인천 준주거지역 20㎢ 전국 최대…“개발밀도 관리기준 재정비해야”

인천연구원, 보고서 통해 입지·지정 목적 따른 차등 관리 제안
오피스텔 주거용도 관리·역세권 용도 상향 기준 명확화 등 주문

인천연구원 전경.

인천의 준주거지역이 전국 특·광역시 가운데 가장 넓은 데다 주거지와 역세권 등 서로 다른 특성의 지역이 혼재해 있어 개발밀도 관리 기준을 재정비해야 한다는 제안이 나왔다.

인천연구원은 11일 발표한 '준주거지역 개발밀도 관리 방안' 결과보고서에서 준주거지역의 지정 목적과 입지 특성을 고려한 차등 관리체계가 필요하다고 밝혔다.

인천의 준주거지역은 약 20㎢로 다른 특·광역시의 1.3∼5배 규모다. 1970년대부터 주택 공급과 역세권 개발 등 다양한 목적으로 준주거지역이 지정되면서 현재는 일반 주거지부터 역세권, 대로변, 경제자유구역까지 성격이 다른 지역이 하나의 용도지역으로 관리되고 있다.

연구원은 특히 준주거지역의 주거·상업 기능을 조절하기 위해 적용하는 현행 용도용적제가 실제 개발 여건을 충분히 반영하지 못하고 있다고 진단했다.

준주거지역에서 상업·업무시설 수요를 확보하기 어려운 탓에 실제 개발은 주거시설을 중심으로 이뤄지고 있으며, 주거용 오피스텔이 비주거 면적으로 일부 인정되면서 공동주택보다 높은 용적률을 적용받는 사례도 나타나고 있다.

이 같은 방식으로 고밀 주거개발이 이어질 경우 주민공동시설이나 기반시설 등이 충분히 확보되지 않아 주거환경이 악화할 가능성이 있다고 연구원은 분석했다.

연구원은 또 각종 특별법을 통한 용적률 완화도 개발밀도를 높이는 요인으로 꼽았다.

도시정비법과 공공주택 특별법, 소규모주택정비법 등에 따라 용적률을 완화할 수 있는 제도가 확대되면서 지역 전체의 여건보다는 개별 사업을 중심으로 한 고밀개발이 이뤄질 가능성이 커졌다는 것이다.

이에 따라 연구원은 준주거지역을 주거 기능이 중심인 지역과 상업·업무 등 복합기능 확보가 필요한 지역으로 구분해 관리할 것을 제안했다.

세부 방안으로는 용도용적제를 개선해 오피스텔의 실질적인 주거 용도를 관리하고 역세권 범위와 용도지역 상향 기준을 명확하게 설정하는 방안을 제시했다.

용적률 완화에 따른 공공기여 기준도 지역별 개발 여건과 기반시설 수준 등을 고려해 보다 정교하게 설계할 필요가 있다고 봤다.

안내영 연구위원은 "준주거지역의 특성과 지정 목적을 고려해 복합기능을 유지하면서 과밀 개발을 막을 수 있는 관리 기준이 필요하다"고 말했다.

유지인 기자 ji364@kihoilbo.co.kr