[시론] 집값은 규제보다 공급이 잡는다

(시사저널=김상봉 한성대 경제학과 교수)

정부는 작년부터 총 6번의 부동산 대책을 발표했다. 1차 6·27 대책은 대출 규제, 2차 9·7 대책은 공급 확대, 3차 10·15 대책은 초강력 규제였다. 올해는 정책이 더 구체화됐다. 4차 1·29 대책은 지난해 발표한 9·7 공급 확대의 후속 대책, 5차 2·12 대책은 다주택자 양도소득세 중과 부활, 6차 5·12 대책은 매물 출회를 유도하는 것이었다.

이재명 대통령이 7월23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 발언하고 있다. ⓒ연합뉴스

역대 정권별로 보면 주택 가격은 경제 상황에 따라 크게 엇갈렸다. 노태우 정부 때는 경기 호황(성장률 8.0~9.1%)과 3저 현상으로 주택 정책 기조가 규제 일색이었다. 토지공개념 도입과 분양가상한제 도입, 공시지가 제도 도입, 부동산 투기 억제, 주택 200만 호 건설 등이 있다. 그럼에도 연평균 주택 가격 상승률은 12.2%(서울 연평균 12.1%)를 기록했고, 전세 가격 상승률은 13.4%에 이르렀다.

김영삼 정부의 경제 여건은 보통(성장률 6.7~7.1%)이었다. 아시아 외환위기(IMF)까지 터지면서 주택 정책 기조가 크게 완화됐다. 주택임대사업자 도입, 수도권 주택 공급, 부동산실명제 도입, 분양가 자율화 등이 대표적인 정책이다. 결과적으로 주택 가격 상승률은 1.4%(서울 1.5%), 전세 가격 상승률은 5.4%에 그쳤다.

김대중 정부 들어 경제가 회복(성장률 4.4~5.6%)되면서 주택 정책 기조 역시 완화에서 규제로 바뀌었다. 양도세 완화, 분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 재건축 지원 등과 함께 주택담보대출비율(LTV)이 처음 등장했다. 결과적으로 주택 가격 상승률은 6.0%(서울 9.3%), 전세 가격 상승률은 8.8%였다.

노무현 정부 때도 수출 호조로 경기 호황(성장률 3.4~4.7%)이 이어지면서 주택 정책 기조는 규제를 유지했다. 종부세 도입, 실거래신고 의무화, 재건축 초과이익 환수제 도입, 총부채상환비율(DTI) 도입, 2기 신도시 조성 등이 있었다. 주택 가격 상승률은 6.0%(서울 8.9%)였고 전세 가격 상승률은 2.4%였다.

이명박 정부의 경제 여건은 글로벌 금융위기 상황(성장률 3.2~3.3%)에서 주택 정책 기조는 '완화'였다. 규제지역 해제, 대출 규제 완화, 지방 미분양 해소, 재개발·재건축 규제 완화, 보금자리 주택 공급 등이 있었다. 결과적으로 주택 가격 상승률은 3.1%(서울 –0.3%)였고 전세 가격 상승률은 6.8%였다.

박근혜 정부 때도 저성장(성장률 2.7~3.0%)과 저금리 상황에서 주택 정책 기조는 완화였다. 대출 규제 완화, 양도세 및 취득세 감면, 재초환 유예 연장, 뉴스테이 도입이었다. 결과적으로 주택 가격 상승률은 2.3%(서울 2.2%)였고 전세 가격 상승률은 4.8%였다.

문재인 정부의 경제 여건은 저성장(2.3~2.4%) 및 초저금리 상황에서 주택 정책 기조는 규제였다. 규제지역 확대, 다주택자 세금 중과, 총부채원리금상환비율(DSR) 및 신DTI 도입, 대출 규제 강화, 임대차법 도입, 3기 신도시 조성이었다. 주택 가격 상승률은 6.5%(서울 2.2%)였고 전세 가격 상승률은 3.5%였다.

윤석열 정부의 경제 여건은 저성장(1.7~2.0%) 및 고금리 상황에서 주택 정책 기조는 완화였다. 규제지역 해제, 세 부담 완화, 정비사업 규제 완화, 분양 규제 완화였다. 주택 가격 상승률은 –3.5%(서울 -2.2%)였고 전세 가격 상승률은 -3.2%였다.

역사적으로 볼 때 주택 가격의 상승 여부는 공급 부족과 경기 호황, 금리가 겹치면 발생하는 것을 알 수 있다. 때문에 주택 가격 상승기에는 세금이나 금융 정책이 주택시장에 미치는 영향을 감안, 1년 정도의 단기 정책과 더불어 투기 억제 정책과 재개발 등 공급 정책이 필요하다.

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