재개발·재건축 23.4만가구 착공 지원…규제 풀고 인센티브 확대 [8.13공급대책③]
지연 사업장 정부 관리…공사비·인허가 갈등 조정
조합 임원 성과급 허용…‘전문 조합장’ 제도 도입
정부가 민간 주택 공급을 확대하기 위해 재개발·재건축 규제를 추가로 완화한다. 신속하게 착공하는 사업장에는 취득세 감면과 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 확대 등 인센티브를 제공하고, 재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 낮춘다. 이를 통해 2030년까지 수도권에서 재개발·재건축 약 23만4000가구가 정상 착공할 수 있도록 지원한다.
국토교통부는 13일 재정경제부·금융위원회 등 관계부처 합동으로 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’을 발표하고 재개발·재건축 사업기간 단축과 사업성 제고를 위한 규제 개선책을 공개했다.
■ 신속 착공 땐 취득세 감면…임대주택 인수가 한시 상향
우선 사업 속도를 높이는 정비사업장에는 세제와 금융 인센티브를 확대한다. 대책 발표 이후 관리처분인가를 받은 재개발 사업장이 현금청산자로부터 부동산을 매입, 취득일부터 2년 이내 착공하면 취득세를 감면하기로 했다. 2027년까지 취득분은 취득세를 면제하고, 2028년 취득분에는 75% 감면율을 적용한다.
PF 대출보증 한도를 총사업비의 60%까지 높이는 특례도 2027년까지 1년 연장된다. 용적률 완화에 따라 공공기여하는 임대주택의 인수가격도 한시적으로 상향한다. 대책 발표 이후 관리처분인가를 받아 2028년까지 착공하는 사업장은 인수가격을 현행 기본형건축비의 80%에서 100%로 높인다.
정비사업 이주비 대출 규제도 완화한다. 주택담보대출비율(LTV) 산정 시 종전자산과 종후자산 평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 LTV 40%를 적용한다. 이주비 대출 등 주택 공급과 직접 관련된 대출은 금융사의 가계대출 총량 관리 목표에서도 별도로 관리하도록 했다.
소형주택 공급을 늘리는 정비사업장은 기부채납 부담도 낮춰줬다. 1000가구 이상 사업장서 전체 가구의 3분의 2 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 공급하면 공원·녹지 기부채납 기준을 가구당 3㎡에서 2㎡로 줄여준다. 대책 발표일부터 5년 이내 사업시행인가를 신청하는 사업장이 대상이다. 발표일 이전 사업시행인가를 받았거나 신청한 사업장은 제외다.
■ 재개발 동의율 70%로 완화…시공사 재입찰 절차 단축
사업 속도를 늦추는 현장 규제도 개선한다. 재개발 조합설립 동의율은 현행 토지등소유자 75%에서 재건축과 동일한 70%로 낮춘다. 토지면적 기준은 50%를 유지한다. 공공재개발·재건축의 사업시행자 지정 동의율도 67%에서 60%로 줄였다.
재개발 조합설립 동의율은 현행 토지등소유자 75%에서 재건축과 같은 70%로 낮춘다. 토지면적 50% 기준은 유지한다. 공공재개발·재건축의 사업시행자 지정 동의율도 67%에서 60%로 완화한다.
단독 입찰일 경우 시공사 선정도 빨라진다. 정부는 일반경쟁입찰에 한 곳만 응찰, 유찰된 경우 재입찰 공고 이후 입찰서 제출 마감 기한을 단축하는 방향을 검토한다.
조합 운영과 시공사 선정 관련 규제도 손본다. 조합설립인가 신청 전 토지등소유자 통지 기한을 60일에서 30일로 줄이고, 조합원 명부의 전화번호를 공개할 땐 사전동의를 받기로 했다.
시공사 입찰보증금은 현금 외에 보증서로 납부할 수 있는 범위를 확대한다. 착공 이후 특정 자재의 가격 변동을 예외적으로 공사비에 반영할 수 있도록 표준계약서도 개선하기로 했다.
■ 지연 사업장 정부가 직접 관리…중재기구 신설 검토
정부의 관리 기능도 강화한다. 국토부는 공사비와 인허가 등을 둘러싼 갈등을 신속하게 해결하기 위해 정비사업 전문 중재기구 신설을 검토한다. 공사비 분쟁과 조합·지방정부 또는 공공기관 간 인허가 이견, 관리처분계획 관련 분쟁 등이 대상으로, 중재 결과에 확정판결과 같은 효력을 부여하는 방안도 살펴본다.
국토부가 개별 정비사업장의 진행 상황을 직접 관리하는 체계도 마련한다. 인허가 이견은 신속 인허가 지원센터, 공사비 증액은 공사비 검증, 공사비 갈등은 공사비 분쟁조정단과 중재위원회 등 사업장별 지연 원인에 맞춰 대응키로 했다.
공사비 분쟁을 예방하기 위해 시공사 선정 후 일정 기간 내 자재 물량과 단가 등 세부내역을 조합에 제출하도록 하고, 이를 지키지 않으면 과태료를 부과하는 방안도 추진된다. 이주 수요도 국토부와 지방자치단체가 참여하는 ‘관리 협의체’를 매 분기 운영, 대규모 이주가 주변 전월세 시장에 미치는 영향을 점검하고 질서 있는 이주를 지원하기로 했다.
초기 사업비 융자 상환 시점도 기존 사업시행인가에서 관리처분인가까지 연장하고, 금리 1%의 특판 융자도 2027년까지 운영한다. 특판에는 금리 1%와 주택도시보증공사(HUG) 보증료 0.2~0.4%가 적용된다. 기본 조건은 금리 2.2%, HUG 보증료 1.0~2.1%다.
■ 조합 임원 성과급·전문 조합장 도입
정비사업의 추진력을 높이기 위해 정부의 관리 기능과 조합 운영 체계도 함께 손본다.한국부동산원에 재개발·재건축과 소규모정비 사업장을 전담 관리하고 관련 연구·정책 개발을 담당하는 기능을 신설한다. 단기적으로는 정비사업 지원 태스크포스(TF)를 구성해 운영키로 했다.
조합의 빠른 사업 추진을 유도하기 위해 보상과 책임 체계도 마련한다. 조합 임원이 사업기간을 단축하는 등 신속하게 사업을 추진한 경우, 총회 의결을 거쳐 성과급을 지급할 수 있도록 했다.
재개발 사업에는 ‘전문 조합장’ 제도도 도입한다. 이해관계가 복잡한 사업장은 토지등소유자가 아니더라도 정비사업 관련 업무에 5년 이상 종사한 변호사·공인회계사·법무사 등 외부 전문가를 조합장으로 선임할 수 있도록 해 사업 추진의 전문성을 높인다는 구상이다.
김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “그동안 현장에서 지속적으로 요구해 온 내용이 상당 부분 들어갔다는 점에서 이번 대책은 유의미하다”며 “임대주택 인수가격을 현실화한 건 긍정적이다. 공사 원가를 보전한다는 취지라면 특정 시점까지 착공하는 사업장에 한시적으로 적용하기보다 모든 사업장에 적용할 필요가 있다”고 말했다.
윤하늘 머니투데이방송 MTN 기자