는 것이다. 특히 10년 이상 거주한 1주택자는 공제를 크게 확대하는 방안이 제시됐다.

다주택자에게 무조건적인 증세라고만 볼 필요는 없다. 보유 부담은 유지하면서도, 일정 기간 양도세 중과 부담을 낮춰 매도 출구를 마련했다. 조정대상지역 2주택자는 2027년 양도분부터 가산폭이 20%p에서 5%p로, 3주택 이상은 30%p에서 10%p로 낮아진다. 2028년에는 완화폭이 줄고 2029년부터는 현행으로 돌아간다. 따라서 "무조건 보유하라"도 "무조건 팔아라"도 아니다.

고액자산가에게 더 중요한 것은 "내 자산을 다음 세대에 어떻게 이전할 것인가"이다. 주택을 증여할 것인지, 금융자산으로 분산할 것인지, 상속으로 이전할 것인지에 따라 결과가 달라진다. 이번 개편을 계기로 상속·증여 시뮬레이션을 다시 해볼 필요가 있다.

정부가 강조하는 또 하나의 방향은 생산적 금융과 국내 투자 활성화이다. 자금이 부동산보다 기업 투자와 미래성장 분야로 흘러가게 하겠다는 것이다. 앞으로는 부동산 100%보다 부동산 + 금융자산 + 현금성 자산을 나누는 자산배분의 중요성이 커질 수 있다.

아직 정부안 단계이므로 국회 심의에서 내용이 달라질 수 있다. 서두르기보다 방향을 이해하고 내 자산에 미칠 영향을 미리 계산해보는 것이 현명하다.

"절세의 핵심은 세금을 피하는 것이 아니라, 내 자산의 미래를 먼저 설계하는 것이다"