올해 가계대출 공급 여력 30兆 증액...주택금융 ‘숨통’

■금융위, 부동산 안정 종합대책
가계대출 증가 목표 1.5%→3%
청년 전용 보금자리론도 신규출시
투기적 비거주자, 전세대출 차단
1주택자 보중비율도 10%P 축소

서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 기사 내용과 직접적 관련 없음. 뉴스1

정부가 올해 가계대출 공급을 30조 원 추가로 늘린다. 다만 수도권 비거주 1주택자는 전세대출을 원칙적으로 금지하고 집값 별로 2억~6억 원으로 돼 있는 주택담보대출 한도 제한은 유지한다.

14일 금융계에 따르면 금융위원회는 전날 이 같은 내용을 뼈대로 한 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 당국은 올해 가계대출 총량 증가 목표를 기존의 1.5%에서 3.0%로 두 배 높이기로 했다. 이를 통해 늘어난 증가분 30조 원은 집단대출과 청년·실수요자층에 집중 배정한다.

청년·신혼부부 지원도 강화한다. 4억 원 이하 비아파트(빌라·오피스텔) 구매 시 연 3% 금리를 적용하는 ‘청년미래 보금자리론’을 내년 1월 출시한다. 신혼부부는 보금자리론 신청 시 합산이 아닌 부부 중 1명의 소득만 따진다. 이전에는 부부 합산 소득이 8500만 원을 넘어야 했으나 부부 중 한 명의 소득이 7000만 원 이하이기만 하면 된다.

전세대출은 옥죈다. 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자가 해당 주택을 세주고 부부가 실거주한 이력이 없으면 전세대출이 금지된다. 1주택자의 수도권 전세대출 보증비율은 80%에서 70%(지방 90%에서 80%)로 낮아진다. 이억원 금융위원장은 “투기적 자금은 더 엄격히 관리하고 주택 공급과 실수요에는 금융이 보다 적극적인 역할을 하겠다”고 밝혔다.

금융위원회가 올해 가계대출 총량 목표치를 두 배 상향한 것은 예상보다 빠르게 늘어난 대출 수요로 실수요자들의 피해가 커지고 있기 때문이다. 주요 은행은 연간 공급 목표를 상반기에 소진했고 일부 은행에서는 대출 오픈런까지 벌어졌다. 금융위는 “실수요자 부담을 덜고 투기는 차단하겠다”는 기조를 내세웠지만 대출 규제 강화와 완화안이 동시에 담기면서 정책 방향이 혼재돼 있다는 평가가 나온다.

금융위가 올해 가계대출 총량 목표를 1.5%에서 3.0%로 높임에 따라 금융권의 공급 여력은 30조 원에서 60조 원으로 늘어난다. 추가 확보된 30조 원은 집단대출(이주비·중도금·잔금)과 청년·실수요자에 집중 활용된다. 집단 대출은 총량 관리에서 별도로 관리한다. 금융위 관계자는 불과 4개월 만에 총량 목표를 재설정한 배경에 대해 “4∼5월 주택거래량이 많이 늘었고 주식시장 상황도 있었다”며 “합리적 조정”이라고 밝혔다.

금융 당국은 주택 공급을 뒷받침하기 위한 금융 지원을 대폭 늘리기로 했다. 담보인정비율(LTV)을 산정할 때 종전 자산평가액(기존 주택)과 종후 자산평가액(새 주택) 중 큰 금액을 기준으로 선택할 수 있게 한다. 이 경우 대출 한도가 평균 30%가량 확대될 것으로 보인다. 금융위는 서울 강북의 재건축 사례를 기반으로 기존 2억 4000만 원이던 대출액이 3억 2000만 원으로 늘어난다고 밝혔다. LTV 40% 규정은 유지된다.

여기에 한국주택금융공사는 중소형 건설사를 대상으로 한 정비사업 대출 보증을 출시하고, 시공사·조합에 대한 추가 이주비 대출 보증 상품 또한 새로 마련한다.

반면 주택 보유자의 전세대출 문턱은 높아진다. 당장 내년 1월부터 수도권·규제지역에서 매수한 주택에 거주한 이력이 없으면 이를 ‘투기’로 간주해 전세대출 보증을 금지한다. 신규 전세대출은 물론 만기 연장도 불가능해지는 것이다. 다만 부부 중 한 명이라도 주택에 거주한 이력이 있다면 보증을 계속 이용할 수 있다. 거주 목적 없이 임차보증금을 통해 주택을 산 갭투자를 겨냥한 것이다. 금융 당국은 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 건수는 6만 건(9조 3000억 원)으로 추산하고 있다 .

1주택자의 전세대출 보증 비율은 10%포인트 축소된다. 내년부터 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 보증 비율은 80%에서 70%로 낮아진다. 지방은 90%에서 80%로 조정된다. 무주택자의 보증 비율은 변함없다.

보증 비율이 줄어들면 더 많은 위험 부담을 떠안게 되는 은행들은 심사를 더욱 깐깐히 할 수밖에 없다. A은행에 따르면 서울 전세대출 차주의 평균 대출액은 약 2억 5000만 원으로 집계됐다. 보증 비율이 10%포인트 낮아지면 신용 리스크가 커진 은행은 한도를 최대 10% 줄이거나 금리를 최대 0.2%포인트 높일 유인이 생긴다는 게 은행 측의 설명이다.

시장에서는 유주택자에 한정해 보증 비율을 낮춘다고 해도 전월세 시장에 끼칠 파급이 적지 않을 수 있다고 분석이 나온다. 서울에는 직장·자녀 등을 이유로 본인 집을 둔 채 나와 사는 이들이 적지 않다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울에서 자기 집이 아닌 주택에 거주하는 가구가 200만 이상”이라며 “대출 문제 등으로 기존 주택에 실거주하려는 수요가 많아지면 전세 공급은 줄고 전세가는 오르기 마련이다. 월세화 가속의 요인이 될 수 있다”고 밝혔다.

은행들이 주택금융을 취급할 유인 역시 지속적으로 축소한다. 금융위는 높은 위험가중치(RW)를 부여하는 고위험 주택담보대출 항목에 고액, 고가 주택 주담대 유형을 신설해 평균 RW의 2~4배를 적용하겠다고 예고했다. 또한 가계대출이 국내총생산(GDP) 대비 일정 수준을 넘길 경우 쌓는 가계 부문 시스템 리스크 완충자본도 내년 도입할 예정이다.

이승배 기자 bae@sedaily.com