"내 집 세주고 딴 집 전세 못 산다"… 수도권 3억 초과 1주택자 전세대출 '전면 금지'

"실거주 이력 없으면 전세대출 불가"… 정부, 수도권·규제지역 3억 초과 1주택 갭투자 자금줄 봉쇄

정부가 내년부터 수도권 및 규제지역에서 3억 원을 초과하는 아파트를 소유하고 있으면서 단 한 번도 실제 거주한 적이 없는 1주택자에 대한 전세대출을 전면 금지하기로 했습니다.

세입자의 보증금을 지렛대 삼아 집을 사들인 뒤 본인은 다른 집에서 전세대출을 받아 거주하는 이른바 '갭투자' 행태를 투기적 수요로 규정하고 금융 빗장을 완전히 잠그겠다는 취지입니다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용이 담긴 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 공식 발표했습니다.

■ "내 집 세주고 딴 집 전세대출 거주 차단"… 기존 대출 만기 연장도 원칙적 불허

이번 대책의 핵심은 공적 보증기관(주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증)의 전세대출 보증 제한 대상을 '투기적 목적의 비거주 1주택자'까지 전면 확대하는 것입니다.

적용 대상은 부부 합산 기준 수도권·규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 보유하고 이를 타인에게 임대한 상태에서, 본인이나 배우자가 해당 주택에 실거주(주민등록 이전)한 이력이 전혀 없는 1주택자입니다.

정부는 이러한 형태의 전세대출 이용을 전형적인 갭투자 자금줄로 판단했습니다.

이에 따라 내년 1월부터 신규 전세대출 취급을 금지하는 것은 물론, 이미 전세대출을 받아 이용 중인 기존 비거주 1주택자에 대해서도 만기 연장을 원칙적으로 제한할 방침입니다. 현재 관련 전세대출 규모는 약 9조 3,000억 원(6만 건) 수준으로 추산됩니다.

■ 1주택자 보증비율 80%→70% 축소… '계약 승계·보증금 미반환' 등 예외구제

투기적 자금 조달을 막는 한편, 1주택자 전체의 전세대출 보증비율도 하향 조정됩니다.

현행 수도권·규제지역 80%(그 외 90%)인 1주택자 전세대출 보증비율을 10%포인트씩 낮춰 각각 70%, 80%로 축소합니다.

보증비율이 줄어들면 금융회사가 떠안는 위험 부담이 커져 대출 심사 한도와 조건이 대폭 까다로워질 전망입니다.

다만 실수요 보호를 위해 무주택자의 보증비율은 현행대로 유지됩니다.

정부는 실거주 의사가 있음에도 불가피하게 입주하지 못하는 실수요자와 선의의 피해자를 보호하기 위한 구제 장치도 마련했습니다.

▲직계존비속 가족에게 집을 임대한 경우 ▲토지거래허가구역 내 세입자가 있는 집을 매수해 임대차 계약이 남아있는 경우 ▲임대인의 보증금 미반환으로 기존 전세대출 상환이 불가능한 경우 등은 예외적으로 신규 대출이나 만기 연장을 허용합니다.

금융회사 여신심사위원회를 통해 비거주 사유의 불가피성이 명백히 입증될 경우에도 규제 적용을 면해줄 방침입니다.

금융당국 관계자는 "보유 주택에 단 하루라도 실거주(주소지 등록)한 이력이 있다면 규제 대상에서 제외된다"며 "실수요 무주택자의 전세 자금 길은 열어두되, 전세대출 제도를 악용한 투기성 갭투자는 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지"라고 밝혔습니다.