실거주 1주택도 32억 넘는 집은 내년 종부세율 오른다

정부 세제 개편안, ‘똘똘한 한채’ 잡기
비거주 1주택 내년 종부세 3배로
실거주도 32억 넘으면 세율 높아져
다주택 양도세 중과 2년 완화 ‘퇴로’
장특공제 ‘보유’ 혜택은 폐지키로

최근 1년간 서울 고가주택 가격 상승률이 세계 주요 도시 가운데 두 번째로 높은 수준을 기록한 것으로 나타났다. 국회미래연구원이 발간한 ‘자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제’ 보고서에 따르면 서울의 가격 상위 5% 주택의 상승률은 25.2%로 조사 대상 46개 도시 평균의 약 10배에 달했으며, 전국 평균 집값 상승률은 주요국보다 낮아 주택시장 양극화가 심화했다는 분석이 나왔다. 사진은 3일 서울 강남구의 한 공인중개업소에 매물 정보가 게시돼 있는 모습. 2026.8.3 뉴스1

내년부터 비거주 1주택자 종합부동산세가 올해보다 3배 이상으로 오르고, 재산세 등을 합친 총 보유세가 상한선인 2배까지 오르는 사례가 속출할 것으로 보인다. 양도차익 50억 원 이상인 초고가 주택의 양도소득세는 2029년부터 4배 이상으로 오를 수 있다.

정부는 3일 이 같은 내용의 ‘2026년 세제 개편안’을 발표했다. 실거주 1주택자의 종부세 부담은 덜어주는 대신 비거주 1주택과 고가 주택, 다주택 보유자를 타깃으로 공제를 축소하고 세율을 높였다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “시가 20억∼30억 원 주택은 세금이 줄고 40억∼50억 원 넘는 주택은 과세 정상화”라고 설명했다.

내년부터 1가구 1주택자에게 적용되는 종부세 기본공제액은 공시가 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 오른다. 대신 종부세를 내는 비거주 1주택자에 대한 기본공제가 9억 원으로 줄고, 다주택자 기본공제(현행 9억 원)도 거주 여부에 따라 축소된다. 4억 원까지는 기본으로 적용하고, 나머지 5억 원은 거주 여부에 따라 차등 적용한다.

실거주 1주택자도 시가 32억 원 이상 집이면 종부세율이 현행 1.0∼2.7%에서 2028년 1.3∼5.0%로 높아진다. 1가구 1주택 양도소득세 장기보유 특별공제는 장기거주 소득공제로 바꿔 실거주자만 세금을 깎아준다.

재경부에 따르면 시가 20억 원짜리 비거주 1주택을 10년 보유한 60세는 종부세가 올해 27만 원에서 2028년 152만 원으로 오른다. 50억 원짜리 집의 경우 종부세가 453만 원에서 1970만 원으로, 재산세 등을 포함한 보유세는 1354만 원에서 2871만 원으로 각각 뛴다.

정부는 보유세와 양도세를 단계적으로 강화하고, 다주택자 양도세 중과세율을 2년간 한시적으로 완화해 시장에 최대한 매물이 나오게 할 방침이다. 다만 비거주 및 초고가 1주택자, 다주택자를 대상으로 종부세를 대폭 올리는 반면 양도세 완화책은 2년짜리에 그쳐 매물 잠김 현상이 심해지고 부동산 시장 불안이 해소되지 않을 것이란 우려가 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “종부세와 양도세 등이 전반적으로 강해져 그간 다주택자를 대상으로 적용했던 ‘버티지 못하면 팔라’는 정책 기조가 더 강화된 것”이라며 “다만 2029년 이후 매물 잠김 현상이 더 심해질 수 있다”고 평가했다.

재경부는 이번 세제 개편안으로 5년간 누적 13조3000억 원의 세금이 더 걷힐 것으로 봤다. 이 중 9조3000억 원이 종부세(토지분 포함) 세수다.

세종=주애진 기자 jaj@donga.com