재건축·재개발은 되고 그린벨트 안된다?…오세훈 ‘선택적 공급’ 셈법은

그린벨트에는 빗장을 걸고, 재건축·재개발에는 가속 페달을 밟았다.

녹지를 지키면서 이미 개발된 도심을 고밀화하겠다는 명분은 분명하지만, 순수한 주택 공급 효과만 놓고 보면 재건축·재개발만으로 서울의 공급 부족을 해소할 수 있느냐는 물음표가 따라붙는다.

11일 서울시에 따르면 오세훈 시장은 이날 서울 용산구 서계·청파동 일대를 찾아 정비사업의 주택 공급 효과를 강조했다.

이 일대는 신속통합기획 재개발과 모아타운 등을 통해 기존 6393가구에서 8088가구로 1695가구(26.5%)가 늘어날 예정이다.

오 시장이 현장을 방문한 것은 정비사업이 실질적인 주택 순증 효과를 낼 수 있다는 점을 보여주겠다는 취지다.

오 시장이 정비사업을 공급 확대의 핵심 수단으로 내세우는 데는 환경과 도시계획 측면의 명분이 있다.

그린벨트는 한번 해제해 개발하면 원상 복구가 어렵지만, 정비사업은 이미 개발된 도심을 고밀화해 녹지 훼손을 최소화하면서 주택을 늘릴 수 있다. 노후 주거환경과 기반시설을 함께 개선할 수 있다는 것도 장점이다.

서울시는 용적률 상향과 사업 절차 단축, 사업성 개선 등을 통해 정비사업에 속도를 내면 2031년까지 31만가구를 착공할 수 있다고 판단하고 있다. 기존 주택 멸실을 제외하더라도 8만7000가구가 순증한다는 계산이다.

정비사업을 통한 주택 순증 효과가 분명하다지만, '얼마나 많은 집을 새로 늘릴 수 있느냐'를 기준으로 따지면 얘기는 달라진다.

그린벨트를 해제해 신규 택지를 조성할 경우 기존 주택 멸실이 거의 없는 만큼 공급 물량 대부분이 그대로 순증으로 이어질 수 있기 때문이다.

과거 서울에서 이뤄진 그린벨트 해제 사례에서 공급 효과를 확인할 수 있다.

강남·서초지구와 내곡·세곡2지구, 고덕강일지구 등에서는 3만가구 이상의 주택이 공급됐으며 현재 정부가 추가 공급대책을 준비하면서 검토 중인 강남권 후보지에서는 2만가구 안팎의 공급이 가능할 것으로 거론된다.

정비사업은 계획된 물량이 예정된 시기에 실제 공급으로 이어질지 장담하기 어렵다는 점도 변수다.

서울시가 용적률을 높이고 공공기여 부담을 낮추거나 인허가 절차를 단축하더라도 사업 추진 과정에서는 조합원들의 의사결정이라는 변수가 남아 있기 때문이다. 공사비 상승으로 분담금이 늘어나거나 조합원 간 이해관계가 충돌하면 사업 속도가 떨어질 수밖에 없다.

전문가들은 서울의 공급 부족을 해소하기 위해 정비사업과 신규 택지를 양자택일의 문제로 접근하기보다 가용한 공급 수단을 함께 활용해야 한다고 조언했다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 "재건축·재개발은 용적률 상향이나 공공기여 완화, 절차 간소화 등 규제를 풀더라도 조합원별 분담금 부담과 복잡한 이해관계라는 현실적인 장벽이 있어 계획대로 순항할 거라 단정하기 어렵다"며 "서울에 필요한 주택 공급을 정비사업만으로 모두 충당할 수 있을지도 의문"이라고 말했다.

이어 "활용도가 낮은 국공유지와 광역교통망 확충 등으로 개발 압력이 높아진 일부 그린벨트까지 다양한 공급 수단을 열어놓고 검토할 필요가 있다"며 "그린벨트 역시 택지 확보부터 보상·착공·입주까지 상당한 시간이 필요한 만큼 정비사업과 신규 택지를 양자택일하기보다 각각의 장단점을 고려해 공급 수단을 다변화하고 장기적으로 안정적인 공급 기반을 마련해야 한다"고 설명했다.

박상길 기자 sweatsk@dt.co.kr

오세훈 서울시장(왼쪽 네 번째)이 11일 신속통합기획 재개발과 모아타운 등 민간 정비사업을 추진 중인 서울 용산구 서계·청파동 일대를 둘러보고 있다. [연합뉴스]