전세대출 ‘핀셋 규제’ 어떻게…1주택자 막고, 청년·신혼은 풀듯

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 참석자의 발언을 듣고 있다. 2026.7.23 뉴스1

이재명 대통령이 집값 상승의 주범으로 전세대출을 재차 지목하면서 1주택자 전세대출 제한 등 규제가 강화될 것으로 보인다. 다만 청년 무주택자를 비롯한 실수요자에 대한 대출 규제 완화 필요성이 언급돼 청년 대출에 숨통이 트일 것으로 전망된다.

●전세대출은 강화·청년 대출은 완화

23일 이 대통령은 서울 영등포구 KBS 별관에서 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 “전세대출이 집값 폭등의 주원인이기 때문에 확장하는 데 신중해야 한다”면서 “추가 대출뿐 아니라 이미 있는 대출도 엄격하게 제한해야 한다”라고 말했다. 앞서 이 대통령은 취임 1주년 기자간담회에서도 전세대출이 집값 상승의 주원인이라고 지적한 바 있다. 전세대출 규제에 대한 불만 여론이 있지만 규제를 강화하겠다는 의지를 다시금 강조한 것이다.

이 대통령은 은행들이 전세대출을 너무 쉽게 내주는 바람에 집값이 올랐다고 봤다. 그는 “전세를 쉽게 하도록 서민을 지원해준다며 전세 대출을 거의 무제한으로 해 줬다”며 “전세 놓는 게 너무 쉬우니 집값이 올랐다”고 지적했다. 이어 “급기야 집값의 100%로 전세를 얻는 경우에도 다 보증해주거나 대출해주니 전세 사기가 생겨났다”고 꼬집었다.

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 발언을 하고 있다. 2026.07.23. 청와대사진기자단

1주택자의 전세대출을 불허하겠다는 의지도 나타냈다. 그는 “이미 집을 가지고 있는 사람이 다른 데 전세를 얻는 것까지 굳이 대출해 줘야 하느냐”고 반문하기도 했다.

이에 따라 1주택자 전세대출이 금지되거나 보증 비율이 축소될 것으로 예상된다. 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용도 가능성도 커졌다. 앞서 금융 당국은 지난해 6·27 대책을 통해 전세대출 보증 비율은 수도권·규제 지역에서 80%(비수도권 90%)로 제한했다. 이어 9·7 대책으로 1주택자 수도권·규제 지역 전세대출 한도는 2억 원으로 하향 조정한 바 있다.

다만 청년, 신혼부부, 생애 최초 구매자 등 실수요자에 대한 대출 규제는 열어둬야 한다는 방침이다. 이 대통령은 “청년과 신혼부부, 생애 최초 전세대출자, 서민 주거에 대해서는 구체적 타당성에 맞게 핀셋형으로 지원해야 한다”고 말했다.

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에 참석하고 있다. 2026.07.23 청와대사진기자단

시장에서는 이런 실수요자에 대해 6·27 대책 전 규제를 적용하는 방안을 유력하게 보고 있다. 청년, 신혼부부 등에 한해 6억 원 대출 한도를 열어주는 식이다. 생애 최초 주택 구매자가 받을 수 있는 주택담보인정비율(LTV)을 70%에서 80%로 완화할 가능성이 점쳐진다. 수도권 주택담보대출의 만기를 30년에서 40~50년으로 늘려주는 방안도 거론된다.

실거주하려는 분양자나 입주 예정자에 대한 대출 규제도 풀릴 가능성이 높을 것으로 예상된다. 이 대통령은 “이미 (입주가) 확정된 건데, 사후에 (은행들이 대출) 정책을 변경하면 어쩌란 말이냐”고 반문하며 대출이 나올 것을 믿고 분양을 받았는데 대출이 안 나와 어렵다는 지적에 일리가 있다고 했다.

현재 금융 당국의 연간 대출 총량 규제로 은행들은 자율적으로 가계대출 한도를 축소 조정하고 있다. KB국민은행은 주택담보대출 최대한도를 3억 원으로 제한했고, 나머지 은행들도 모기지보험·보증 가입 제한을 통해 수도권 기준 5500만 원가량 주택담보대출 한도를 축소하고 있다.

●이주비 대출 기준 “종전 아닌 신축 기준으로”

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 참석자의 질문을 듣고 있다. 2026.07.23 청와대사진기자단

이날 토론회에서는 이주비 대출 규제 완화 필요성도 논의됐다. 종전 주택의 감정평가액을 기준으로 담보인정비율(LTV) 40%만큼 받을 수 있다 보니 이주를 위한 전세비를 마련하기 힘들다는 지적에 따른 것이다. 집값이 낮은 주택은 대출이 1억~2억 원밖에 안 나오는 경우도 있다.

이 같은 발언이 나온건 최근 입주를 앞두고 잔금대출에 어려움을 겪는 단지들이 나오고 있기 때문이다. 실제로 경기 수원시 권선구 ‘매교역팰루시드’는 2178채 규모 대단지로 다음달부터 입주를 시작해야 하지만 잔금 마련에 어려움을 겪고 있다. 정부 가계대출 총량 관리 강화로 잔금대출 참여 은행 6곳 중 4곳은 이미 대출 신청이 마감된 것. 나머지 2개 은행은 선착순 대출 신청을 받으면서 입주예정자들이 대출을 받기 위해 경쟁해야 하는 상황이다. 이 때문에 입주 예정자들은 단지 규모에 맞게 대출 총량을 풀어줘야 입주가 가능하다며 제도 개선을 요구하고 있다.

이 대통령도 “종전 주택을 담보로 할 것이냐, 신축 주택을 담보로 할 것이냐의 문제와 관련이 있어 보인다”면서 “금융위원회에서 개선 방안을 검토하고 있다”고 말했다.

수십억, 수억 원에 달하는 초고가 주택을 사업자 대출 명목으로 받을 경우 주택담보대출 한도(2억 원) 이상의 대출을 받는 편법도 지적됐다. 경우에 따라 담보의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 이 대통령은 “무제한으로 담보 가치를 인정해 주는 것은 재고해 봐야겠다”고 했다. 은행권에서는 사후 점검 강화가 뒤따를 것으로 예상한다.

신무경 기자 yes@donga.com
주현우 기자 woojoo@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com