[부동산 금융대책 ②] 이주비·중도금·잔금대출 총량서 제외…'대출절벽' 차단

재건축·재개발부터 신축 입주단지까지 공급 관련 주담대 별도 관리
총량 소진에 집단대출 한도 축소 잇따라…이주비 LTV 산정도 완화

[출처=연합뉴스]

재건축·재개발 이주비와 신축 아파트 중도금·잔금대출이 은행의 일반 가계대출 총량과 분리돼 관리된다. 연간 가계대출 한도를 빠르게 소진한 은행들이 수백억원에서 수천억원씩 한꺼번에 집행되는 집단대출부터 줄이면서 입주를 앞둔 실수요자에게까지 대출절벽이 번지자 금융당국이 관리방식을 바꿨다. 주택을 새로 공급하는 과정에서 발생하는 대출은 일반적인 주택 매수자금과 구분해 공급하겠다는 것이다.

금융위원회는 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 통해 재건축·재개발 사업장의 이주비대출과 신축 입주단지의 중도금·잔금대출 등 주택공급 관련 주담대를 금융회사 총량관리 목표에서 별도로 관리하기로 했다. 구체적인 관리 방식은 하반기 금융권과 협의해 정한다.

이번 조치의 핵심은 금융회사별 연간 대출 한도를 관리할 때 주택공급 과정에서 발생하는 대출을 일반 가계대출과 따로 보겠다는 데 있다. LTV와 DSR 등 대출별로 적용되는 기존 건전성 규제의 큰 틀도 유지된다. 금융당국은 공급 관련 금융이 가계대출 총량에 막혀 중단되는 일을 줄이는 데 초점을 맞췄다.

집단대출은 총량관리에서 은행의 부담이 큰 영역이었다. 같은 아파트 단지에서 한 번에 대규모 자금이 집행되는 특성 때문이다. 은행 입장에서는 연간 가계대출 여력이 빠듯해질수록 수백명의 차주에게 동시에 나가는 잔금대출 한도를 공격적으로 잡기 어렵다. 집단대출은 주택대출의 약 20~30%, 전체 가계대출의 약 10% 안팎을 차지하는 것으로 금융권은 보고 있다.

올해는 총량 압박이 일찍 현실화했다. 5대 은행의 정책성 대출 제외 가계대출이 8월 초 이미 당초 연간 목표보다 1조원 넘게 늘어나면서 은행들은 주담대 취급을 줄여왔다. 주택구입자금 대출 한도를 낮추거나 대출모집인 접수를 멈추고 모기지보험 가입을 제한하는 조치가 이어졌다.

총량관리의 불똥은 이미 분양계약을 마치고 입주만 남겨둔 차주에게도 튀었다. 지난달 대통령 주재 부동산 국민토론회에서는 2년 전 실거주 목적으로 분양받은 수원 팰루시드 아파트 입주예정자가 은행별 잔금대출 한도가 줄면서 자금을 마련하기 어렵다는 사례가 제기됐다. 당시 금융당국도 총량관리 과정에서 은행들이 대출을 자체적으로 더 줄이면서 당초 취급할 수 있었던 대출까지 막히는 문제가 있다고 인정했다.

◆주담대 오픈런 현상에…조합원 위한 추가 금융통로도 마련

은행별 잔금대출 한도가 빠르게 소진되면서 일부 입주단지에서는 대출 접수를 서두르는 이른바 '오픈런' 현상까지 나타났다. 총량이 부족한 은행이 집단대출 한도를 보수적으로 잡으면서 같은 단지 안에서도 어느 은행이 얼마를 공급하느냐에 따라 입주자의 자금 조달 여건이 달라지는 상황이 벌어진 것이다.

금융당국은 잔금대출만 따로 떼지 않고 이주비와 중도금까지 주택공급 관련 대출로 함께 묶었다. 재건축·재개발 단계의 이주비에서 착공 이후 중도금, 준공 이후 잔금대출까지 주택 한 채가 공급되는 과정에서 연속적으로 발생하는 자금 수요를 같은 범주에서 관리하겠다는 의미다. 앞서 금융당국은 잔금대출뿐 아니라 이주비와 중도금까지 총량관리 방식을 손보는 방안을 검토해왔다.

이주비대출 자체의 한도를 정하는 방식도 바뀐다. 현재 재건축·재개발 이주비대출의 LTV는 사업 전 기존 주택의 가치인 '종전자산평가액'을 기준으로 산정한다. 앞으로는 종전자산평가액과 사업 완료 후 신축 주택의 예상 가치인 '종후자산평가액' 가운데 높은 금액을 적용한다. 금융당국은 오는 31일부터 이를 시행할 계획이다.

기본 이주비대출만으로 부족한 조합원을 위한 추가 금융통로도 마련한다. 조합이나 시공사가 은행에서 대출받아 조합원에게 빌려주는 '추가 이주비대출'에 주택금융공사 보증을 붙이는 상품을 내년 1월 신설한다. 중소형 건설사가 참여하는 정비사업에는 사업비·분담금·이주비를 지원하는 별도 보증도 도입한다.

다만 집단대출 공급 여력을 늘리는 만큼 전체 가계부채 관리가 느슨해지는 것을 막는 장치도 함께 뒀다. 올해 가계대출 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 높이되 증가한 여력은 주택공급과 청년·실수요자 지원에 우선 사용한다. 신용대출은 별도로 관리 강도를 높인다. 공급에 필요한 대출은 열고 투자 목적의 자금 수요는 계속 억제한다는 것이 이번 총량관리 개편의 골자다.