청년은 4억 이하 비아파트 매수 지원…신혼대출은 ‘1인 소득’ 인정 [8·13 대책]

청년미래보금자리론 연 3조원 공급…월 85만원 수준 상환 설계
전월세 지원도 확대…비거주 1주택자는 전세대출 보증 제한

(시사저널=오유진 기자)

정부가 혼인신고 이후 정책대출 자격을 잃는 문제를 해결하고자 이른바 '결혼 페널티'를 완화한다. 사진은 서울 한 은행에 붙은 정책대출 안내문 모습 ⓒ연합뉴스

정부가 청년과 신혼부부의 주거비 부담을 낮추기 위해 매매·전세·월세를 아우르는 맞춤형 금융지원에 나선다. 청년이 월세 수준의 원리금을 부담하며 4억원 이하 비아파트를 매입할 수 있는 정책대출을 신설하고, 결혼 후 부부 합산 소득 때문에 정책대출에서 탈락하는 이른바 '결혼 페널티'도 완화한다. 반면 실거주 목적이 뚜렷하지 않은 1주택자의 전세대출 보증은 제한해 투기성 자금 수요를 차단하기로 했다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용을 포함한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다. 이번 대책은 청년·신혼부부 등 실수요자의 주거 사다리는 넓히되, 주택을 보유하고도 실거주하지 않는 1주택자의 전세대출 이용은 일부 제한하는 것이 핵심이다. 무주택 실수요자에게는 매매와 임차 자금 지원을 늘리고, 투기 목적에 가까운 대출 수요에는 보증 문턱을 높이겠다는 취지다.

우선 생애 최초로 주택을 사는 만 39세 이하 청년을 대상으로 '청년미래보금자리론'을 내년 1월 출시한다. 연 소득 7000만원 이하가 대상이며, 신혼부부는 부부 중 한 명만 이 기준을 충족해도 신청할 수 있다. 대상 주택은 4억원 이하 오피스텔·빌라 등 비아파트로, 전용면적 85㎡ 이하여야 한다. 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%까지 인정된다.

금융위는 비아파트 평균 월세가 약 80만원인 점을 감안해 월 원리금 상환액이 이와 비슷한 수준이 되도록 상품을 설계했다. 30년 만기, 연 3.0% 금리로 2억원을 빌린다고 가정하면 월 상환액은 약 85만원이다. 월세를 내는 대신 비슷한 수준의 원리금을 부담하면서 내 집 마련을 시작할 수 있도록 하겠다는 것이다. 청년미래보금자리론을 이용하더라도 생애최초 주택구입자에게 적용되는 기존 LTV 우대 혜택은 그대로 유지된다.

신진창 금융위 사무처장은 전날 사전 브리핑에서 "일반적으로 청년이 자기 소득으로 한 번에 가격이 15억원이 넘는 아파트를 사기는 어렵다"며 "월세 수준 부담으로 주택을 살 수 있도록 지원해서, 이를 더 큰 집이나 아파트 등으로 가는 징검다리 발판으로 삼도록 돕자는 것"이라고 설명했다.

청년미래보금자리론은 연간 3조원씩 2년간 한시적으로 공급한다. 신 사무처장은 "일단 2년 정도 운용하고 호응이 있다면 재정당국과 협의해 당장 내년에 아파트까지도 지원 대상에 포함할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

전세·월세 보증 함께 받는다…청년 주거지원 3종 출시

전세와 월세 지원도 함께 넓힌다. 정부는 '전세+월세 대출 결합보증'을 새로 도입해 기존처럼 전세보증과 월세보증 중 하나만 선택하는 대신 두 대출을 모두 보증받을 수 있도록 한다. 보증비율도 기존 90%에서 100%로 높인다. 대상은 만 39세 이하 무주택 청년 중 연 소득 7000만원 이하인 경우다. 신혼부부는 부부 중 한 사람의 소득이 기준을 충족하면 된다.

기존 '청년특례 전세대출보증'도 지원 범위를 넓힌다. 연령 기준을 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대하고, 신혼부부와 유자녀 가구의 대출 한도는 2억원에서 3억원으로 상향한다. 정부는 청년미래보금자리론과 전세·월세 결합보증, 청년특례 전세대출보증 확대 등 청년 주거지원 3종을 내년 1월 잠정 출시할 예정이다.

신혼부부 '1인 소득'도 인정…정책대출 문턱 낮춘다

혼인신고 이후 정책대출 자격을 잃는 문제도 손본다. 현재 신혼부부가 보금자리론을 이용하려면 부부 합산 소득이 8500만원 이하여야 한다. 오는 10월부터는 이 기준에 더해 '부부 중 한 명의 연 소득이 7000만원 이하'인 경우에도 대출을 받을 수 있도록 한다. 결혼 전에는 각각 정책대출 소득 기준을 충족했지만, 혼인신고 이후 합산 소득이 기준을 넘으면서 지원 대상에서 빠지는 문제를 줄이겠다는 취지다.

디딤돌·버팀목 대출 역시 부부 중 한 명이라도 각각 연 소득 6000만원, 5000만원 이하 기준을 충족하면 대출을 허용하는 방향으로 바꾼다.

실거주를 위한 주택 관련 대출은 금융회사 총량 관리에서 별도 관리한다. 재건축·재개발 사업장의 이주비 대출과 신축 아파트의 중도금·잔금 대출은 그동안 금융사의 가계대출 총량 관리 실적에 포함됐다. 이 때문에 은행이 총량을 맞추기 위해 자체적으로 대출 한도를 줄이면서 입주를 앞둔 단지의 집단대출에 차질이 생기는 경우가 있었다. 정부는 앞으로 이주비·중도금·잔금 대출을 총량 관리 목표에서 별도 관리해 실수요자의 자금 조달이 원활히 이뤄지도록 지원할 방침이다.

이 외에도 청년층의 미래 소득을 대출 심사에 반영하는 'DSR 장래소득 인정 기준'도 확대 적용한다. 미성년 시절 주택 지분을 상속받는 등 불가피하게 주택을 보유한 이력이 있는 경우에는 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초 LTV 혜택을 받을 수 있도록 예외도 인정한다.

비거주 1주택자 전세대출 제한…투기 목적 대출 차단

청년·실수요자에 대한 지원을 넓히는 대신 투기 목적으로 판단되는 비거주 1주택자의 전세대출에는 문턱을 높인다. 현재도 다주택자와 투기지역·투기과열지역에서 3억원 초과 아파트를 취득한 사람은 전세대출 보증을 받을 수 없어 신규 대출과 만기 연장이 제한된다. 앞으로는 일정 요건을 모두 충족하는 비거주 1주택자도 규제 대상에 포함된다.

구체적으로 △수도권·규제지역 내 아파트를 보유하고 △해당 주택을 임대 중이며 △본인이나 배우자가 해당 주택에 주민등록상 주소를 이전해 실거주한 적이 없는 경우 등 세 가지 조건을 모두 충족하면 투기성 비거주 1주택자로 본다. 다만 본인·배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제외한다.

다만 예외는 비교적 폭넓게 인정한다. 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매입한 경우 등이 대표적이다. 금융회사 여신심사위원회가 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 판단하는 경우에도 신규 전세대출이나 만기 연장을 허용할 수 있도록 했다. 신 사무처장은 "정부가 예측할 수 없는 상황이 있을 수 있다"며 "여신심사위원회가 인정하는 경우는 합리적이고 융통성 있게 대응하도록 할 것"이라고 말했다.

전세대출 보증비율도 1주택자에 한해 낮춘다. 현재 수도권·규제지역은 80%, 그 외 지역은 90%지만 앞으로 1주택자는 각각 70%, 80%로 축소한다. 무주택자는 현행 보증비율이 유지된다.