김경기 부장 "42년 된 잠실종합운동장, 복합 MICE 단지로 개발…한강 조망이 31층 오피스도 생겨" [프레스룸 부동산 경기시점]

"코엑스 2.5배 잠실 스포츠·MICE 복합개발 본궤도" "3만 석 돔구장·5성급 호텔 대규모 전시·컨벤션 등"

"금융당국, 5대 은행 소집…신축에 '잔금대출' 협조 요청" "지방 미분양 '사각지대'…잔금대출 막혀 계약 무산"

"대규모 입주 속 신축 전세대출 막혀 전·월세난 여전" "올해 집값 상승 톱10 모두 비강남권…강남 3구 제외" "세제개편, 보유세 강화·거래세 완화·초고가 주택 기준이 핵심"

■ 프로그램: MBN 프레스룸 LIVE ■ 방송일 : 2026년 8월 3일 (월요일) 오전 10시 30분 ■ 진 행 : 윤지원 ■ 출연자 : 김경기 MBN 경제부장

**기사 인용 시 'MBN 프레스룸 LIVE' 출처를 반드시 밝혀주시길 바랍니다.

윤지원 : 매주 월요일 한 주간 부동산 이슈를 점검해 보는 시간, 부동산 경기시점입니다. 오늘도 김경기 경제부장 나와계십니다. 어서 오세요.

김경기 : 안녕하세요?

윤지원 : 먼저 첫 번째 키워드부터 보도록 하겠습니다. 코엑스 2.5배, 'MICE로'. 드디어 잠실 개발이 본격화되나 보죠?

김경기 : 이거는 잠실종합운동장 얘기거든요. 혹시 야구 좋아하는 팀이 있으십니까?

윤지원 : 밝히기는 조금….

김경기 : 저도 사실 잠실야구장을 쓰는 팀을 좋아하지 않아서…. 잠실야구장을 제가 초중고를 다 서울에서 나왔음에도 불구하고 한두 번 정도밖에 못 가본 것 같아요. 그랬는데 이 잠실종합운동장, 이게 지은 지 73년부터 84년에 지어졌어요.

윤지원 : 굉장히 오래됐네요.

김경기 : 84년 기준으로만 봐도 벌써 42년이 됐습니다. 그래서 이제 결국은 잠실종합운동장 터, 우리 88올림픽을 했던 잠실종합운동장 터를 드디어 허물고 이제 대한민국 최고의 MICE 단지, 복합 MICE 단지로 개발하는 계획이 본격적으로 닻을 올린 거죠. 그래서 지난주에 서울시와 서울 스마트 MICE 단지 가칭 이 두 곳이 화요일에 실시 협약을 체결했거든요. 그래서 야구장은 올해까지만 야구하고 이제 드디어 12월에 착공이 들어갑니다. 그러면 이제 32년에 준공이 된다고 해요. 이거 한번 조감도를 볼까요. 일단 잠실종합운동장 일대 35만㎡라고 그럽니다. 땅의 크기가 코엑스 2.5배라는 이야기고요. 그래서 국내 최대 규모 복합 시설 민간 투자 사업인데 서울 최대 규모 전시장이 여기 들어오고요. 코엑스보다 더 큰 전시장과 컨벤션이 들어오고 호텔이 하나, 둘 여기 옆에 3개 이렇게 들어옵니다. 그래서 이거 5성급 호텔이라고 4성급 호텔 여기 둘이 여기 있고요. 여기가 야구장으로 바뀌고 이게 스포츠콤플렉스가 들어오는데, 이 야구장에서 비즈니스호텔 일부에서는 돔 야구장 경기를 직접 관람할 수 있다고 해요. 그런 식으로 현재 구성하고 있고요. 이렇게 스포츠 MICE뿐만 아니고 연면적 11만㎡ 의 상업 시설과 한강 조망이 가능한 31층 프라임 오피스도 들어온대요. 그래서 가장 중요한 건 돈이잖아요. 이 사업을 한 순수 민간 투자 사업이라 전액을 민간에서 조달해야 하는데 그래서 한화 금융이 한화건설 부문과 아이파크 현대산업개발과 함께 컨소시엄을 구성해서 이 사업을 우선 협상 대상자로 선정이 돼서 진행하고요. 그리고 하나와 신한금융그룹이 4조 정도의 PF를 추진한다고 합니다.

윤지원 : 4조 원 정도가 투입된다, 정말 기대가 되고요. 다음 부동산 대출 규제에 대해서 얘기해 보겠습니다. 부동산 정책 대국민 토론회에서 나왔던 이야기인데 규제 이전 청약을 받았는데 대출 규제 때문에 대출이 막히는 상황에 대한 고충을 토로했었죠. 그런데 신축은 대출 규제 숨통이 트이게 된다고요?

김경기 : 지난주에도 제가 말씀드렸는데 '팔다르크' 얘기였죠, '팔다르크'. 그러니까 수원의 한 아파트를 분양받은 여성분이 대통령 주재 부동산 대토론회에 나와서 우리 분양 아파트 이미 이전에 분양받은 청약을 받은 분양 아파트는 잔금 대출 풀어줘야 하는 거 아니냐고 그랬더니 대통령도 일리가 있다고 말씀하셨고 그러면서 금융당국이 지난주 화요일에 5대 은행을 소집해서 신축 아파트 잔금 대출에 차질 없는 집행을 해 달라고 협조를 5대 은행에 했다고 합니다. 그러면서 분양 아파트는 잔금 대출이 풀릴 것 같은데요. 그런데 기존 아파트 매수자들도 또 비슷한 상황이거든요. 그런데 이들은 안 될 것 같아요. 왜냐하면 분양 아파트는 작년 6?대책, 우리나라는 보통 선분양제잖아요. 그러니까 작년 6?대책 이전에 청약받은 분들이라 대출 규제가 본격화되기 전에 이들은 계약했던 사람들이니까 보호해야겠다는 논리인데 기축 아파트 매수자들은 6?대책 이후에 대부분 다 매매 계약을 올해 한 분들이니까 이분들은 보호할 수 없다, 이런 얘기라고 금융당국에서는 밝혔다고 하더라고요. 그런데 이게 어찌 됐든 이런 기축 매수자들도 결국은 이렇게 잔금 대출이 확 줄어들 거라고 모르는 상태에서 그때 매매 계약을 했던 것 아니냐. 그러니까 분양 아파트만 잔금 대출을 해주는 건 뭔가 타당하지 않다, 형평성에 맞지 않다 이런 지적도 일고 있습니다.

윤지원 : 어디까지 보호해 줄지의 문제인 건데 또 지방의 경우에는 미분양 아파트가 많잖아요. 이 미분양 아파트들의 경우에는 대출이 안 되니까 어떻게든 분양해야 하는데 안 되는 상황이 이어지고 있는 부분은 문제가 어떻게 되는 건가요?

김경기 : 이것도 사실두 가지로 봐야 하는데요. 일반 미분양 아파트는 똑같이 준공 전이기 때문에 잔금 대출, 집단 대출 아까 '팔다르크' 그 이야기에서 불거진 잔금 대출은 아파트 집단 대출을 얘기하거든요. 그러다 보니 준공 전에 미분양인 경우는 마찬가지로 지금 미분양을 계획하면 나중에 입주할 때 잔금 대출을 받을 수 있습니다. 그런데 이제 준공 후 미분양. 그러니까 준공이 이미 난 상태, 우리가 악성 미분양이라고 부르는 준공 후 미분양이 문제거든요. 왜냐하면 준공이 나기 전에는 건설사가 은행이 집단적으로 건설사의 분양자들에게 집단적으로 대출을 해줘요. 이거를 집단 대출이라고 그러는데, 이게 만약에 준공이 난 다음에는 집단에 대해 대출해 주는 게 아니라 일정 수준 일정 시간이 지나면 개인에게 해 줍니다. 이거를 개별 대출이라고 그러거든요. 이거는 또 다른 문제예요. 그렇다 보니 준공 후 미분양은 집단 대출이 아닌 개별 대출이니까 준공 후 미분양은 오히려 잔금 대출을 받을 수 없게 되는 그런 상황이 벌어지는 지금 그런 상황입니다. 그러니까 이 시장에서는 그런 이야기가 나오는 거예요. 아니, 준공 전 미분양보다 준공 후 미분양이 더 문제인데 이거는 정말 악성 미분양인데 오히려 준공 전은 잔금 대출은 나오고 준공 후 미분양은 잔금 대출이 안 나와서 계약 파기 문제가 불거지고 이거 문제가 되는 거 아니냐. 지금 심지어 이 화면에도 나오지만, 준공 후 미분양 주택이 지금 3만 호 가까이 되거든요. 특히 비수도권 지방이 84%인가 그래서 2만 5천 가구예요. 문제가 만만치 않은 상황인데 이런 점에 대한 금융당국의 세심한 배려가 부족했던 거 아니냐 이런 지적이 나오고 있습니다.

윤지원 : 아무래도 지방 부동산의 경우에는 침체가 돼 있기 때문에 이거를 살릴 수 있는 보완책도 같이 마련되어야겠다는 생각이 들고요. 다음 키워드도 좀 보겠습니다. 요즘에 전세난이 정말 심각하잖아요. 해소될 기미가 없는데 전셋값이 뛴 이유가 있었다고요? 이게 전세난이 특히 전월세, 전월세 가격뿐만 아니고 물건도 많지 않은데 사실은 지금 전월세 시장이 문제라고 볼 수 있거든요. 그런데 여러가지 문제가 있겠지만 그런 기존 주택 물량이 전월세 물량으로 안 나오는 경우도 있겠지만, 신축의 공급 자체가 크게 줄어든 것도 원인이었다는 게 지난주 국토교통부 주택 통계에서 나온 겁니다. 지금 보면 서울 아파트 준공 물량 오른쪽에 나오는데 작년 상반기에 2만 9420가구였는데 올해 상반기에는 1만 2천 가구, 58%로 떨어졌고요. 주택 전체 비아파트까지 포함한 빌라나 이런 것 포함한 그런 전체 주택 준공 물량도 상반기에 52%, 절반 이상 줄어들었다고 합니다. 이러다 보니 당연히 전월세 물량이 많이 나올 수 없는 그런 상황이고요. 사실 하반기에 조금 아파트 입주가 있어요. 그러니까 정말 7월, 8월, 10월 해서 서초구와 은평구에 8천 가구가량의 대단지 물량이 있는데 그럼에도 불구하고 워낙 상반기에 많이 줄었기 때문에 그래서 여전히 전월세 시장에 그렇게 물건이 많이 나오고 어느 정도 상당 부분 나오고 있음에도 이런 전월세 가격의 고공 행진이 이어지고 있는 게 아닌가. 결국은 이런 공급, 특히 입주 물량을 늘리는 데 가장 힘을 쏟아야 하는 게 정부 정책의 목표가 되어야 하는 거 아닌가 다시 한번 그런 생각을 하게 됩니다.

윤지원 : 물론 공급 중요합니다만 또 다른 한편으로는 공급을 그렇게 늘리기 쉽지 않기 때문에 문제가 되고 있는 거겠죠. 다음 키워드도 보겠습니다. 톱10에서 강남 3구 사라졌다. 이거는 또 무슨 얘기인가요? 집값은 강남 3구가 가장 비싸잖아요.

김경기 : 7월까지 서울 아파트값 상승 가장 많이 오른 자치구 10곳을 보니까 전부 비강남권이래요.

윤지원 : 상승률은 비강남권이 더 높았다, 이런 얘기군요.

김경기 : 그러니까 올해 1월부터 7월까지 상승률이 가장 높은 10곳이 비강남이었는데 1등이 성북구였습니다.

윤지원 : 무려 10% 넘게.

김경기 : 보면 유일하게 10.31%로 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록했고요. 그리고 구로, 강서, 서대문, 영등포 이런 순이었고 그래서 10곳 전부 비강남이었고 송파 5.5% 약간 더 올랐고요. 서초 3%, 강남은 2%밖에 안 올랐어요. 이게 여러 가지 이유가 있겠지만 일단 가장 큰 이유로 보기에는 그동안 강남권, 작년에 강남 3구랑 한강 벨트 아파트값이 많이 올랐다고 저희가 많이 드렸거든요. 그렇다 보니 작년에 가격이 너무 많이 오른 피로감이 첫 번째였던 것 같고 그다음에 25억 이상의 주택, 아파트를 살 때는 주택담보대출이 2억 원밖에 안 나오는 그런 대출 규제가 본격화하면서 이런 고가 아파트의 상승률이 큰 폭으로 줄어든 것 아니냐. 이렇게 복합적인 영향으로 볼 수 있을 것 같습니다.

윤지원 : 또 세제 개편을 앞두고 있기 때문에 그런 영향도 없지는 않을 것 같아요.

김경기 : 이달 초에 발표된다고 하니까 정말 초읽기에 임박한 그런 상황인데요. 그렇다 보니 정말 전반적으로도 강남뿐만이 아니고 약간 강북이나 중저가 지역도 전반적으로는 약간 숨 고르기 측면의 모습을 보이고 있어요. 그래서 서울 아파트 상승률이나 수도권이나 전세나 다 조금씩 소폭씩 감소하는 그런 분위기인데, 일단 세제 개편안이 어떻게 나오느냐에 따라 올 하반기 가을 부동산 시장 본격 이사철인데 가을 부동산 시장이 어떻게 움직일지 시장은 초미에 관심을 보이고 있는 그런 상태입니다.

윤지원 : 일단 눈치 보기를 하는 와중에 어쨌든 한강 벨트의 가격 상승세가 주변 지역으로까지 이어지면서 키 맞추기를 하고 있는 상황 이런 상황에서 세제 개편 방안이 나올 예정입니다. 보유세를 올리고 양도세를 낮추는 게 기본 방향이 되어야 할 것 같은데 그렇게 된다면 정말 집 파는 사람들 정말 많이 나올까요?

김경기 : 이번에 대토론회 때도 얘기가 나왔고 여러 차례 정부가 보유세를 올리고 양도세를 낮추는 방향으로 세제 개편안의 기본 개편 방향을 만들어가겠다고 했는데 저는 보유세도 보유세지만 양도세를 얼마나 낮추느냐가 이번 대책의 핵심이라고 생각합니다. 그래서 둘 다 똑같이 세모 꼭 만들어야 할 것 같아요.

윤지원 : 정말 꼭 만들어야 할 것 같습니다.

김경기 : 제가 맨날 동그라미, 엑스를 둘 다 드니까. 결국에는 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있다인데, 양도세가 사실 5월 9일 이전부터 어떤 장특공, 그다음에 일반 과세와 비슷한 수준으로 가면 충분히 주택 보유자들이 지금 아파트값이 많이 올랐기 때문에 양도 차익이 꽤 큰 편이거든요. 그럼에도 불구하고 그런 일반 세율에 장특공까지 어느 정도 감안이 된다면 저번 5월 9일 이전처럼 주택 매수에 나설 수 있는데 가령 장특공이 배제된다거나 세율을 낮추긴 하는데 낮추는 게 크지 않아서 약간 어느 정도 한 6억에서 1억 정도 주는 수준이다, 그렇다면 과연 바로바로 매수를 할지, 약간 주택 매수에 나설지 고민이 됩니다. 어찌 됐든 이 모든 게 조만간 발표될 세제 개편안을 봐야겠죠.

윤지원 : 결국에는 매물들이 나올지 말지 그 핵심은 양도세를 얼마나 낮추는지에 있다는 말씀이었습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

김경기 : 고맙습니다.

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