[김예림의 부동산법률톡]재개발, 재건축 사업의 사업성은 어떻게 알 수 있을까?

주택 공급을 늘리기 위한 정부의 고심이 깊어지고 있다. 특히 아직 인프라가 갖춰지지 않은 곳을 대상으로 진행하는 택지개발보다 도심 내 주택 공급을 늘려야 할 필요성이 높아지면서, 정부와 지자체가 모두 재개발, 재건축 사업을 활성화하기 위한 대책을 적극적으로 마련하고 있다.

재개발, 재건축 사업은 정비계획수립부터 추진위원회와 조합설립, 사업계획, 관리처분계획, 이주, 철거, 재입주의 단계를 거쳐 진행되고, 통상 정비계획수립부터 재입주까지 10~15년 이상 기간이 소요된다. 일부 사업지는 재개발, 재건축 사업을 추진한 때로부터 수십 년이 지났지만 아직까지 사업을 종결하지 못하기도 한다. 비교적 호흡이 길고 사업의 지연이나 중단 리스크가 큰 사업이다.

특히 재개발, 재건축 사업이 본격적으로 탄력을 받으려면 사업시행주체인 조합이 설립돼야 하고, 사업에 필요한 비용을 빌릴 수 있는 시공자가 선정돼야 하는데 정비계획수립이나 추진위원회, 조합설립에 있어 토지 등 소유자의 일정 비율 이상 동의가 필요하고 그 동의 요건이 엄격히 법정돼 있어 재개발, 재건축 사업을 시작한 때부터 조합설립이나 시공자 선정 단계까지 상당히 오랜 시간이 소요된다.

이런 지연 요소를 없애고자 정부와 지자체의 재개발, 재건축 사업 촉진 대책도 초기 사업단계에서의 진행 속도를 높이기 위한 것들이 대다수다. 신통기획을 통해 정비계획수립 등에 있어 기간과 절차를 단축하고, 공공지원 조합직접설립제도나 초기 사업단계에서의 사업비 지원 등을 통해 초기 사업단계의 진행 속도를 높이기 위한 정책들이 시행되고 있다.

이런 이유로 서울 등 도심 지역에는 신통기획이나 모아타운(각 지자체별로 명칭은 다르지만 유사한 제도들이 존재한다), 공공정비사업 등 재개발, 재건축 사업을 추진하려는 사업지가 크게 늘어나는 추세다.

그러나 사업을 추진하려는 경우도, 재개발, 재건축을 통해 내 집을 마련하려는 경우도 무조건 재개발, 재건축이 진행되면 "부자"가 될 것이라는 허상을 버려야 한다. 재개발, 재건축 사업지의 풍경이 예전과 달라졌다. 최근 시공자가 제안하는 평당 공사비가 1천만원에 육박하고 부동산 경기도 지역별 양극화가 심각하다. 즉, 이제는 높아지는 공사비 등 비용을 충분히 감당할 수 있는 사업지만이 재개발, 재건축 사업이 가능해진 만큼 사업지를 선별하는 지혜가 필요하다.

그러나 재개발, 재건축 전문가가 아닌 이상 사업성이 높아 재개발, 재건축 사업을 원활히 진행할 수 있는 사업지를 선별하는 것은 쉽지 않다. 이때 몇 가지 기준을 세워볼 수 있다. 주변 개발호재나 활용할 수 있는 인프라, 주변 아파트 시세 등은 쉽게 사업성을 가늠해볼 수 있는 지표다. 또, 아파트 재건축이라면 흔히 용적률이 낮을수록, 대지지분이 클수록 사업성이 높다고 판단해볼 수 있다.

이보다 조금 더 객관적이고 상세하게 확인해보기 위해서는 정비계획수립안을 살펴보는 것이다. 정비계획수립안에 따르면 사업비를 산정한 근거나 신축시 일반분양세대와 추정 조합원 분양가격과 일반분양가격 등의 내용이 상세히 포함돼 있다. 보통 정비계획수립을 위한 동의를 받을 때부터 이런 내용들을 토지 등 소유자에게 고지하고 있다. 사업비의 대부분을 차지하는 공사비가 현실적으로 산정돼 있는지, 일반분양가격이 지나치게 높지 않은지, 일반분양세대나 전체 세대수가 너무 적거나 평형 구성이 경제적으로 효율적이지 않은지 등의 몇 가지 사항만 짚어보더라도 대략적인 사업성은 가늠할 수 있다.

사업성이 나쁜 경우 사업을 진행하는 주체 입장에서도 토지 등 소유자의 동의를 이끌어내기 어렵고, 토지 등 소유자 입장에서도 많은 비용을 부담해야 하니 경제적으로 이득이 없다. 결국 이런 이유로 사업성이 나쁜 경우 사업이 원활히 진행되기 어려워 자연히 사업의 지연이나 중단으로 이어질 수밖에 없다. 최근처럼 초기 사업 단계 재개발, 재건축 사업지의 비중이 높아지고, 재개발, 재건축 사업에 소요되는 비용이 급등한 상황이라면 우선적으로 사업성을 가늠해보는 과정이 필수다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사