부동산 고수들 “초고가·고령 1주택자 절세 매물 늘어날 것”

세제개편안 전문가 진단
보유세 부담은 ‘껑충’ 뛰고
장기보유 이점 ‘확’ 줄어들어
마포·성동 30평대 아파트로
수요 쏠림 현상 일어날 가능성
전월세난 더 심해질 우려도

정부가 1주택자까지도 높은 세금을 부과하겠다고 밝히자 전문가들은 초고가 주택을 중심으로 매물 출회 현상이 나타날 수 있다고 전망했다. 문재인 정부 때와 달리 종합부동산세(종부세) 세액공제 한도에 상한선을 둬 현금 흐름이 떨어지는 고령층이 집을 팔 수밖에 없는 상황에 놓일 것이란 이유에서다. 다만 매매 매물이 늘고 비거주 1주택자들이 본인 집으로 들어가면, 전월세 품귀 현상이 더 심해질 수 있다는 지적이 나온다.

3일 정부가 발표한 ‘2026 세제개편안’은 비거주·초고가 주택 보유 1주택자에 대한 규제 강화 내용을 담고 있다. 아파트를 한 채만 갖고 있더라도 과세표준이 94억원을 초과하면 후년부터는 다주택자 최고 세율인 5%의 종부세율을 적용받는다. 기존엔 나이와 보유 기간에 따른 세액공제에 한도가 없이 80%까지 종부세를 감면받는데 내년엔 800만원, 후년엔 600만원으로 세액공제 한도도 생긴다.

◆“강남 재건축 아파트 위주로 매물 증가할 듯”

전문가들은 우선 초고가 주택이 몰린 강남권을 중심으로 매물이 늘어날 수 있다고 내다봤다. 70억원이 넘는 아파트를 보유하고 있으면 고령층에 장기 보유자라 하더라도 내년에 종부세가 2배 가까이 늘어날 수 있는데, 현금 흐름이 없다면 이 같은 세 부담을 감당하기 어렵기 때문이다. 더불어 후년부터 장기보유특별공제 한도에도 상한이 생겨 내년까지는 집을 팔아야 양도차익을 극대화할 수 있기도 하다.

김인만 김인만경제부동산연구소 소장은 “내년까지 세금 인상을 유예해준 부분도 있어 올 2~3월 다주택자 매물이 쏟아졌을 때처럼 매물 출회 시기가 집중되진 않을 것 같다”면서도 “초고가 주택 매물이 나온다고 하더라도 그걸 살 수 있는 건 부자들뿐이라 서민 주거 안정과는 아무런 관련이 없다”고 지적했다.

특히 강남권에서도 재건축이 추진 중인 구축 아파트에서 매물 출회량이 많을 것이란 분석이 나왔다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남권 신축 아파트의 경우 현금 흐름이 좋은 젊은 부자들이 많이 입주했지만, 재건축 추진 아파트는 장기간 보유했으면서 현금이 없는 고령층이 많이 살고 있다”며 “고령 1주택자가 비수도권으로 이사하면 양도세를 50% 감면해 주는 특례까지 생겨 강남권 재건축 아파트를 중심으로 매물이 늘어날 가능성이 있다”고 말했다.

강남권이 주춤해지는 대신 상대적으로 세 부담이 적은 ‘덜 똘똘한 한 채’ 현상이 나타날 수 있다는 의견도 있었다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “강남권에서는 대형 평형에서 중소형으로 집 크기를 줄이는 사례가 늘어날 수 있다”면서 “마포구나 성동구 등 한강벨트 지역 30평대 아파트들은 강남권보다는 상대적으로 보유 부담이 적어 이쪽으로 수요 쏠림 현상이 생길 수도 있다”고 분석했다.

◆“전월세 시장 불안 커질 수도…1주택자 조세저항도 변수”

다만 정부가 발표한 세제개편안이 현실화할 경우 전월세 시장의 불안이 더 커질 수 있다는 지적도 제기됐다. 임차인이 거주 중인 아파트가 매매 매물로 나오거나, 비거주 1주택자가 자신의 집으로 들어가면 전월세 물량이 지금보다 더 줄어들 수 있기 때문이다. 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만8271개인데, 이미 지난 1월 1일(4만4424개)보다 14%가량 감소한 상황이다.

김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “초고가 주택 위주로 가격이 조정되고 매물로 나온다는 건 그만큼 전월세 물량이 줄어든다는 뜻”이라며 “단기적으로 전세 매물을 구하기 어려워지고, 월세화 속도도 더욱 빨라져 임차인의 주거 비용 부담이 커질 것”이라고 진단했다.

이어 그는 “이런 혼란스러운 상황에서 비아파트를 비롯한 전반적인 공급 대책이 나와줘야 한다”고 덧붙였다.

이번 세제개편안이 다주택자가 아닌 1주택자를 겨낭하고 있는 만큼 반발이 클 것이란 분석도 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “아직 한국 사회에선 거주 유무를 떠나 1주택자는 실수요자라는 인식이 있다”면서 “2029년부터 비거주 1주택자의 장기보유특별공제에서 보유 시 연 공제율을 0%로 만들었는데, 반발이 상당할 수 있다”고 지적했다.