재개발·재건축 조합, 시공사에 끌려다니지 않으려면[똑똑한부동산]

공사비 증액 요구, 결국 승낙하는 조합들
시공사 변경, 법적 안정성 미리 따져봐야
공사 지연 중단 막고 추후 정산 고려해야

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 주요 재개발, 재건축 사업지에서 시공자 선정이 본격화되고 있다. 그러면서 시공자 선정을 둘러싼 법적 분쟁도 함께 불거지고 있다. 흔히 시행자와 시공자를 혼동하기 쉬운데, 재개발, 재건축 사업의 시행자는 보통 조합원으로 구성된 조합으로, 재개발, 재건축 사업을 전반적으로 진행하는 주체에 해당하고, 시공자는 건축물 공사를 진행하는 건설회사를 말한다.

서울 시내 한 아파트 공사장의 모습. (사진=연합뉴스)

시행자인 조합은 입찰절차 등을 통해 총회에서 시공자를 선정하고, 그에 따라 시공자와 공사도급계약을 체결한다. 다만, 재개발, 재건축 사업의 경우 착공까지 소요되는 시간이 비교적 길기 때문에 총회에서 시공자를 선정하고 가계약만 체결했다가 착공시 정식으로 공사도급계약을 체결한다.

이때 보통 공사도급계약은 공사총금액을 정해두되, 이를 분양비율에 따라 정산받아가는 방식으로 공사대금을 지급하도록 체결된다. 그런데 비교적 소규모 사업지의 경우에는 영세한 조합원이 많고, 시공자도 이윤을 높일 목적으로 총사업비를 선 감당하는 구조의 확정지분제 방식으로 공사도급계약을 체결하기도 한다.

확정지분제 방식은 시공자가 모든 사업비를 부담하고 조합원 1세대당 확정적으로 분양할 아파트를 약속한 후 조합원 분양세대를 제외한 세대는 시공자가 임의로 분양하는 방식이다. 부동산 경기가 좋을 때는 시공자의 이익이 높아지겠지만, 부동산 하락기에는 시공자의 손해가 커질 수 있다. 이런 이유로 부동산 경기에 따라 시공자가 확정지분제 방식으로 공사도급계약을 한 경우에도 해당 계약을 시공자에게 유리한 방향으로 해석해 조합에 요구하는 사례가 많다. 조합은 사업이 멈추거나 지연될 것을 염려해 시공자의 요구에 부득이 응할 수밖에 없는 경우가 대부분이다.

따라서 착공 이전이라면 시공자를 변경하는 것이 조합에게 이득이 되는지 따져보고 법적으로 안전하게 공사도급계약을 해제 내지 해지하는 방향을 고려해야 한다. 또 이미 착공이 이루어졌다면 조합 입장에서는 시공자가 임의로 공사를 중단할 경우 사업 진행에 있어 여러 가지 문제가 발생할 수 있다. 이 경우에는 우선 공사 지연이나 중단은 막고 추후 부당하게 지급한 공사비에 관해 시공자와 정산하는 방향도 고려해볼 수 있다.

조합은 시공이나 공사도급계약 등에 관한 법률 전문가가 아니다. 게다가 시공자가 조합이 사업비를 조달하는 데에 중요한 역할을 하기 때문에 조합은 시공자와의 관계에서 유리한 위치에서 협상하는 것이 녹록지만은 않다. 조합도 시공자와 원만히 문제를 해결해 나아가기 위해서는 전략적이고 전문적인 접근이 필요하다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.

김형환 (hwani@edaily.co.kr)