청년은 빌라 사고 아파트 갈아타라?…5년 뒤 집값 따져보면

더스쿠프 투데이 이슈
청년미래보금자리론
非아파트 LTV 80%
월세 대신 주담대 상환으로
자산 형성할 수 있다는 건 장점
다만, 2억5000만원 빌라를
5억원 아파트로 갈아타려면
아파트 연간 5% 상승할 때
빌라는 8%가량 올라야 해

청년이 집을 살 때 집값의 80%까지 빌려준다. 13일 정부가 내놓은 '청년미래보금자리론'의 핵심이다. 그런데 조건이 하나 붙었다. 대상 주택은 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 '비아파트'다. 빌라와 같은 연립·다세대주택이 대표적이고, 정부는 법 개정을 거쳐 오피스텔도 대상에 넣을 계획이다. 곧바로 논란이 일었다. 청년들이 선호하는 아파트는 놔두고 사실상 "청년은 빌라나 오피스텔을 사라는 것이냐"는 지적이었다.

빌라가 아파트로 가는 '징검다리'가 될 수 있을까. [사진 | 챗GPT 생성 이미지]

논란이 커지자 금융위원회는 추가 질의응답을 통해 진화에 나섰다. 금융위 관계자는 "기존 아파트 구입을 위한 정책적 혜택은 그대로 유지된다"며 청년미래보금자리론은 월세를 내며 비아파트에 사는 청년에게 새로운 선택지를 추가한 것이라고 설명했다. 월세로 없어질 돈을 비아파트라도 먼저 구매해 자산을 쌓은 뒤 아파트로 갈아탈 수 있도록 '징검다리'를 놓았다는 취지다.

일단 '빌라 가두리'라는 논란은 뒤로 미뤄보자. 그렇다면 정부 설명처럼 빌라가 정말 아파트로 가는 징검다리가 될 수 있을까. 정부가 제시한 사례를 그대로 놓고 계산해봤다. 정부가 든 사례는 2억5000만원짜리 빌라다. 담보인정비율(LTV) 80%로 청년이 자기 자금 5000만원을 넣고 나머지 2억원을 청년미래보금자리론으로 빌린다고 가정했다. 금리는 연 3%, 만기가 30년이라면 매달 갚는 원리금은 84만3200원이다.

정부 설명대로 매달 80만~90만원을 월세로 내면 그 돈은 사라지지만 같은 돈으로 대출 원리금을 갚으면 이자를 빼더라도 상환한 원금이 차곡차곡 쌓인다. 월 상환액은 84만3200원을 5년 간 갚으면 약 5059만원이고, 대출잔액은 약 1억7781만원으로 줄어든다. 5년 동안 약 2219만원의 원금을 갚는 셈이다.

문제는 청년이 최종적으로 원하는 집이 아파트인 경우다. 빌라를 보유하는 동안 아파트 가격도 움직이기 때문이다. 2억5000만원짜리 빌라를 산 청년이 5억원짜리 아파트로 갈아타려 한다고 가정해보자. 처음 빌라에 들어간 자기자본은 5000만원이다. 아파트 가격에 대입하면 격차는 4억5000만원이다.

아파트 가격이 5년 동안 연평균 5%씩 오른다고 가정해보자. 5억원이던 아파트 가격은 5년 후 약 6억3814만원이 된다. 그동안 청년은 대출원금 약 2220만원을 갚았다. 4억5000만원의 격차를 5년 뒤에도 유지하려면 갚은 원금을 포함하더라도 빌라 가격은 약 3억6595만원이 돼야 한다.

2억5000만원인 빌라가 5년 동안 46% 넘게 올라야 한다는 얘기다. 연평균으로 환산하면 약 7.9%다. 아파트가 매년 5% 오를 때 빌라는 8%씩 올라야 5년 뒤 아파트와의 거리가 지금보다 벌어지지 않는다는 계산이다.

[사진 | 뉴시스, 그래픽 | 챗GPT]

하지만 현실은 녹록치 않다. 한국부동산원에 따르면, 2025년 서울 아파트 매매가격은 8.98% 상승했다. 같은 기간 서울 연립주택 상승률은 5.26%였다. 빌라 값도 올랐지만 아파트 상승률을 따라잡지는 못했다.

그렇다고 청년미래보금자리론이 실효성이 없다고 단정할 수는 없다. 아파트 가격이 떨어질 수도 있고 빌라 가격이 더 빠르게 오를 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 그리고 월세로 지출할 돈의 일부를 원금 상환에 사용해 자기자본을 축적한다는 정책의 장점도 분명하다. 기존 보금자리론을 이용한 아파트 구입이 막히는 것도 아니다.

다만, 빌라가 아파트로 가는 '징검다리'가 되려면 청년이 산 빌라의 가치가 충분히 유지돼야 하고, 필요할 때 원하는 가격에 팔 수 있어야 하며, 무엇보다 목표로 삼은 아파트와의 가격 격차가 크게 벌어지지 않아야 한다. 청년들이 빌라를 꺼리는 이유를 단순한 주거 선호의 문제로만 보기 어려운 배경이다.

최근의 논란은 단순히 빌라냐 아파트냐의 문제가 아니라, 첫 집으로 마련한 빌라가 실제로 다음에 아파트를 살 수 있는 징검다리가 될 수 있는지를 진지하게 묻는 질문이라고 보는 것이 타당하다.

조봄 더스쿠프 기자
spring@thescoop.co.kr