광역시 제외한 지방은 세컨드홈 사도 ‘1주택’ [2026 세제개편안]

인구감소지역 밖 중소도시 포함
신규 편입지역 공시가 4억 이하
수도권 접경·관심지역 4억→6억
지방주택 취득 기한도 3년 연장

연합뉴스

정부가 지방에 집 한 채를 더 사도 1주택으로 보는 ‘세컨드홈’ 과세특례 대상을 인구감소관심지역에서 비수도권 중소 도시까지 확대한다. 특례를 받을 수 있는 지방 주택의 취득 기한도 3년 더 연장한다.

재정경제부가 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 정부는 세컨드홈 특례 대상을 광역시를 제외한 비수도권 전 지역으로 확대한다. 다만 새로 편입되는 구체적인 지역은 내년 2월 시행령 개정 과정에서 정한다. 현재는 비수도권 인구감소지역과 인구감소관심지역 등 일부 지정 지역을 중심으로 특례를 적용하고 있다.

이번 개정으로 인구감소지역으로 지정되지 않아 대상에서 빠졌던 지방 중소 도시에서도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다. 수도권 접경 인구감소지역과 광역시 내 군 지역의 인구감소관심지역은 계속 특례 대상에 포함된다.

주택 가격 기준도 일부 완화한다. 새로 편입되는 지역은 공시가격 4억 원 이하 주택이 특례 대상이다. 인구감소관심지역과 수도권 접경 인구감소지역의 기준은 현행 공시가격 4억 원에서 6억 원으로 높아진다. 비수도권 인구감소지역의 공시가격 9억 원 이하 기준은 그대로 유지한다.

현행 공동주택 공시가격 현실화율인 약 69%를 단순 적용하면 공시가격 4억 원은 시가 약 5억 8000만 원, 6억 원은 약 8억 7000만 원에 해당한다. 공시가격 9억 원은 시가 약 13억 원 수준이다. 다만 실제 시가는 주택 유형과 개별 공시가격 등에 따라 달라질 수 있다.

예를 들어 서울에 집 한 채를 가진 사람이 새로 편입되는 지역에서 공시가격 4억 원 이하 주택을 추가로 사더라도 종부세를 계산할 때 지방 주택은 주택 수에서 빠진다. 기존 주택을 처분할 때도 지방 주택을 제외하고 양도세상 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용 여부를 판단한다.

특례 대상 지방 주택의 취득 기한은 현행 2026년 말에서 2029년 말로 3년 늘어난다. 확대된 대상 지역과 상향된 가격 기준은 2027년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 적용한다.

다주택자도 요건을 갖춘 지방 주택을 취득하면 종부세 세율을 정할 때 해당 주택을 주택 수에서 제외할 수 있다. 지방 주택을 처분할 때도 양도세 다주택 중과 대상에서 제외된다.

한편 비사업용 토지에 대한 보유와 양도세는 전 단계에 걸쳐 과세가 강화된다. 우선 생산활동과 무관하게 보유하는 ‘종합합산토지’의 종부세 최고세율이 현행 3%에서 4%로 인상된다. 인상된 세율은 과세표준 45억 원 초과 구간에 적용된다. 45억 원 이하 구간은 현행(1~2%) 수준을 유지한다.

양도 단계의 세금도 무거워진다. 개인과 법인이 비사업용 토지를 팔아 얻은 양도차익에 부과하는 소득세 및 법인세 중과세율이 기존 10%포인트에서 20%포인트로 상향된다.

개인이 보유한 비사업용 토지에 적용되던 양도세 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택은 전면 배제한다. 부동산 투기 수요를 억제하고 토지의 효율적 활용을 유도하기 위해서다. 비사업용 토지 과세 정상화 조치는 시장 충격을 완화하기 위해 1년 유예기간을 부여한 뒤 2028년부터 본격 시행된다.

이정훈 기자 enough@sedaily.com