[부동산 대토론회 핵심 쟁점]<세제>②“5년 내 사업승인 못받은 택지, 종부세 합산으로 공급 원가 상승”

분양시장 불황으로 사업환경 악화… 장기 보유 불가피

오피스텔 등 비아파트 주택 수 산정 제외해 수요 진작

[대한경제=황은우 기자] “(택지) 취득일 5년 이내 주택법상 사업승인을 받지 않으면 종합부동산세가 합산된다. 그리고 건축허가대상인 주택은 (종부세 합산) 배제가 (아예) 되지 않고 있다.” (국윤권 도시공감 대표 겸 대한주택건설협회 이사)

주택사업자에 부여되는 종합부동산세가 각종 주택의 공급 원가를 끌어올린다는 지적이 지난주 재정경제부 장관 주재 부동산세제 토론회에서 제기됐다.

21일 조세특례제한법 제104조의19와 주택법 시행령 제27조 등 현행법을 보면, 사업자가 주택건설용으로 확보한 토지는 어떤 집을 짓느냐에 따라 종부세 과세기준이 달라진다.

30가구 이상의 아파트를 짓는 땅은 사업자가 토지 취득일로부터 5년 안에 주택법상 사업계획승인을 받는 조건으로 종부세 합산이 배제된다. 승인 이후엔 분리과세 대상으로 분류돼 종부세가 부과되지 않는다.

시공능력평가 30위권의 한 건설사 관계자는 “공공택지든 민간 땅이든 사업자가 취득 때부터 사업승인까지 5년 넘게 걸리는 일은 도시개발사업 정도 아니면 거의 없었다”면서도 “최근 분양시장 불황으로 사업성이 좋지 않아 불가피하게 땅을 보유하는 상황들이 있다”고 했다.

주택법상 사업계획승인 대상이 아닌 집이 들어서는 땅은 종부세 합산 배제 특례도 없다.

건축법을 적용받는 300가구 미만 주상복합아파트, 30가구 미만인 이른바 나홀로 아파트나 다세대ㆍ연립 등이 올라가는 토지가 이런 경우다. 토지 취득 시점부터 집을 지어 분양 계약자들에게 소유권 이전을 하기 전까지 계속해서 사업자에게 종부세가 부과된다.

여기서 주상복합아파트를 짓는 땅의 경우 사업자가 나대지 등 토지가 아니라 멸실 예정인 기존 주택을 매입할 때는 이 같은 주택이 남아있는 상태에선 종부세 합산 배제가 가능하지만, 기존 주택을 멸실해 새로운 집을 올릴 토지 상태가 되면 다시 종부세가 부과된다.

대형 아파트보다 공사 기간이 짧고 가격이 저렴한 비아파트 등을 신속히 공급해야 하는 시점에 현행 세제가 공급 원가를 높이는 장치로 작동하는 셈이다.

공급자들은 비아파트 수요가 공급과 맞물려 움직인다는 점을 들어, 아파트와 비아파트를 각각 1채 정도 보유한 가구에 한해서는 비아파트를 주택 수 산정에서 영구 제외하는 등의 파격적인 수요 진작책이 필요하다고도 주장한다.

전세사기 후폭풍과 건축비 부담, 대출 및 임대사업자 규제 강화가 맞물리면서 비아파트 수요가 위축됐다는 취지다.

토론회에서 국윤권 도시공감 대표는 “아파트를 가지고 있다고 하더라도 비아파트를 사신 분에 한해서는, (이 같은) 원 플러스 원 정도는 세제를 개선해줬으면 한다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@