“내집과 당신집, 물물교환합시다”…요즘 다주택자들, 아파트 맞바꾸는 이유

취득가액 높여 미래 양도세 줄이기 전략

[연합뉴스]

다주택자 양도소득세 중과 부활 및 세제 개편 논의 등 정부의 세금 부담 강화 기조가 이어지는 가운데 향후 양도세를 줄이고 취득가액을 높이기 위해 합법적인 ‘아파트 교환 거래’를 선택하는 집주인들이 크게 늘어난 것으로 나타났다.

13일 한국부동산원에 따르면 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래는 총 305건으로 집계됐다. 이는 역대 최고치였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 최대 기록이다. 같은 기간 서울 아파트 교환 거래 역시 57건을 기록하며 2024년 상반기(41건) 대비 약 39% 증가하는 등 절세를 노린 맞교환 움직임이 전국적으로 활발히 이어졌다.

‘교환 거래’는 아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산 재산권을 물물교환 방식으로 주고받는 형태다. 매매·판결·증여와 마찬가지로 법이 보장하는 정식 거래 방식 중 하나다. 부동산을 서로 맞바꾸더라도 기존 주택 처분과 동일하게 간주돼 양도소득세 과세 대상이 되며 새 주택을 가져오는 만큼 취득세도 발생한다.

당장 세금을 납부함에도 집주인들이 교환 거래에 눈을 돌리는 이유는 향후 발생할 양도세 부담을 미리 낮출 수 있기 때문이다. 시세가 비슷한 주택끼리 맞바꾸면 현재 시점을 기준으로 양도세를 한 차례 정산하게 된다. 이 과정에서 새 주택의 취득가액이 교환 당시의 시가로 새롭게 설정된다.

추후 해당 주택을 실제로 매도할 때 높게 책정된 취득가액을 기준으로 양도차익을 산정하므로 결과적으로 미래의 양도세 부담을 크게 줄일 수 있는 구조다.

특히 과거 낮은 가격에 주택을 매입해 장기간 보유해 온 다주택자의 관심이 높다. 현재 시점에서 양도세와 취득세를 부담하더라도 향후 세제가 더욱 강화된 이후 대폭 늘어난 양도차익에 대해 폭탄 세금을 맞는 것보다 유리하다는 계산에서다.

업계에서는 세제 개편안 확정 이후 초고가 주택 보유자를 중심으로 교환 거래가 더욱 확산할 것으로 내다보고 있다. 현행 양도세 장기보유특별공제(장특공제)가 단계적으로 개편되고 1가구 1주택자에 대한 양도차익 공제 한도 역시 단계적으로 축소될 예정이기 때문이다. 공제 상한선이 새롭게 도입되면 서울 주요 지역의 초고가 주택 보유자는 공제를 최대한 받더라도 세 부담이 급증하게 된다.

실제 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원(세무사)의 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 래미안 퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 매입해 10년간 거주한 뒤 56억원에 매도할 경우 양도세는 올해 2억4185만원 수준에서 공제 한도가 축소되는 2028년 4억4985만원으로 86% 증가한다. 이어 2029년에는 9억4500만 원까지 급증하는 것으로 산출됐다.

전문가들은 과거 취득가가 낮아 누적된 양도차익이 큰 장기 보유자일수록 개편 전후의 실익을 정밀하게 따져봐야 한다고 조언한다. 향후 주택 가격의 추가 상승이 예상되는 상황이라면 세제 개편이 본격화되기 전 교환 거래를 적극적인 절세 전략으로 검토하는 수요가 당분간 지속될 전망이다.