‘초고가’ 문턱 넘는 순간…1주택자도 종부세 30% 껑충

■‘공시가 30억 가정’ 시뮬레이션
기본공제 12억→9억, 3주택 세율 적용땐
은마도 중과…종부세 832만→1030만원
한남더힐은 36% 늘어 1억 육박
정부 기준액따라 보유세 부담 희비

27일 서울 시내 한 공인중개사에 매물 정보가 게시돼 있는 모습. 뉴스1

정부가 마련 중인 초고가 주택 기준이 확정되면 서울 강남 1주택자의 보유세 부담이 30% 넘게 늘어날 것으로 분석된다. 정부가 정한 초고가 주택 기준액에 따라 보유세가 확 달라지는 ‘문턱 효과’가 발생할 수 있다는 전망이 제기된다.

27일 서울경제신문이 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 서울 고가 아파트 10곳에 ‘초고가 1주택 중과안’을 적용한 결과 공시가격 30억 원대 주택의 세 부담은 현행보다 최대 32.4% 증가했다. 이번 분석은 초고가 주택 기준 공시가격을 30억 원으로 설정하고 공시가 30억 원 초과 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮춘 뒤 3주택 이상 세율을 적용하는 경우를 가정했다.

이 같은 가정을 바탕으로 시뮬레이션해본 결과 올해 공시가격이 39억 3400만 원인 서울 서초구 아크로리버파크 전용면적 84.97㎡의 내년 종부세(농특세 포함)는 현행 세제 적용 시 1857만 원에서 중과안 적용 시 2458만 원으로 601만 원(32.4%) 늘었다.

공시가격 30억 원인 주택은 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추면 과세표준이 10억 8000만 원에서 12억 6000만 원으로 높아진다. 과표 12억 원 초과분의 세율도 일반 세율 1.3%에서 3주택 이상 세율 2.0%로 오른다.

올해 공시가격이 31억 2800만 원인 서울 강남구 도곡렉슬 전용 120.82㎡는 1137만 원에서 1469만 원으로 332만 원(29.2%) 증가했다. 공시가격 34억 원대의 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡는 1491만 원에서 1904만 원으로 27.7% 늘었다. 비슷한 가격대인 서울 서초구 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡도 1654만 원에서 2082만 원으로 25.9% 증가했다.

공시가격이 30억 원을 갓 넘는 주택도 20%대 증가율을 보였다. 서울 강남구 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡는 1247만 원에서 1523만 원으로 22.1%, 잠실주공5단지 전용 82.61㎡는 1095만 원에서 1331만 원으로 21.6% 뛰었다.

공시가격이 30억 원을 훌쩍 넘어서는 초고가 대형 주택의 세 부담은 더 크게 늘어날 것으로 보인다. 과표 25억 원 초과~50억 원 구간에서 일반 세율은 1.5%지만 3주택 이상 세율은 3.0%다. 과표 50억 원 초과~94억 원 구간에서도 각각 2.0%와 4.0%로 두 배 차이가 난다.

이에 따라 내년 공시가격이 96억 7382만 원으로 추산되는 서울 용산구 한남더힐 전용 235.31㎡는 6784만 원에서 9254만 원으로 2470만 원(36.4%) 늘었다. 집 한 채에 부과되는 종부세 관련 부담이 1억 원에 육박하는 수준이다.

아크로리버파크 전용 112.96㎡는 3393만 원에서 4455만 원으로 1062만 원(31.3%) 증가했다. 래미안대치팰리스 전용 114.17㎡도 2265만 원에서 3021만 원으로 756만 원(33.4%) 늘어 3000만 원 선을 넘어섰다.

공시가격 상승으로 30억 원선을 새로 넘는 서울 강남구 은마아파트도 중과 대상에 포함된다. 은마 전용 84.43㎡의 공시가격은 올해 26억 8100만 원에서 내년 30억 9618만 원으로 오를 것으로 추정됐다. 종부세·농특세 부담은 현행 832만 원에서 중과 적용 시 1030만 원으로 198만 원(23.8%) 증가한다.

다만 초고가 1주택 중과가 곧바로 매물 증가로 이어질지는 미지수다. 보유세가 수백만~수천만 원 늘더라도 주택을 팔 때 부담할 양도세가 수십억 원에 이를 수 있기 때문이다.

우 전문위원은 “양도세 부담과 앞으로 몇 년간 추가로 낼 보유세를 비교하면 상당수는 보유세를 내면서 버티는 쪽을 택할 것”이라며 “현금 흐름이 부족한 고령층이나 퇴직자 일부에서만 매물이 나올 수도 있다”고 말했다.

이정훈 기자 enough@sedaily.com