1기 신도시 집값 하락 유일… "일산, 베드타운 한계 극복해야"

분당·평촌 등 1기 신도시 상승세 속
일산서구 3.3%·동구 2.9% 집값 하락
추가 분담금 부담 등 매수심리 위축
업무지구 접근성·자족기능도 부족
광역교통망·복합개발 등 강화 필요

1기 신도시 고양 일산 항공사진. 사진=LH 경기남부지역본부

수도권 1기 신도시가 위치한 경기도 내 아파트 집값이 올해 대체로 상승했지만, 유일하게 고양시 일산(동·서구)만 하락세를 벗어나지 못하고 있는 것으로 나타났다.

재건축 사업성 부족, 높은 분담금 부담, 강남 등 수도권 주요 업무지구 접근성 및 일자리 부족으로 인해 직주분리 심화 등이 작용된 것으로 풀이된다.

도내 3기 신도시 및 신도시 대규모 공급으로 인한 수요 분산 등 복합적인 요인이 더해진 것도 이유로 꼽힌다.

11일 중부일보 취재를 종합하면, 정부는 지난 1989년 서울 주택난과 집값 안정을 위해 성남시 분당구, 고양시 일산동·서구, 안양시 평촌동, 부천시 중동, 군포시 산본동 등 총 5곳을 1기 신도시로 조성·추진했다.

KB부동산을 통해 1기 신도시 평균 매맷값을 분석한 결과 고양시 일산동·서구를 제외한 성남시 분당구, 안양시 평촌동, 군포시 산본동, 부천시 중동은 집값이 상승하며 뚜렷한 양극화를 보였다.

먼저 성남시 분당구 평균 매매가는 지난해 7월 14억4천795만 원에서 지난달 17억8천만 원으로 약 22.9% 확대됐다.

이어 안양시 평촌동도 같은 기간 9억2천109만 원에서 11억1천508만 원으로 21.0% 올랐고, 군포시 산본동도 5억2천533만 원에서 5억8천120만 원으로 10.6%, 부천시 중동은 5억7천855만 원에서 6억1천133만 원으로 5.6% 상승했다.

반면, 고양시 일산서구는 지난해 7월 4억6천54만 원에서 지난달 4억4천531만 원으로 약 3.3% 떨어졌고, 고양시 일산동구도 같은 기간 5억8천15만 원에서 5억6천798만 원으로 약 2.9% 하락했다.

이같은 현상은 재건축, 사업성 부족 등 복합적 요인과 함께 원자재 가격 상승과 고금리 장기화로 공사비·금융 조달 비용이 늘면서 추가 분담금 부담이 커져 수익성 불확실성이 확대, 매수심리를 누르고 있는데다 재건축 투자 수요가 분당과 평촌 등으로 쏠리면서 투자 심리가 위축된 데 따른 것으로 해석되고 있다.

또, 서울·수도권 접근성이 타 1기 신도시보다 떨어지고 지역 내 자족 기능(일자리·상업시설)도 상대적으로 부족해 직주분리가 지속되면서 실수요 중심의 매수세가 떨어져 가격 방어력이 낮아진 것이란 분석이다.

이와 관련 전문가들은 일산의 직주분리 해소를 위해선 자족 기능 강화, 광역 교통 인프라 개선, 일자리·상업시설 확보 등이 병행돼야 한다고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "최근 부동산 시장은 동탄·수지·광명 등 반도체 산업과 기업 종사자 수요를 기반으로 가격이 상승하고 있는 반면, 일산은 주거 기능 중심의 베드타운 성격이 강한 곳"이라며 "수도권광역급행철도(GTX)가 개통돼도 자체 산업과 업무시설이 충분히 확대되지 않으면 신규 주택 수요를 끌어들이는 데 한계가 있다"고 말했다.

그러면서 "교통·생활 인프라 확충과 함께, 주요 역세권을 중심으로 업무·상업·주거가 융복합된 도시 개발이 필요하다"고 부연했다.

최영재 기자