“여긴 20억 밑이야” 세금 피한 ‘덜 똘똘한 한 채’ 몸값 달라지나 [부동산360]

실거주1주택자, 시세 20억원까지 종부세
20억 아래 非강남 ‘덜 똘똘한 한채’ 오를 수
집값 상승세 이어지면 노도강도 ‘종부세’

정부의 부동산 세제개편안 발표를 앞두고 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다. 3일 오전 서울 성동구 응봉산 전망대에서 한 시민이 강남구 및 서초구 지역의 아파트 단지를 살펴보고 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=김희량 기자] 정부가 세제 개편을 통해 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 주택을 공시가격 12억원에서 14억원(시세 약 20억원)까지 확대한 데 따라, 그보다 낮은 값의 서울 아파트 가격 오름세가 나타날 것이란 전망이 나온다. 앞서 15억원 이하 아파트까지 주택담보대출 최대 한도를 적용받을 수 있도록 하자 집값 키 맞추기에 나선 것처럼, 또다시 과세 기준인 20억원까지 상승 기준선을 줬다는 분석이다. 이른바 비강남 ‘덜 똘똘한 한 채’로 시중 유동성이 몰릴 지 주목된다.

4일 정부의 ‘2026년 세제개편안’에 따르면, 내년부터 적용될 실거주 1세대 1주택자의 주택분 종부세 공제 기준이 공시가 14억원으로 올라간다. 시세 약 20억원 수준으로, 현재 공시가 12억원보다 거래가 기준 3억원 가량 공제 대상을 넓혔다.

주택시장에선 이에 따라 시세 15억~17억원대의 성북구·동대문구·서대문구 등의 핵심 단지들이 20억원까지 집값을 높일 수 있다고 본다. 특히 대출이 제한된 상황에서 서울 외곽이나 경기도의 ‘갈아타기’ 수요 들은 서울 내 20억원 아래의 집으로 이동을 고려할 것이란 예상이 나온다.

윤지해 부동산114 리서치 랩장은 “‘세제개편안 때문에 가격이 오른다’는 것은 아니지만 새 공제 기준이 가격 상승을 제한하는 여러 허들 중 하나를 해소시키는 일종의 불쏘시개 역할을 한다고는 볼 수 있다”면서 “절세 구간까지는 원활히 오를 수 있는 기반이 마련된 셈”이라고 말했다.

실제 서울의 집값은 각종 규제에도 상승세가 이어지고 있다. KB부동산 주택가격동향에 따르면, 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 15억9000만원대로 16억원 돌파를 앞두고 있다.

거주 목적의 1주택자 이동 시 20억원선까지 상승여력이 있다고 보는 이유다. 앞서 시장의 움직임도 이 같은 전망에 힘을 보탠다.

올해 들어 서울에서 집값이 가장 많이 오른 자치구는 성북구로, 지난달 말(27일) 기준 올해 누적 매매가 상승률이 10.31%(한국부동산원)에 달했다. 주담대 한도 6억원을 채워 받을 수 있는 15억원 아래 아파트가 밀집돼 있어 실수요자들의 매수세가 몰렸기 때문으로 풀이된다.

수요가 몰리다보니 이미 성북구를 비롯한 강북권 주요 아파트 거래가는 과세 기준선인 20억원을 눈앞에 두고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아는 지난 6월25일 84㎡(이하 전용면적) 가 19억1000만원에 신고가를 기록했다. 1년 전 15억원 전후였던 시세가 4억원이 넘게 올랐다.

시내로의 출퇴근이 용이한 동대문구도 이른바 대장 아파트의 오름세가 눈에 띈다. 래미안크레시티 84㎡도 지난달 18억원에 거래되며 최고가를 기록했는데, 과세 기준안이 달라지면서 더 오를 수 있다는 목소리가 나온다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “고가 1주택에 대한 보유세를 높인 만큼 비싼 집값이 내려가는 효과가 생긴다면 하방 압력을 받을 순 있겠으나 기본적으로는 외곽이나 한강벨트 쪽 공제 기준선에 도달하지 않은 곳들은 키 맞추게 될 것” 것”이라고 전망했다.

이에 더해 시가 20억원이 넘더라도 고가 기준인 30억원을 넘지 않으면, 세액 공제 등을 반영할 경우 오히려 수요가 지금보다 늘어날 수 있다는 전망도 나온다. 과세표준을 세분화하면서 절세가 가능한 ‘더 똘똘한 한 채’로 이동하려는 수요가 집중될 수 있기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “시가 표준액에 공정시장가액비율을 곱해 결정되는 과세표준 기준으로 보면, 강남3구 일부, 서울 한강벨트, 경기남부 주요 인기지역 또한 세금이 줄어들 여지가 있다”면서 “이 경우 갈아타기 수요가 집중될 가능성이 보인다”고 말했다. 그러면서 “중장기적으로는 지금과 같은 똘똘한 한 채 현상은 완화되더라도 대체지역에 대한 관심이 전반적으로 늘어날 것”이라고 말했다.

한편 전반적인 집값 오름세가 지속될 것으로 보이면서 보유세를 통한 세수는 확대될 것이란 전망이 나온다. 정부도 이번 세제개편을 통해 총 3조4430억원의 세수 증대 효과가 있을 것으로 봤고, 특히 종부세는 앞으로 3년간 2조1815억원 더 걷힐 것으로 추정했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “올해는 종부세 대상에 포함되지 않더라도 앞으로 ‘종부세존’에 들어가는 지역들은 늘어날 것”이라며 “외곽지역이 오르면 결국에는 노도강에서도 종부세를 내는 지역은 나올 수밖에 없다”고 내다봤다.