분양·입주 밀리고 분양가 폭등… 3기 신도시 속도전 곳곳 암초 [부동산 아토즈]

본청약 끝낸 22개 단지 분석
분양 밀릴수록 입주시차 더 벌어져
분양가는 1년새 최대 2억원 상승
GTX 등 교통인프라 확충 하세월
공급 속도 낸다지만 현실은 글쎄

정부가 '8·13 대책'에서 3기 신도시 공급 속도전을 예고했지만 현실은 정반대다. 현재까지 본청약을 완료한 아파트는 1만5000여가구에 불과하다. 사업 지연으로 올해 분양한 단지는 3년을 훌쩍 넘긴 2030년에야 입주가 예정돼 있다. 분양가도 치솟아 전용 84㎡ 기준 8억원을 넘어서는 등 청약 문턱이 갈수록 높아지고 있다.

18일 파이낸셜뉴스가 3기 신도시 첫 본청약(공공분양)이 이뤄진 2024년 9월부터 현재까지 분양 현황(본청약 기준)을 조사한 결과 22개 블록 1만5200여가구로 파악됐다. 3기 신도시 5곳(남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양, 하남 교산)의 공급 목표는 17만여가구다. 현재까지 본청약이 이뤄진 공공분양이 10%가 채 되지 않는 셈이다.

지구별로 보면 창릉 6개 단지 4889가구, 왕숙 8개 단지 4962가구, 계양 3개 단지 1760가구, 교산 1개 단지 1115가구, 대장 4개 단지 2505가구 등이다. 업계 한 관계자는 "착공과 분양 등이 지연되고 있다"며 "공급에 총력을 기울여도 눈에 띄는 물량 증가는 나타나지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

입주시기도 갈수록 늦춰지고 있다. 22개 단지 본청약 모집공고를 분석한 결과 2024년에 공고가 나온 단지는 입주가 2026년으로 2년가량이다. 2025년 분양 단지는 2028년으로 3년으로 늘었고, 올해 모집공고 단지는 4년여 뒤인 2030년으로 잡혀 있다.

불과 몇 개월 차이로 입주시기가 극명하게 갈리는 단지도 있다. 올 4월에 공고가 나온 창릉 S-1블록의 입주시기는 2029년 5월이다. 2개월 뒤인 6월에 나온 S-4블록은 2030년 3월로 1년 정도 늦다.

분양가도 치솟고 있다. 왕숙 신도시의 경우 2025년 7월 1지구에서 A-1블록과 B-2블록 공공주택이 공급됐다. 분양가는 전용 59㎡ 4억원대, 74㎡와 84㎡는 5억원대에 책정됐다. 올 4월에 모집공고가 나온 왕숙2지구 A-3블록은 전용 74㎡ 6억원대, 84㎡ 7억원대에 선보였다.

창릉 신도시도 비슷하다. 2025년 1월에 선보인 S-5블록은 전용 84㎡ 기준 7억6000만원대다. 하지만 올 6월에 선보인 S-4블록은 8억6000만원대로 1억원 이상 상승했다.

정부가 약속한 '선 교통, 후 입주'도 쉽지 않은 것이 현실이다. 지구별 첫 입주는 인천 계양이 올 12월로 가장 빠르다. 이어 부천 대장 2027년 11월, 고양 창릉 2027년 12월, 남양주 왕숙 2028년 5월 순이다.

문제는 당초 정부가 약속한 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망 구축 사업이 계속 늦춰지고 있다는 점이다. 첫 입주와 맞춰 교통망을 완비하겠다는 계획은 실현이 쉽지 않아 보인다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부가 '선 교통 후 입주'를 강조해 왔지만 GTX 등 인프라 구축은 늦어지고 있는 것이 현실"이라며 "실제 공급 효과는 반감될 수밖에 없다"고 말했다. 고준석 연세대 교수는 "2018년 3기 신도시 계획을 발표하고, 인천 계양 기준으로 첫 입주까지 8년이 흘렀다"며 "정부가 다시 한번 속도전을 강조하고 있지만 여전히 걸림돌이 많은 것이 현실"이라고 말했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자