중과세율 절반으로...다주택자 양도세 중과 완화 2028년까지 연장[2026 세제개편]

보유주택 매도 유인책 확대
새로운 세컨드홈·고령자 감면 특례 적용
2주택·3주택 양도세율 단계적 인하

정부가 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 2027~2028년 양도소득세 중과세율을 한시 완화한다. 2주택자는 중과세율을 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮추고 3주택 이상은 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 낮췄다가 2029년 모두 원상복구한다. 종합부동산세 등 보유세 부담이 단계적으로 커지는 상황에서 매도할 의사가 있는 다주택자에게 시장에서 빠져나갈 퇴로를 열어주겠다는 취지다.

재정경제부는 3일 '2026년 세제개편안'을 발표하며 지난 5월 10일부터 시행 중인 다주택자 양도소득세 중과 제도를 2027~2028년 한시적으로 완화한다고 밝혔다. 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택이다.

2주택자는 현행 기본세율에 20%포인트를 더해 중과하고 있는데 이를 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮춘다. 3주택 이상 보유자도 현행 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 완화된다. 2029년부터는 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트의 현행 중과세율을 다시 적용한다. 지난 5월 10일 이후 이미 중과를 적용받아 양도한 물건도 이번 완화 대상에 소급 포함된다.

지방 주택 수요를 늘리기 위한 지원책도 담겼다. 서울 등 수도권에 주택을 보유한 사람이 지방 저가 주택을 추가로 취득해도 1가구 1주택으로 간주해주는 '세컨드홈 특례'의 적용 지역이 현재 비수도권 인구감소지역·인구감소관심지역에서 광역시를 제외한 비수도권 전역으로 넓어진다. 가액 기준도 일부 완화됐다. 인구감소지역은 공시가격 9억원(수도권 접경지역 6억원), 인구감소관심지역은 6억원, 새로 확대되는 지역은 4억원 이하로 각각 적용된다.

65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우에 적용되는 한시적 양도세 감면 특례도 신설된다. 대상은 5년 이상 거주하고 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중인 주택으로 2027년에는 50%(5억원 한도), 2028년에는 30%(3억원 한도)를 감면해준다. 양도일로부터 5년 안에 다시 수도권으로 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액은 추징된다.

세 부담을 낮춰주는 조치와 함께 실거주와 무관하게 유지돼 온 다주택 관련 혜택은 정비 대상에 올랐다. 조정대상지역 내 주택을 보유한 사람이 조정대상지역 내 새 집을 사는 '일시적 2주택'의 경우 기존 주택을 처분해야 1가구 1주택 비과세를 인정받을 수 있는 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄어든다. 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득하는 경우에 한해 적용되며 양도세는 10월 1일 시행일 이후 종전 주택 양도분부터 적용된다. 종부세는 내년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 단축된 기간이 적용된다. 8월 3일 이전에 이미 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정을 적용받는다.

조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 혜택도 단계적으로 폐지된다. 현재는 임대 등록이 말소된 이후에도 양도세 중과배제가 사실상 영구적으로 유지되는 구조이나 10월 1일부터 이 혜택과 장기보유특별공제 우대(50%)를 함께 단계적으로 축소한다.

상생임대주택 특례도 올해 말 종료된다. 이 제도는 1주택자가 2년간 임대료를 5% 이내로 올리며 상생임대하면 1가구 1주택 비과세·장특공제 적용 시 거주요건(2년)을 면제해주는 특례다. 다만 이미 상생임대차계약을 맺은 경우 계약 종료 후 1년 이내 양도분에 한해 혜택을 인정한다. 2026년 12월 31일 이전에 계약이 끝나면 2027년 말까지며 그 이후에 끝나면 최대 2029년 말까지 인정된다.

과거 기한 없이 유지돼 온 임대주택·미분양주택에 대한 양도세 과세특례에도 적용기한이 설정된다. 예를 들어 2000~2001년 신축된 건설임대주택을 5년 이상 임대한 뒤 양도하면 양도세를 100% 감면해주는 것이다. 앞으로는 수도권 아파트는 2029년 12월 31일까지, 그 외 지역은 2031년 12월 31일까지 양도해야 특례를 받을 수 있다.

정부는 이번 개편안을 담은 소득세법·조세특례제한법 등 개정안을 4일부터 입법예고하고 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출할 예정이다.

서현진 기자 shj7890@newsway.co.kr