대출한도 뛰고 기부채납 줄고…재건축·재개발, 사업성·속도 ‘두 토끼’ 잡나

서울 빌라 밀집 지역. [연합뉴스]

꽉 막혀 속도를 내지 못했던 재개발·재건축 추진이 앞으로 한결 원활해질 것으로 보인다.

정부가 정비사업의 최대 걸림돌로 꼽히던 이주비 대출 규제를 완화하고, 조합 설립 문턱까지 크게 낮추면서다. 사업 기간을 단축하면 조합 임원에게 성과급까지 지급할 수 있는 길도 열려, 지지부진하던 수도권 도심 주택 공급 속도전에 강력한 추진력이 붙게 됐다.

정부가 지난 13일 내놓은 ‘주택 신속공급 방안’엔 택지지구 지정을 통한 공급 외에 정비사업 활성화 방안까지 담기면서 사업 추진이 지지부진하던 사업장들도 사업 여건 개선을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

가장 눈에 띄는 변화는 재개발·재건축 이주비 대출 규제의 대폭 손질이다. 앞으로 정비사업 담보가치를 산정할 때, 기존 주택의 ‘종전자산평가액’과 정비사업 이후 받게 될 새 아파트의 ‘종후자산평가액’ 중 더 큰 금액을 적용할 수 있게 된다.

예컨대 종전자산평가액이 10억원이고 종후자산평가액이 15억원이라면, 기존에는 10억원을 기준으로 담보가치를 평가했지만 앞으로는 15억원을 기준으로 삼을 수 있다. 주택담보대출비율(LTV) 규제 자체를 풀지 않고도 이주비 조달 여력을 획기적으로 높인 셈이다. 특히 낡은 단독·다가구주택이 밀집해 기존 주택과 신축 아파트 간의 평가액 격차가 큰 재개발 사업장에서 혜택을 톡톡히 볼 것으로 예상된다.

재개발 사업 초기 단계의 문턱도 낮아진다. 재개발 조합 설립에 필요한 토지 등 소유자 동의율을 현행 75%에서 70%로 5%포인트(p) 낮춰 재건축과 동일하게 적용한다.

사업에 반대하거나 연락이 닿지 않는 소유자로 인해 막판 동의율 5%p를 채우기 위해 수년을 허비해야 했던 재개발 현장의 고질적인 병폐가 일정 부분 해소될 전망이다.

기부채납 부담도 줄어들게 돼 사업성이 개선된다. 1000가구 이상 규모의 정비사업에서 전체 가구의 3분의 2 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 공급할 경우, 공원·녹지 확보 의무 기준이 가구당 3㎡에서 2㎡로 완화된다.

정비업계 관계자는 “기부채납 부담이 줄면 조합 입장에서는 소형 주택을 추가해 일반분양 물량을 늘릴 수 있는 여지가 생겨, 전체 주택 공급 확대에도 기여할 것”이라고 설명했다.

정비사업 속도를 높이기 위한 파격적인 인센티브도 도입된다. 정부가 조합 집행부가 사업 기간을 적극적으로 단축할 수 있도록, 객관적인 성과에 따라 임원에게 성과급을 지급할 수 있는 법적 근거를 마련하기로 한 것은 일종의 당근책이다.

이번 대책에는 이주비 대출 요건과 재개발 조합 설립 동의율 완화 등 서울시가 정비사업 기간 단축을 위해 지속적으로 건의해 온 제도 개선안이 상당 부분 반영됐다. 이에 따라 향후 서울시의 적극적인 행정적 지원도 기대해볼 수 있게 됐다.

오세훈 서울시장은 앞서 페이스북을 통해 “정부의 부동산 대책에 서울시가 지속적으로 요청해 온 사항들이 일부 반영된 것을 다행스럽게 생각한다”고 밝혔다.

박순원 기자 ssun@dt.co.kr