내후년부터 1주택자·3주택자 종부세 격차 커진다… 시가 100억 안팎 수준부터는 줄어

정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 내용의 세제 개편안을 발표한 가운데 8월 4일 서울 송파구의 부동산중개업소 모습./연합뉴스

정부의 세법 개정안으로 1주택자와 3주택자의 종합부동산세 차이가 내후년부터 확대되는 것으로 9일 파악됐다.

현재 1주택자와 3주택자의 종부세 격차는 아파트 시가 기준 14억원을 기준으로 20만원이다. 이는 재산세 및 보유기간·연령 공제 전, 세 부담 상한을 미적용한 것으로 3주택은 각 주택 시가를 합산한 가액이 기준이다.

1주택과 3주택자의 종부세 차이는 아파트 시가가 높을수록 커지는 구조다. 시가가 20억원일 경우, 3주택자는 1주택자보다 종부세를 90만원 더 낸다. 30억원일 때는 이 차이가 157만원으로 벌어진다.

세법 개정안대로 종부세 개편이 완료되는 2028년이 되면 이 격차는 지금보다 대체로 더 커진다. 기본 공제액 차이가 현행보다 벌어지고, 3주택 이상 보유자의 공정시장가액 비율이 1주택자(70%)보다 10%포인트(p) 높게 적용되기 때문이다. 시가 100억원 남짓이 돼야 현행과의 차이가 줄어든다. 이는 주택 수와 거주 여부 등을 기준으로 크게 4가지 유형별로 나눠 분석한 결과다.

유형들을 구체적으로 살펴보면, 첫 번째 유형은 1주택자와 3주택자 모두 보유한 주택에서 살지 않는 경우다. 이때 2028년 종부세 차이는 시가 20억원일 때 599만원, 30억원일 때 767만원이다. 시가가 오를수록 종부세 격차도 현행보다 커지다가 시가 134억원이 돼서야 현행(4949만원)보다 11만원 적은 4938만원이 된다.

두 번째 유형은 거주 1주택자와 3주택자는 보유한 주택 중 1채에 거주하는 경우다. 이때도 현행과의 격차는 시가 148억원이 돼야 좁혀지기 시작한다.

세 번째 유형은 1주택자는 보유한 주택에서 살지 않으나, 3주택자는 보유한 주택 중 1채에 거주하는 경우다. 이 경우에도 3주택자는 보유한 주택에서 살고 있지만 비거주 1주택자보다 세 부담이 크게 늘어난다. 시가 95억원이 돼야 현행과의 차이가 줄어든다.

네 번째 유형은 거주 1주택자와 비거주 3주택자다. 두 사람 간 세액 차이가 현행보다 줄어드는 분기점은 시가 158억원이다.

1주택자의 종부세는 거주할 경우 14억원, 비거주할 경우 9억원이 공제된다. 다주택자는 조금 더 복잡한데 ‘4억원+ 5억원×(거주 주택 가액÷보유 주택 합산가액)’이 기본공제액이다. 보유 주택 합산가액에서 거주 주택이 차지하는 비율에 따라 공제액이 달라진다. 위 4가지 시나리오는 합산가액의 3분의 1에 해당하는 집에 사는 것으로 가정한 수치다.

정부는 이번에 종부세를 개편하면서 보유한 집의 수가 아닌 가액을 기준으로 과세 형평을 도모하겠다고 했다. 현재는 30억원짜리 집 1개를 가진 사람보다 10억원짜리 집 3개를 가진 사람의 세 부담이 크니 이를 조정하겠다는 뜻이다. 하지만 공제액이 크지 않다면 이번 개편으로 1주택자와 3주택자의 세액 격차는 크게 좁혀지지 않을 전망이다.

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