세금 이어 토허제도 ‘오락가락’…땜질 처방에 전월세 시장 혼선

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라 단지의 모습. [연합뉴스]

정부가 토지거래허가구역 주택의 실거주 의무를 한시적으로 미뤄주는 특례 연장을 검토하면서 '오락가락 토허제'를 둘러싼 시장 혼선이 커지고 있다.

세제와 토허제, 임대차 제도가 서로 맞물리지 않으면서 집주인은 언제 집을 팔아야 할지, 세입자는 계약을 계속 유지할 수 있을지 가늠하기 어려운 상황에 놓였다.

시장에서는 제도 간 충돌을 근본적으로 손보지 않은 채 부작용이 나타날 때마다 특례로 대응하는 '땜질식 처방'이 거래뿐 아니라 전월세 시장의 불확실성만 키운다는 지적이 나온다.

9일 부동산업계에 따르면 정부 관계 부처는 이르면 이달 중 발표할 토허제 실거주 의무 유예 확대 방안을 마련하기 위해 세부 사항을 조율 중이다.

정부 안팎에서는 다주택자 양도소득세 중과 완화 등으로 주택 보유자의 매도 유인을 높이려는 정책 방향에 맞춰 당초 올 연말로 일몰이 잡힌 실거주 의무 유예를 일정 기간 더 허용하는 방안을 검토하고 있다.

현행 토허제에서는 원칙적으로 주택을 매수하면 토지거래허가를 받은 뒤 일정 기간 안에 입주해 2년간 실거주해야 한다.

그러나 임대차계약이 남아 있는 주택은 매수자가 즉시 입주할 수 없어 집주인이 매물을 내놓고 싶어도 팔기 어렵다.

정부는 이를 해소하기 위해 지난 5월 12일 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자를 포함해 세입자가 있는 주택 전체로 확대했다. 다만 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 적용되는 한시적 특례다.

당시 조치는 앞선 규제가 낳은 부작용을 보완하기 위한 성격이 강했다. 정부는 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장에 매물을 유도했지만 서울 전역 등이 토허구역으로 묶이면서 세입자가 있는 주택은 매수자의 실거주 의무 때문에 거래하기 어려운 모순이 발생했다.

이런 가운데 최근 세제 개편까지 맞물리면서 임대차 시장의 혼선은 더욱 커지고 있다.

실거주 유예 특례가 실제 거래 활성화로 이어질지는 미지수다. 서울시에 따르면 지난 6월 서울의 토지거래허가 신청은 5382건으로 5월 6043건보다 10.9% 감소했다.

세입자가 있는 주택에 대한 실거주 의무 유예가 시행된 이후인 6월 전체 토허 신청 가운데 실거주 유예 신청은 279건으로 5.2%에 그쳤다.

지난 3~5월 다주택자 양도세 중과 유예 당시 실거주 의무 유예 신청 비중인 21.7%와 비교하면 크게 낮은 수준이다.

정책 불확실성은 매매 시장을 넘어 전월세 시장으로 번질 전망이다.

집주인 입장에서는 세입자와 신규 임대차계약을 맺거나 기존 계약을 갱신할 경우 향후 집을 팔고 싶어도 토허제의 실거주 요건에 다시 발목이 잡힐 가능성을 고려할 수밖에 없다.

특히 세 부담 증가로 처분을 고민하는 집주인이라면 장기간 임대차 계약을 유지하기보다 계약 만료 이후 집을 비워두거나 직접 입주한 뒤 매도하는 방식을 택할 가능성도 있다.

계약갱신을 꺼리거나 신규 전월세 매물을 내놓지 않는 집주인이 늘어나면 임대주택 공급 감소로 이어질 수 있다.

전문가들은 실거주 의무 유예 특례의 기간을 다시 연장하는 것만으로는 정책 충돌을 근본적으로 해소하기 어렵다고 지적한다.

남영우 나사렛대 금융부동산학과 교수는 "(실거주 의무 유예) 특례 연장은 기존 임대인과 임차인, 주택 매수자에게 미치는 영향과 이해관계가 서로 다를 수 있다"며 "특히 기존 임차인이 계약갱신을 하지 못하는 부작용이 나타날 수 있는 만큼 보다 신중하게 다뤄야 한다"고 말했다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "한시적인 특례를 계속 덧붙이는 방식에서 벗어나 세제·토허제·임대차 제도를 함께 손질해야 한다"며 "집주인과 세입자, 매수자가 미리 판단하고 대응할 수 있도록 일관된 원칙과 명확한 기준, 단계별 시행 계획을 제시해야 한다"고 설명했다.

박상길 기자 sweatsk@dt.co.kr