이민 규제, 증세, 새판… 집값 잡은 영연방 3국 비결과 李 정부의 대안

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호주 장특공제 폐지·증세
캐나다 외국인 수요 단절
영국 차기 총리의 토지가치세
23일 부동산 토론회 여는 韓
이중 어떤 방법 쓸까

오는 23일 이재명 대통령이 주재하는 '부동산 국민 대토론회'가 열린다. 어떤 명분이 앞에 서고, 그 효과로 집값이 어느 방향의 안정화로 나아갈지는 아직 미지수다. 오랜 기간 우리나라와 함께 부동산 가격이 폭등하는 대표적인 나라였던 캐나다, 호주, 영국에서 최근 주택 가격이 급락하는 이유를 알아봤다. 결국 정부가 어떤 방식으로 현실과 타협했는지가 관건이었다.

오는 20일 영국 차기 총리로 취임할 예정인 앤디 버넘 하원의원은 2010년 이후 토지가치세 도입을 주장해왔다. [사진 | 뉴시스]

■ 투명한 집값 불투명해지는 이유=경제가 제대로 작동하는 나라라면, 집만큼 투명한 가격 체계를 갖춘 상품도 드물다. 움직이지 못하니 과세를 피할 수 없고, 임대료에서 세금 등 유지비용을 빼면 명확한 수익률이 나온다. 집 구매에 반드시 동반되는 대출 규모도 금리와 정부의 수요 정책에 따라서 완벽하게 조정된다. 요충지마다 고급 신축 주택을 짓는 공급만으로도 경기 부양이 가능하다.

대체로 어느 나라든 정부가 부동산 가격을 마음먹고 조정하겠다면, 충분히 가능하다. 가격 조절책에 어느 정도의 한계가 존재할 뿐이다. 예컨대 집에는 주거와 재산 증식의 수단이라는 다른 측면이 존재한다. 주거권과 재산권을 모두 보존해 주려면 과격한 수요·공급·자원배분 정책을 쓸 수 없다. 정부 입장에서도 집은 건설투자와 연결돼 국내총생산(GDP)에 상당한 영향을 주고, 정치적인 고려도 하지 않을 수 없다.

그렇다면 이런 현실과의 타협은 어느 정도 선까지 가능한 걸까. 최근 집값을 내리는 데 성공한 영연방 3개국의 정책을 통해서 알아봤다. 23일 '부동산 국민 대토론회'를 앞둔 이재명 정부가 살펴볼 만한 사례들이다.

■ 수요 제거한 캐나다=캐나다는 가장 과격한 방법을 쓴 나라다. 일반적으로 부동산 수요 정책이라고 하면 대출을 조절하거나, 투기심을 다스려 수요를 줄이려는 것을 말한다. 그런데 캐나다는 집값을 잡겠다는 목표를 내걸고 부동산 구매 인구 자체를 줄였다. 이 나라는 2024년부터 외국인 이민과 입국을 엄격하게 규제하기 시작했다.

캐나다 인구는 2023년 4분기 41만명 이상 증가했지만, 이후 크게 감소하더니 2025년 4분기에는 인구가 7만5000명, 2026년 1분기엔 10만3500명이 줄었다. 외국인 주거용 부동산 구매 정책도 2023년 1월 시행했고, 2027년까지 유지한다.

이민자를 줄여 인구가 축소하자 집값은 매년 폭락했고, 임대료 하락폭도 상당했다. 집값 상승을 주도했던 토론토와 밴쿠버의 올해 2분기 평균 주택 매매가격은 1년 전보다 각각 4.6%, 4.5% 하락했다. 올해 5월 캐나다 전국 평균 임대료는 1년 전보다 4.7% 떨어져 19개월 연속 하락세를 이어갔다.

캐나다의 과격한 수요 조절 정책은 이 나라 여당이 중도 정당인 자유당이어서 발생한 해프닝이라고 볼 수도 있다. 진보 정당처럼 보유세는 못 올리겠고, 보수 정당처럼 신축 공급이라는 이름의 부동산 부양책도 못 쓰겠기에 나온 고육지책이다.

[사진 | 게티이미지뱅크]

실제로 진보 정당이었다면 부동산 보유세를 높이는 데 주저하지 않았을 것이다. 그 결과 임대료가 오르더라도 임대주택을 대량으로 건설하고, 임대료 상한 정책을 써서 집주인들이 보유세를 임대료에 전가하는 것을 방지하면 되기 때문이다.

캐나다 여당이 보수 정당이었다면, 이른바 공급 정책을 썼을 것이다. 도심 주택을 활발하게 개발해 실제 주택 수는 줄더라도, 고가 주택은 더 많이 만들어 부유층의 수요를 충족시켰을 것이다. 대체로 지적되는 부작용에는 신도시를 만들고, 교통편을 확충하는 식으로 대처했을 가능성이 높다.

■ 증세로 집값 잡은 호주, 공급대책에 임대료는 상승=호주 노동당 정부는 부동산 관련 증세를 전국적으로 확대하고, 50%에 달하던 주택 임대업자의 양도세 공제 혜택을 물가상승률 정도로 축소하는 정공법을 택해 집값 하락을 끌어냈다.

세금의 증가나 공제 혜택의 감소는 임대주택 수익률을 내려 집값을 떨어뜨린다. 호주 시드니 주택 평균 매매가격은 경우 지난 6월 말까지 3개월 동안 전 분기보다 3.2% 하락했고, 1개월 전보다는 1.2% 떨어졌다.[※참고: 상승 기대하면 진짜 비싸지는 집값의 딜레마 : 호주의 성공과 한국의 진통(더스쿠프·2026년 6월 24일)].

호주는 지난 5월 말 주택 국가 계획을 발표하면서 "신축 주택을 더 많이 건설해 주택 가격을 낮추겠다"고 선언했다. 수요를 줄이는 정책과 동시에 공급 확대 정책을 도입하겠다는 건데, 이는 호주 주택시장에 약간의 불안감을 조성했다. 증세가 임차인에게 월세 상승을 통해서 전가되지 않으려면, 강한 임대료 규제 대책과 임대료 상승을 견제할 대규모 공공임대주택 건설을 동반해야 한다.

하지만 호주 정부가 신규주택 공급대책, 미국 사모펀드의 건설임대 허용 등으로 기울자, 집값이 내려간 시드니에서조차 지난 6월 25일 기준으로 3개월 전보다 임대료가 6.3% 올랐고, 1년 전보다는 7.6%나 상승했다. 집권 노동당이 진보 정당의 증세와 보수 정당의 매매시장 공급정책을 섞어 쓴 결과가 앞으로 어떻게 나타날지 주목할 일이다.

■ 토치가치세 도입 예고한 영국=마지막으로 영국의 사례를 보자. 최근 몇년간 국채시장 불안정성이 커진 영국은 시중금리와 연동되는 10년물 국채 수익률이 고공행진하면서 주택시장이 가라앉았다. 금리가 높아지자, 주택담보대출을 꺼린 결과다. 노동당 정부가 주택담보대출을 어렵게 하는 수요 정책을 가미하면서 공급이 많았던 아파트 위주로 가격 하락폭이 꽤 컸다.

그런데 오는 20일 총리로 지명될 것으로 예상되는 앤디 버넘 하원 의원이 토지가치세 도입을 들고나왔다. 버넘은 2010년부터 취득세의 일종인 인지세를 폐지하고 새로운 세금, 이를테면 헨리 조지의 토지가치세로 대체해야한다고 주장했다. 토지가치세는 건물이 아닌 땅의 가치에만 부여하는 재산세다. 토지 소유자가 땅 가치의 1.0% 정도를 매년 토지가치세로 중앙정부에 내면, 정부는 이를 인구수에 따라서 지방자치단체에 부과한다.

마크 카니 캐나다 총리가 지난 2월 밴쿠버의 한 건설 현장을 찾았다. [사진 | 뉴시스]

미국 경제학자 헨리 조지는 1879년 출간한 「토지와 진보」란 책에서 "토지가치세로 다른 모든 세금을 대체해야 하며, 이를 통해 노동과 자본이 자유롭게 번창해 실업, 빈곤, 인플레이션 및 불평등이 종식될 수 있다"고 주장한 세금이다. 생산에 쓰여야 할 토지로 올리는 불로소득을 당시 주류 경제학자들은 사회에 해로운 행위로 인식하고 있었다. 보수 자유주의자들이 대체로 반기는 몇 안 되는 증세안 중 하나기도 하다. 부자일수록 세금 부담이 적은 역진성이 크기 때문이다.

호주와 캐나다를 비롯해 여러 나라에서 시행하고 있는 공실세(빈 집 소유자에 징벌적으로 부여하는 세금)도 헨리 조지의 토지공영제의 영향이다. 공실세, 토지가치세는 토지를 사유화하지 않고, 이를 생산적으로 써서 그 수익률로 세금을 내라는 뜻이다. 토지가치세와 200만 파운드(약 39억원)가 넘는 초고가 주택에 2028년부터 부과하는 '맨션세' 등이 작동하면, 영국 집값은 세금을 더 낸 것에 비례해서 떨어질 수밖에 없다.

한정연 더스쿠프 칼럼니스트
jeongyeon.han@thescoop.co.kr