매도인이 잔금 빌려준다? ‘셀러대출’의 위험한 이면[똑똑한부동산]

매매대금 일부 빌려주는 ‘셀러대출’ 관심
세금이나 재개발·재건축 규제 이유로 시행
잔금 우려도…자금조달 소명 요구 가능성

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 최근 매도인이 매매대금 중 일부를 빌려주는 이른바 ‘셀러대출’에 대한 관심이 높다. 통상 매매계약은 매수인이 매매대금을 모두 지급함과 동시에 매도인으로부터 소유권을 이전받는다. 그러나 집값이 급등하고 대출 규제까지 더해지니 매수자 입장에서는 집을 사기 위한 “순자금”이 늘어나게 되고, 이런 이유로 매매를 망설이게 된다.

서울 한 부동산 공인중개업소에 매매 관련 안내문이 붙어있다. (사진=이영훈 기자)

이때 매도가 급한 매도인은 매매가격을 낮춰 매수인이 매매대금을 부담할 수 있도록 하거나 매수인이 추가로 자금을 마련할 수 있도록 충분한 매매대금 지급기간을 양해하기도 한다. 또, 재개발 주택의 경우에는 이주시점에 금융기관은 물론이고 조합으로부터 추가 이주비 대출까지 받을 수 있기 때문에, 매매대금 중 일부를 유보하고 이주시점에 추가 이주비 대출 등으로 미지급 매매대금을 지급할 수 있도록 매매계약을 체결하기도 한다.

이처럼 매매대금 지급기한이 늦어지면 매수인은 큰 돈을 매도인에게 지급했지만, 그에 대한 담보는 제공받지 못한 채 단순히 ‘채권’만을 가진 채로 오랜 시간 불안한 지위에 머물러야 한다. 또, 매도인 입장에서도 세금 중과 문제나 투기과열지구 재개발, 재건축 규제 등의 이유로 빠른 시일 내에 소유권을 이전해야 하는 사례도 있다.

이 경우 ‘셀러대출’을 이용하게 된다. 말 그대로 매도인이 매매대금 중 일부를 대여하는 방식이다. 매수인은 매매대금 중 일부를 매도인에게 빌린 것으로 처리하고, 부동산의 소유권을 먼저 이전받게 된다. 그리고 매도인은 매매대금 중 아직 받지 못한 잔금을 안전하게 보장받기 위해 매수인 소유로 된 부동산에 근저당권을 설정하거나 그 부동산에 관한 임대차계약을 체결해 대항력 있는 임차권을 확보한다.

이 경우 매수인이 정해진 날짜에 유보한 잔금을 매도인에게 지급하지 않으면 매도인은 근저당권 설정 등을 한 부동산을 경매에 넘겨 그 낙찰대금에서 잔금을 확보하게 된다.

매도인 입장에서 상당히 번거로울 수 있고, 추후 경매까지 필요한 경우라면 경매시 해당 부동산의 낙찰가격이 매도인의 잔금 채권 이상으로 정해질 것인지 여부, 즉 담보가치를 정확히 따져봐야 한다. 특히 선순위 근저당권이나 임차권이 존재하는 경우 매도인의 잔금 채권은 후순위로 밀리기 때문에 해당 부동산의 담보가치를 더욱 꼼꼼히 검토해야 한다.

또 투기과열지구의 재개발, 재건축 사업지의 경우에는 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립인가(신탁방식은 사업시행자지정고시) 이후 매수인이 조합원 지위를 승계할 수 없다. 즉, 곧 인허가 등으로 조합원 지위 전매가 불가능해 ‘셀러대출’ 형태로 매수인에게 부동산 소유권부터 이전하는 사례라면, 매수인이 제때 잔금을 지급하지 않아 매도인이 경매를 통해 잔금을 지급받을 수밖에 없는 경우 경매 시점에는 이미 인허가 등이 이루어져 경매 낙찰자가 조합원 지위를 승계하지 못할 수가 있다. 이 경우 경매 낙찰가격은 생각보다 훨씬 낮아질 수 있다. 이미 소유권까지 이전한 후라 매매계약을 해제해 매도인 앞으로 다시 부동산 소유권을 돌려놓더라도, 조합원 지위에 관한 사항이 단체법적 법리에 따라 결정되는 만큼 다시 매도인에게 조합원 지위가 회복되지 않을 수 있다.

이런 이유로 특히 재개발, 재건축 사업지에서 ‘셀러대출’을 이용한 거래를 하려는 경우에는 신중해야 한다. 통상적인 거래 형태가 아니다보니, 추후 국세청이 자금조달에 관한 소명을 추가로 요청할 수도 있다. 차용증을 형식에 맞춰 작성하고, 차용증에 기재된대로 이자와 원금이 오고간 증빙 자료가 남아있어야 한다. 또, 자금을 대여할 때는 원칙적으로 이자가 발생하는 것이므로 무이자로 대여한 경우라면 그에 따른 혜택을 수증자인 매수인이 증여로 신고해야 하고, 유이자로 대여한 경우라면 매도인이 이자 상당액을 소득으로 신고해야 한다. 매매대금과 별개로 세금 등이 추가로 발생할 수 있어 매매계약 체결시에 당사자 사이에 이에 관해 명확히 합의하는 것도 추후 발생할 분쟁을 예방할 수 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.

김형환 (hwani@edaily.co.kr)