“재건축 끝나도 끝난게 아니다”…‘준강남’ 과천 원도심 재개발 시동

부림동·별양동 등 5개 지역
정비예정구역으로 지정 후
추진위 구성 등 사업 시동
지식정보타운 3분의 1 규모

과천 부림단독주택 재개발 지역. [이승환 기자]

경기도 과천에서 1980년대 지어진 주공 아파트 재건축 사업이 막바지에 접어드는 가운데 재개발사업이 새롭게 떠오르고 있다. 이에 더해 과천 지식정보타운 조성과 경마장과 국군방첩사령부 이전 용지 개발까지 이뤄지면 ‘준강남’으로서 과천의 가치가 더욱 높아질 것이란 분석이 나온다.

27일 정비업계에 따르면 과천시 부림동 61 일원 부림단독주택 재개발 추진준비위원회는 지난 24일 과천시에 조합설립추진위원회 구성 승인 신청서를 제출했다. 추진준비위는 지난 3일 동의서를 걷기 시작한 지 21일 만에 85%의 동의율을 달성했다. 업계에선 이곳의 경우 사업에 문제를 제기하는 비대위도 없고 소유주들의 사업 추진 의지도 강해 동의율 확보 속도가 빨랐다고 분석했다.

‘준강남’으로 불리는 과천의 재개발이 정비사업의 새로운 축으로 떠오르고 있다. 1980년대 경기 시흥군 과천면에서 시로 승격될 당시 지어졌던 주공아파트 대부분이 재건축을 통해 새 단지로 탈바꿈한 이후 원도심이 다시 주목받는 중이다. 12개 주공 아파트단지 중 7곳이 사업을 마쳤다. 4·5·8·9·10단지가 아직 사업을 진행하고 있지만, 사업시행계획 인가를 준비 중인 10단지를 제외하면 이주·착공 등 마지막 단계에 접어든 곳들이 대부분이다.

과천 재개발이 본격적으로 떠오른 건 과천시가 지난 5월 ‘2035 도시정비기본계획’을 확정하면서부터다. 2035년까지의 도시 및 주거환경 정비 방향을 담았는데, 과천 원도심 5개 구역이 정비예정구역으로 새롭게 지정됐다. 부림단독주택 재개발을 비롯해 중앙단독주택 재개발, 별양단독주택 재개발, 문원공원마을 재개발, 문원청계마을 재개발 등이다.

5개 구역의 총면적만 48만4107㎡로 과천지식정보타운 전체면적(135만3090㎡)의 3분의 1에 달한다. 재건축 추진 단지 중 규모가 작은 주공4단지(6만678㎡)의 약 8배다.

구체적인 사업 규모는 확정되지 않았지만, 우선 중앙단독주택을 제외하곤 2종 일반주거지역으로 종상향돼 230%의 허용용적률이 적용된다. 2종 전용주거지역인 중앙단독주택의 경우 관악산 경관 침해 우려 등의 이유로 150%의 허용용적률을 받았다.

다만 모든 곳에서 사업 추진이 원활한 건 아니다. 문원동의 두 사업장은 전체 가구 수의 35%를 공공임대주택으로 확보해야 할 의무가 있어 일부 소유주가 사업 추진에 미온적인 반응을 나타내고 있다. 개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립 지침엔 해제 대상지역 내 공동주택을 지을 때 최소 35% 비율로 공공임대주택을 확보해야 한다는 내용이 있다.

문원청계마을 재개발 추진준비위 관계자는 “이전까지 10%였던 공공임대주택 의무 비율이 2018년에 35%까지 높아졌는데, 2001년에 개발제한구역에서 해제된 문원동이 이 규정을 적용받는 건 과도하다”며 “공공임대주택 의무비율이 낮아지지 않으면 사업성을 담보할 수 없어 사업 추진이 쉽지 않을 것”이라고 토로했다.

과천의 경우 지식정보타운 조성과 더불어 경마장·방첩사 용지 개발도 추진되고 있어 향후 가치가 더 높아질 전망이다. 위 두 개발을 통해서만 약 2만가구에 달하는 아파트 타운이 조성될 예정이다. 또 현재 지하철 4호선이 다니는 정부과천청사역에 GTX(수도권광역급행철도)-C까지 개통되면 교통 편의성도 더 높아지게 된다.

과천 부림단독주택 재개발 지역. [이승환 기자]

이미 과천 아파트의 가격은 서울 대부분 지역보다 비싼 수준이다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 과천 아파트 매매 평균가격은 21억4278만원으로 집계됐다. 이는 서울 내에서도 고가 주택이 많은 용산구(21억6476만원)와 비슷한 수준이다. 올해는 주춤하고 있지만, 지난해의 경우 아파트 가격 상승률이 20.46%로 전국에서 송파구(20.92%) 다음으로 높았다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “과천은 이미 인프라가 훌륭하고, 교육 환경이 우수한 지역으로 평가받는 곳”이라며 “향후 경기도가 구체적인 지침을 마련한다면 민간도심복합개발사업 등 사업성을 더 높일 수 있는 방안까지 고려해볼 수 있다”고 말했다.