장특공제 ‘보유’ 혜택 폐지… 실거주 공제 무제한→20억→10억 축소

[2026 세제 개편안]
양도세 실거주자 중심으로 개편… 1주택자도 보유 공제 혜택 없어
시세차익 큰 초고가주택 稅 급증… 10년거주 1주택 차익 50억땐
올해 3억→2029년엔 13억으로

주택을 오래 갖고 있으면 양도소득세를 깎아주는 ‘장기보유 특별공제’가 2029년부터는 실제 거주를 해야만 받을 수 있는 ‘장기거주 소득공제’로 바뀐다. 자신이 보유한 집에 사는 1가구 1주택자는 내년에는 기존처럼 금액 한도 없이 최대 80% 공제를 받을 수 있지만, 이후에는 공제액 한도 신설로 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지만 깎아준다. 이렇게 되면 1가구 1주택에 자기 집에 살더라도 초고가 주택은 양도세가 크게 늘어난다. 정부는 양도세 개편을 통해 거주하지 않는 집은 최대한 팔도록 유도한다는 방침이다.

하지만 이렇게 되면 1주택만 보유하면서 그 집에서 수십 년간 살아 투기 목적이 있다고 보기 어려운 장기 고령 보유자들이 ‘양도세 폭탄’을 맞을 가능성이 높다.

● 3년 뒤 보유 공제 사라지고 ‘거주’만 인정

정부가 3일 발표한 ‘2026년 세제 개편안’에 따르면 현재 1가구 1주택자가 집을 팔 때 받는 장특공제가 2029년부터 장기거주 소득공제로 바뀐다. 현재 1가구 1주택자는 양도 금액에서 비과세 기준인 12억 원을 뺀 나머지 금액에서 거주 기간, 보유 기간에 따라 각각 연 4%씩 10년간 최대 80%까지 공제를 받는다. 2029년부터는 보유 공제가 없어지고 거주 기간에 따라 연 8%씩 최대 80%까지 공제를 받는다.

정부는 2028년에 거주 공제를 연 6%로 늘리고 보유 공제는 연 2%로 줄인다. 예를 들어 10년간 보유하고 그중 2년만 거주한 집을 파는 1주택자는 공제를 32% 받는다. 2029년부터는 보유 공제가 사라진다. 1주택을 보유했더라도 그 집에 살지 않으면 더 이상 세금을 깎아주는 혜택을 주지 않겠다는 뜻이다.

다주택자 공제도 비슷하게 바뀐다. 현재 서울 등 조정대상지역이 아닌 지역에 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자는 보유 기간에 따라 연 2%씩 15년간 최대 30% 공제를 받는다. 2028년에는 ‘보유 연 1%’ 또는 ‘거주 연 2%’ 가운데 본인이 선택한 한 가지 공제만 받을 수 있다. 2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 2%씩 최대 30%를 받을 수 있다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 분석에 따르면 10년간 보유하면서 2년간 거주한 서울 송파구 잠실엘스 아파트를 팔아 양도차익 22억 원을 얻었다고 가정하면 올해 양도세는 2억6993만 원이다. 같은 조건에서 2028년에 집을 팔면 양도세가 3억6550만 원, 2029년 이후엔 4억6383만 원으로 오른다. 보유 공제가 줄어 그만큼 양도세가 늘어난다.

● 시세차익 큰 초고가 주택 양도세 뛴다

실거주 1주택자는 집을 팔 때 기존처럼 10년간 최대 80%의 공제를 받는다. 하지만 이제까지 없던 공제 한도가 생기기 때문에, 양도차익이 크면 양도세를 더 내야 한다. 내년에는 공제 한도가 없지만 2028년엔 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원까지만 공제를 받을 수 있다. 재정경제부에 따르면 10년 거주하고 양도차익을 50억 원 얻은 1주택자의 올해 양도세는 3억1600만 원이지만 2029년에는 13억7300만 원으로 오른다.

정부가 양도세 공제에 한도를 설정한 건 집값이 많이 오른 고가 주택일수록 더 많이 세금을 깎아주는 게 문제라고 판단했기 때문이다. 임광현 국세청장은 X(옛 트위터)에 “서울 강남구 주택 1채를 양도하고 200억 원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다”며 “역진성의 끝판왕”이라고 비판했다.

조만희 재경부 세제실장은 “10억 원에 산 집을 10년 뒤 30억 원에 팔았을 때는 공제를 최대한 받아도 10억 원을 넘지 않는다”며 양도차익이 30억 원가량 돼야 공제 한도를 넘어서 세 부담이 늘어난다고 설명했다. 초고가 주택을 팔아 많은 차익을 얻었을 때는 세금을 덜 깎아주는 게 형평성에 맞다는 것이다.

세종=주애진 기자 jaj@donga.com