"강남에 살아요" 한숨...은퇴자 위한 '똘똘한 한채', 서울에 많이 있다 [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책'은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

서울 강남구의 한 부동산중개업소 모습. 연합뉴스

최근 정부에서 '똘똘한 한 채'로 불리는 초고가 주택 보유자에 대해 보유세를 크게 올릴 것이라고 합니다. 통상적인 1주택을 기준으로 적정한 기본 보유 부담을 설정하고, 실거주 용도인지 서민·중산층 주택인지에 따라 감면을 더 적용할 것이라고 합니다. 반면 강남의 초고가 주택에 대해서는 세 부담을 강화하겠다는 것이 골자입니다.

초고가주택 보유자, 세 부담 더 뛴다

종부세는 1세대 1주택자가 보유한 주택의 공시가격에서 12억원을 차감한 뒤 남은 금액에 대해 세금을 부과하는 구조입니다. 기본공제 기준을 13억원 또는 15억원 등으로 상향하면 그만큼 공제 주택 수는 증가하게 됩니다.

초고가 주택은 공정시장가액비율 조정을 통해 보유세 부담을 늘린다고 하는 데요. 현재 60% 수준인데 향후 80% 정도가 되면 보유세의 약 1.5배를 더 내야 한다고 합니다.

현재 종부세는 2주택 이하 보유자에게는 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자에게는 0.5~5.0%의 세율을 적용하고 있습니다. 똘똘한 한 채보다 다주택자가 훨씬 불리하다고 하는데요. 그래서 최근 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 다시 내년 말까지 시행할 수도 있다고 합니다. 다주택자들의 매물을 빨리 유도하기 위해서라고 합니다.

아무튼 1주택자도 초고가 주택이 되면 엄청난 보유세를 내야 하는데, 강남의 브랜드 대단지 아파트들은 대부분 해당이 될 것 같다고 합니다. 은퇴를 했거나 일반 기업의 근로자가 이런 초고가 1주택자라면 고민을 해 봐야 할 시점입니다. 과연 강남3구에서 엄청난 보유세를 내면서 은퇴생활이나 직장생활을 할 수 있을까요.

은퇴자를 위한 똘똘한 한채 고민해야

은퇴하신 분들은 국민연금, 퇴직연금, 주택연금 등을 받아 생활을 합니다. 그렇기 때문에 공시가격 12억원 이하 아파트 단지에 사는 것이 좋습니다. 일단 종부세도 면제되고, 지하철 이용이 가능한 지역이면 더 좋을 것 같습니다. 엄청난 보유세를 내면서 살 필요는 없다는 것입니다.

서울 내 대표적인 역세권인 신도림역 주변, 청량리역 주변, 영등포역 주변, 서울역 주변에는 국평 가격이 20억원, 특히 공시가격이 12억원이 안되는 대단지 역세권 아파트 단지들도 많습니다.

즉, 내가 강남에 산다는 의미보다 적당한 세금을 내가면서 노후를 여유롭게 즐기면서 살 수 있는 곳의 아파트 단지가 더 '똘똘한 한 채'가 될 수 있습니다.

물론 여유 자금이 많아서 세금을 많이 내도 되는 분들도 있습니다. 하지만 대부분은 은퇴하고 평생 마음 편하게 살 수 있는 마지막 휴식처를 찾는 것이 중요합니다.

젊은 사람들이 셔세권에서 동탄역을 선택하고 있습니다. 은퇴하신 분들은 재산세를 조금 내면서도 역세권이고, 주변에 공원도 많고 산도 있는 이런 지역에서 거주하는 것이 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

/최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다

ljb@fnnews.com 이종배 기자