일반 무주택자는 ‘사각지대’… 여전히 내 집 마련 막막[8·13 대책]

정부가 수도권 주택 23만호+α 추가 공급과 청년·실수요자 금융지원 강화를 골자로 한 8·13 부동산 대책을 내놨다. 공급 확대와 청년층 지원을 통해 주거 사다리를 복원하겠다는 취지지만, 정작 청년층에 해당하지 않는 일반 무주택 가구의 주거 불안을 해소하기에는 지원책이 충분하지 않다는 지적이 나온다. 전셋값이 오르는 상황에서 높은 집값과 대출 규제가 부담이고, 전세에 머물자니 보증금과 주거비 부담이 커지는 가운데 일반 무주택자들이 정책의 사각지대에 놓일 수 있다는 것이다.

국토교통부와 금융위원회 등은 13일 수도권 주택 공급 확대와 부동산시장 안정을 위한 종합대책을 발표했다. 정부는 수도권에 신규택지 10만호를 포함해 23만호+α를 추가 공급하고, 2026~2030년 수도권 135만호 착공 목표의 이행력을 높이기로 했다. 금융 부문에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증·자금 공급을 확대하고 청년 등 실수요자를 대상으로 한 금융지원도 강화한다.

이번 8·13 부동산 대책에는 청년의 주거 형태에 맞춰 지원하는 ‘청년 주거지원 3종 세트’가 포함됐다. 특히 만 39세 이하 무주택 청년을 대상으로 월세 수준의 원리금을 내면서 내 집 마련이 가능하도록 하는 ‘청년미래보금자리론’이 신설된다. 전세와 월세 자금 지원도 함께 강화된다.

기존에도 청년층에는 별도의 정책금융이 운영돼 왔다. 만 19~34세 무주택 청년은 청년전용 버팀목 전세자금대출 등을 이용할 수 있고, 청년월세지원은 만 19~34세 독립거주 무주택 청년을 대상으로 월 최대 20만 원을 지원한다.

청약과 연계한 금융지원도 있다. 청년주택드림 청약통장을 통해 청약에 당첨된 청년에게는 청년주택드림 디딤돌 대출 등 별도의 내 집 마련 지원책이 마련돼 있다.

반면 만 40세 이상이거나 청년 지원 요건을 충족하지 못하는 일반 무주택자는 상대적으로 선택지가 좁다. 무주택이라는 공통된 조건을 갖고 있어도 연령 기준을 넘으면 청년 대상 정책금융과 월세 지원 등 주요 지원책에서 제외될 수 있다.

국토부 역시 올해 공공임대와 공공분양을 포함한 공적주택 공급을 확대하고, 청년·출산가구·고령자 등 생애주기별 맞춤형 주거지원을 강화한다는 방향을 제시하고 있다. 다만 신규 주택은 실제 공급과 입주까지 시간이 필요하기 때문에 현재 전월세 시장에서 어려움을 겪는 무주택자의 단기적인 부담을 해소하는 데는 한계가 있다.

특히 무주택 세입자 가구의 고민은 복잡하다. 전셋값이 상승하면 추가 보증금을 마련해야 하지만 전세대출을 무작정 확대하기도 어려운 상황이다. 정부가 가계대출 관리와 부동산시장 안정을 위해 전세대출에 대한 관리도 강화하고 있기 때문이다.

반면 집을 사려고 해도 높은 주택가격과 차주별 대출 규제가 걸림돌이다. 정부가 이번에 가계대출 총량관리와 관련해 주택 공급 과정의 중도금·잔금대출 등에 대한 금융회사 총량관리 방식을 조정했지만, 총량관리 목표가 완화된다고 해서 개별 차주가 받을 수 있는 대출 한도까지 일괄적으로 늘어나는 것은 아니다.

결국 일반 무주택 전세가구 입장에서는 전세를 유지하거나 주택을 매입하는 양쪽 모두 부담스러운 상황이 지속될 수 있다. 더욱이 최근처럼 정부의 대출정책이 짧은 기간에 크게 바뀌면 실수요자의 의사결정 자체가 어려워진다. 분양이나 주택 매입을 결정할 당시에는 가능하다고 판단했던 자금조달 계획이 입주 시점에는 달라질 수 있기 때문이다.

앞서 잔금대출 공급이 제한되면서 일부 신축 아파트 입주 예정자들이 대출을 받기 위해 은행을 찾아 ‘선착순 경쟁’까지 벌였던 것도 이런 정책 불확실성이 실수요자에게 미치는 영향을 보여준다.

다만, 정부의 수도권 공급 확대 방안은 장기적으로 공급이 늘어나면 무주택자 선택지가 확대되고 주택시장 안정에 도움이 될 수 있다. 정부는 수도권에 23만호+α를 추가 공급하고 2026~2030년 135만호 착공 목표를 추진한다는 계획이다. 공공분양 물량 가운데 부담가능한 주택 비중을 확대하고 보편형 공공임대와 장기 공공지원 민간임대 등을 통해 주거 사다리를 다양화한다는 구상도 내놨다.

그러나 공급정책의 성과가 나타나기까지는 상당한 시간이 필요하다. 당장 무주택 가구에는 ‘몇 년 뒤 공급될 주택’보다 현재의 주거비와 자금조달 문제가 더 절박하다. 특히 자녀를 둔 중장년층이나 청년 기준을 벗어난 신혼·일반 가구처럼 정책 대상에서 상대적으로 후순위로 밀릴 수 있는 계층의 경우 체감도가 떨어질 수밖에 없다. 연령이나 특정 요건에 해당하지 않는다는 이유만으로 상당수 무주택자가 지원과 보호 사이의 경계에 놓일 수 있기 때문이다.

정부가 청년층에 집중적인 금융지원책을 내놓는 데는 이유가 있다. 소득과 자산이 충분히 형성되지 않은 청년층의 주거비 부담이 크고, 결혼과 출산 등 생애주기의 출발점에서 주거 안정이 중요하기 때문이다.

하지만 주거 불안은 청년에게만 발생하는 문제가 아니다. 자녀 교육과 직장 문제로 수도권에 거주해야 하는 40~50대 무주택 가구, 소득은 있지만 집값 상승을 따라가지 못하는 중산층, 전세보증금 마련에 어려움을 겪는 일반 무주택 가구 역시 주거 안정이라는 측면에서는 정책 대상이 될 필요가 있다. 정부가 실수요자를 강조하면서도 실제 지원 대상을 특정 연령과 조건에 집중한다면 정책의 사각지대가 발생할 수 있다는 의미다.

부동산업계 관계자는 “청년층에 대한 맞춤형 지원은 필요하지만 무주택자라는 공통된 주거 불안 요인을 연령만으로 나눠서는 정책 효과에 한계가 있을 수 있다”며 “특히 전세와 매매 사이에서 이동하지 못하는 일반 무주택 가구에 대한 중간 단계의 지원책이 필요하다”고 말했다. 정진수 기자 brjeans@donga.com