“장사하려면 서울말곤 답 없나요”…상업용부동산 명동·강남 ‘웃고’ 지방 ‘울고’

서울 오피스 18분기 연속 상승
상가도 서울·부산만 올라
외국인 몰린 명동·뚝섬↑
지방 투자수익률도 약세
충북 오피스 공실 28.1%

외국인 관광객으로 북적이는 서울 중구 명동거리 모습 [연합뉴스]

서울 핵심 업무지구와 관광상권을 중심으로 상업용 부동산 시장이 활기는 띠는 데 비해 지방 상권은 민간 소비 부진으로 영향으로 침체가 장기화하는 모습이다.

31일 한국부동산원의 ‘2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 전국 오피스 임대가격지수는 전분기 대비 0.42% 상승했다. 반면 통합 상가 임대가격지수는 0.03% 하락했다. 투자수익률은 오피스와 상가 전 유형에서 모두 상승했다.

오피스 시장은 서울이 상승세를 견인했다. 서울 오피스 임대가격지수는 0.61% 상승하며 18분기 연속 오름세를 이어갔고, 경기는 0.27%로 17분기 연속 상승했다. 부산은 0.06% 올랐다. 하지만 충남(-0.31%), 제주(-0.22%), 대전(-0.15%) 등 나머지 시·도는 모두 하락했다.

서울에서는 강남과 도심권이 각각 0.65% 상승했다. 여의도·마포권도 재건축에 따른 기업 이전 수요가 늘면서 0.50% 올랐다. 프라임급 오피스를 중심으로 안정적인 임차 수요가 이어진 영향이다.

상가 시장은 내수 부진의 영향이 확연한 모습을 보였다. 전국 통합 상가 임대가격지수는 0.03% 하락했고, 중대형 상가는 보합(0.00%), 소규모 상가는 0.14%, 집합상가는 0.04% 각각 내렸다.

상업용부동산 임대시장 동향 [한국부동산원]

다만 서울은 나홀로 승승장구하고 있다. 서울 상가 임대가격지수는 0.46% 상승했다. 외국인 관광객이 몰리는 명동(3.19%)과 뚝섬(2.55%), 종로(1.28%) 등 주요 상권의 임대료 상승세가 이어진 영향이다. 부산도 0.09% 올랐지만 충북(-0.27%), 전남(-0.25%) 등 대부분 지역은 매출 감소와 공실 장기화로 임대료가 하락했다.

수도권과 지방의 투자수익률 차이도 뚜렷했다. 전국 오피스 투자수익률은 2.15%였고 서울은 2.77%, 경기는 2.33%를 기록했다. 자산가치 상승이 이어진 수도권과 달리 지방은 부동산 시장 침체로 자본수익률이 하락하면서 투자수익률도 상대적으로 낮은 수준에 머물렀다.

공실률 역시 지역별 격차가 컸다. 전국 오피스 공실률은 9.0%였지만 서울은 5.4%, 제주는 5.0%로 낮았다. 반면 충북은 28.1%, 경북 23.8%, 전남 23.2%, 강원 22.6% 등은 20% 안팎의 높은 공실률을 기록했다.

일반상가 공실률은 전국 평균 13.4%였으며 세종이 22.8%로 가장 높았다. 집합상가는 경북 27.6%, 전남 24.0%, 전북 20.3% 순으로 공실률이 높았다.