[단독]겉도는 공공 주택공급… 10곳중 7곳 청약 지연

정부 “주택공급 속도” 밝혔지만
사전청약 받은 물량도 일정 밀려
남양주왕숙 3년 넘게 입주 스톱
“토지보상 단계부터 관리 나서야”

사전청약을 진행한 수도권 공공택지 단지 10곳 중 7곳의 본청약이 예정보다 늦게 진행되는 등 사업이 지연된 것으로 나타났다. 정부가 공공택지를 중심으로 주택 공급 속도를 높이겠다는 의지를 여러 차례 밝혔지만, 이미 청약 절차에 착수한 물량조차 일정이 밀리고 있다는 지적이 나온다.

30일 동아일보가 2021년 이후 사전청약이 진행된 수도권 공공택지 98개 단지의 사전청약 및 본청약 입주자 모집 공고문을 전수 조사한 결과 67개 단지(68.4%)의 본청약이 사전청약 당시 안내한 시점보다 늦어졌다. 가구 수로는 약 3만4000채 규모다. 이 중 47개 단지는 늦게라도 본청약이 진행됐지만, 20개 단지는 예정 시점이 지나고도 본청약 공고가 나오지 않은 상태다. 이들 단지의 평균 지연 기간은 12.6개월이었다. 사전청약 공고문대로 본청약이 진행된 단지는 12개에 그쳤다. 나머지 19개 단지는 아직 사전청약 공고문상의 본청약 시점이 지나지 않았다.

통상 착공과 함께 진행되는 본청약이 늦어지면서 입주 시기도 밀렸다. 본청약이 진행된 단지의 입주 예정 시기는 사전청약 당시 안내보다 평균 13.9개월 늦어졌다. 1년 이상 늦어진 단지가 38개(64.4%)였고, 입주 예정 시기가 밀리지 않은 단지는 3개뿐이었다. 남양주왕숙2지구 A3블록은 올해 12월이었던 입주 예정 시기가 2030년 5월로 41개월이나 늦어져 3년 이상 입주가 지연된 상태다.

사업 기간이 길어지는 사이 분양가도 함께 올랐다. 사전청약 당시 추정 분양가와 본청약 확정 분양가를 비교한 결과 같은 주택형에서 가장 비싼 층 기준으로 평균 18.6%, 금액은 평균 8600만 원이 상승했다. 본청약이 2022년 진행된 단지는 평균 5.2% 올랐지만 올해 진행된 단지는 분양가가 32.9%나 오르는 등 본청약이 늦어질수록 분양가가 오르는 모습을 보였다. 최근 수년간 원자재 값 상승 등으로 공사비가 급등한 데 따른 영향으로 보인다.

사전청약 당시 공고된 추정 분양가나 본청약 및 입주 예정 시점은 법적으로 반드시 지켜야 하는 것은 아니다. 하지만 인허가나 토지 보상 지연 등으로 공고한 것보다 2, 3년씩 사업이 늦어지는 사례가 반복되며 공공 공급에 대한 신뢰를 갉아먹고 있다는 지적이 제기된다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “공공택지 사업 지연이 반복되면 수요자 입장에서는 이를 꺼릴 수밖에 없다”며 “토지 보상 단계에서 원주민과의 갈등이 발목을 잡는 경우가 많은 만큼, 정부가 갈등을 체계적으로 관리하고 주민 협의에 좀 더 적극적으로 나서야 한다”고 말했다.

[단독]계약금 내려 전세 뺐는데 1년 넘게 입주 지연… 속타는 사전청약자

창릉-복정 등 공공택지 본청약 밀려
분양가 올라 ‘정책대출’ 막힌 단지도
입주시기 늦어져 전월세 부담 늘어
“토지보상-인허가 병목 해소해야”

정부가 3기 신도시 등 공공택지 공급 속도전에 나서고 있지만 사전청약을 받은 단지 10곳 중 7곳은 본청약이 지연되는 것으로 나타났다. 사진은 3기 신도시 중 경기 고양창릉지구 모습. 고양=뉴시스

이선경 씨(41)는 2022년 7월 경기 고양창릉 S4블록 사전청약에 당첨된 이후 4년째 입주를 기다리고 있다. 사전청약 공고문에 적힌 입주 예정 시기는 2029년 2월이었다. 이 씨는 계약금으로 쓸 1억 원을 마련하려고 올해 2월 전세보증금을 낮추는 대신 월세 30만 원을 내는 반전셋집으로 옮겼다. 그런데 예정보다 3개월 늦게 나온 지난달 본청약 공고문에는 입주 시기가 2030년 3월로 안내돼 있었다. 예상 입주 시점이 13개월이나 밀린 것이다. 이 씨는 “지금 사는 집 계약이 2028년 2월까지인데 계약을 한 번 갱신해도 2030년 2월까지라 한 달이 빈다”며 “매달 내는 월세도 부담인데, 입주 시점이 더 밀릴까 걱정”이라고 했다.

수도권 공공택지에서 청약과 입주 일정이 사전청약 당시 안내보다 늦어지는 일이 반복되면서 사전청약 당첨자들의 부담이 커지고 있다. 공공 주도로 진행되는 공공택지 공급에서 미리 공고한 일정이 미뤄지는 일이 반복되면서 주택 공급 정책 전반의 신뢰가 떨어진다는 지적도 나온다.

● 반복되는 공공택지 사업 지연

신혼희망타운 공공주택인 성남복정2 A1블록은 2021년 사전청약 당시 본청약 시점이 2023년 5월로 안내됐다. 하지만 예정 시점보다 38개월이 지나도록 본청약 공고가 이뤄지지 않고 있다. 심지어 사전청약 당시 안내됐던 입주 예정일(2025년 10월)조차 넘겼다. 성남시가 보유하고 있는 토지 보상 협의가 지연됐고, 맹꽁이 출현 등 환경·안전 문제 등으로 인근 주민들이 반대해 사업이 지연됐다는 것이 한국토지주택공사(LH)의 설명이다. 해당 블록 사전청약자들은 이달 13일 서울 강남구 LH 서울지역본부 앞에서 집회를 열기도 했다. 본청약이 지연되면서 발생한 공사비와 금융 비용을 사전청약 당첨자들에게 떠넘겨서는 안 된다는 것이 주된 요구다.

실제로 사업이 지연되면서 분양가가 올라간 사례가 적지 않다. 이 과정에서 정책대출이 어려워진 단지들도 나온다. 토지보상 등으로 사업이 지연된 남양주왕숙2 A3블록은 전용면적 74㎡ 추정 분양가가 2021년 사전청약 당시에는 5억 원 이하(4억9634만 원)여서 디딤돌 대출이 가능했다. 하지만 올해 4월 진행된 본청약상 확정 분양가는 6억 원을 넘겨 신혼부부이거나 2자녀 이상이라도 디딤돌 대출을 받을 수 없다. 금리가 더 높은 일반 은행 주택담보대출을 받아야 하는 상황이다.

분양가 상승에 대해 LH는 “사업 지연에 따른 인상분은 최종 분양가에 반영하지 않는다”고 설명했다. 자재값 인상에 따른 정상적인 공사비 인상은 분양가 인상에 반영되지만, 지연 기간 동안의 인상분은 분양가에 반영하지 않았다는 설명이다.

● 토지 보상 등에 시일 걸려… “병목 줄여야”

사업이 지연되는 이유는 지구별로 다양하다. 인허가 절차가 늦어지거나 매장 문화재가 발견되는 경우, 지반 상황이 예상과 다른 경우 등이 주요 원인으로 꼽힌다. 특히 토지 보상 등 주민과의 협의에 시일이 걸리는 경우가 많다. 토지·지장물 소유자들이 보상평가액을 받아들이지 않거나 이주 자체를 거부하는 일이 잦고, 보상 절차가 끝난 뒤에도 퇴거하지 않는 주민이 있으면 인도(명도)소송 등을 거쳐야 한다. LH 측은 “사업을 진행하다 보면 예상치 못한 변수가 발생하는 경우가 많다”고 설명했다.

국토교통부는 최근 업무보고에서 “3기 신도시 등 주요 지구 착공 시기를 1, 2년 단축하겠다”고 밝힌 데 이어 ‘범정부 택지 신속 혁신단’을 출범시키기도 했다. 토지보상에 걸리는 기간을 줄이기 위해 지난해 9·7 공급대책에서 보상에 적극 협의하는 주민에게 보상금과 일정 비율의 가산금을 협조 장려금 명목으로 제공하는 방안을 도입하겠다고 발표했지만 아직 공공주택특별법 개정안이 국회를 넘지 못했다.

전문가들은 토지보상과 인허가 등 공공택지 사업의 병목을 줄이고, 공공 공급 지연으로 인한 공백을 보완하기 위한 민간 공급 촉진이 필요하다고 지적한다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “이전과 같은 방식으로 공공주도 공급을 진행한다면 공급 지연이 되풀이될 수밖에 없다”며 “민간과 협력해 사업 기간이 짧은 주택 상품을 개발해야 전체적인 주택 공급을 늘리고 속도를 낼 수 있다”고 말했다.

김은지 기자 eunji@donga.com
윤명진 기자 mjlight@donga.com