“아파트 맞교환 하실 분”… 교환거래 3년만에 최다

전국 상반기 305건… 서울서만 57건
양도세 강화 전 공제 혜택 절세 수단
온라인서 교환 거래 문의 이어져
“부대비용 등 감안때 배꼽 더 클수도”

롯데월드타워 서울스카이에서 본 아파트 모습. 뉴시스

올해 1∼6월 전국에서 아파트 교환 거래가 2023년 이후 가장 많았던 것으로 나타났다. 정부의 세제 강화 기조와 맞물려 세금이 오르기 전에 양도차익을 확정하려는 집주인이 교환 거래에 관심을 보이고 있다는 해석도 나온다.

12일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 전국 아파트 교환 거래는 총 305건으로 집계됐다. 역대 최고치였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 가장 많았다. 같은 기간 서울 아파트 교환 거래는 57건으로 집계됐다. 이달 3일 발표된 세제 개편안이 반영되지는 않았지만, 올해 초부터 이어진 정부의 세제 강화 기조에 영향을 받은 것으로 보인다.

교환 거래는 아파트를 물물교환으로 주고받는 방식을 뜻한다. 일반 매매로 주택을 처분하는 것과 똑같이 양도세와 취득세를 내야 하지만 양도세 강화 전 공제 혜택을 최대한 누리는 절세 수단으로 주목을 받고 있다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원 시뮬레이션에 따르면 10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 16억 원에 사들여 올해 56억 원에 매도할 경우 내야 하는 양도세는 2억4185만 원이다. 차익이 같더라도 2028년과 2029년에 집을 팔면 양도세 부담은 각각 4억4985만 원, 9억4485만 원으로 늘어난다. 정부가 최근 발표한 세제 개편안이 확정되면 양도세 장기보유특별공제가 장기거주특별공제로 바뀌고 양도세 공제액에도 한도가 생겨 양도차익이 큰 장기 보유 고가 주택일수록 양도세를 현재보다 더 많이 내야 하기 때문이다.

교환 거래를 활용하면 같은 단지 등 인접 생활권에서 거주지를 크게 변경하지 않으면서 세제 개편 전 기존 주택 양도차익을 확정해 현재 공제 혜택을 받을 수 있다. 교환으로 취득한 주택은 취득가액을 새로 산정하기 때문에 향후 매도할 때 양도차익이 줄어드는 효과도 기대할 수 있다.

서울 강남구 압구정동 등 고가 강남권 재건축 현장에서는 고령층 소유자 위주로 관련 문의가 나오고 있다. 압구정동 한양아파트 인근에서 영업하는 공인중개사 이모 씨는 “주로 장기 보유한 60, 70대 집주인분들이 교환 매매를 문의한다”며 “아는 사람과 등기를 바꾸려고 하는데 가능한지, 세금이 얼마나 줄어드는지 등을 물어본다”고 전했다. 온라인에서도 ‘맞교환 절세법’ 등이라는 이름으로 관련 문의가 올라오고 있다.

하지만 교환받는 주택에 대한 취득세를 내야 하고 감정평가비, 중개수수료, 이사비용 등 부대비용도 내야 해 실제 절세 효과는 제한적일 수 있다. 가격이 비슷하면서 서로 원하는 주택을 가진 상대방을 찾아야 하는 어려움도 있다. 엄해림 다솔 세무법인 세무사는 “아파트마다 층, 향, 동 위치 등이 달라 한쪽이 손해를 입는다고 느끼는 경우가 많다”며 “이런저런 비용을 지불하다 보면 ‘배보다 배꼽이 더 커지는’ 사례도 나올 수 있다”고 지적했다.

이축복 기자 bless@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com