수도권 분양가 1년 새 27.2%↑... 서울 평균 평당 5905만원

올해 수도권에서 민간 아파트 분양가가 1년 전보다 27.2% 오른 것으로 나타났다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비율이 큰 서울에서는 한강 이남과 이북 지역 간 평당 분양가 격차가 1300만원대까지 벌어졌다. 다만 올해 들어 동작구, 성동구 등 한강 벨트에서 고분양가 단지가 등장하며 강남 3구(강남·서초·송파)와 비강남 간 격차는 작년보다 줄었다.

◇1년간 공사비 5% 올라

9일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 주택도시보증공사(HUG) 민간 아파트 분양 가격 동향 통계를 분석한 결과, 올해 5월 기준 수도권 아파트의 3.3㎡당 평균 분양 가격은 3656만원으로 집계됐다. 작년 같은 달에 비해 27.2% 올랐다. 이를 전국으로 넓혀도 3.3㎡당 1897만원에서 2136만원으로 12.6% 상승했다. HUG의 월별 평균 분양가는 해당 월을 포함한 직전 12개월 간 민간 분양 사업장의 평균 분양 가격을 나타낸다. 해당 월의 단기 등락보다는 최근 1년간의 분양가 추세를 보여주는 지표다.

분양가는 크게 공사비와 택지비(땅값)로 구성된다. 이 중 공사비는 건설 자재 가격과 인건비 상승, 전쟁 여파, 고환율 등 영향으로 계속해서 오르고 있다. 지난 5월 건설공사비지수는 137.67로 1년 전보다 5.07% 올랐다.

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. /뉴스1

택지비 역시 분양가 상승 요인으로 지목된다. 서울을 비롯한 수도권의 경우 아파트를 지을 수 있는 땅이 점점 더 줄어들고 있기 때문이다. HUG의 ‘지역별 민간 아파트 분양가 중 대지비 비율’에 따르면 2025년 전국 평균 대지비 비율은 39%였으나 서울은 65.2%로 평균보다 훨씬 높았다.

◇서울 비강남은 분양가 46% 올라

서울 내에서도 한강 이남인지 이북인지, 강남인지 아닌지에 따라 최근 몇 년 새 격차가 크게 벌어졌다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 분석한 자료에 따르면, 서울 3.3㎡당 아파트 분양가는 2023년 3553만원에서 이듬해 4818만원으로 36% 올랐으며, 올해는 5905만원까지 올라 평당 6000만원을 눈앞에 뒀다.

분양가가 오르는 사이 한강 이남 11구와 이북 14구 간 격차는 벌어졌다. 2023년 두 지역의 평당 분양가 차이는 3.3㎡당 194만원에 그쳤으나, 2024년 1548만원으로 크게 벌어졌고 올해는 1345만원으로 나타난다. 강남 3구와 동작·영등포구 등 한강 이남에 재건축·재개발을 통한 고가 분양 단지가 집중 공급되고 있기 때문으로 분석된다.

반면 올해 들어 강남 3구와 비강남권의 격차는 줄었다. 강남의 분양가가 떨어져서가 아니라 비강남권의 분양가가 더 많이 올랐기 때문이다. 강남 3구의 3.3㎡당 아파트 분양가는 올해 7842만원으로 전년(7399만원) 대비 6% 오른 반면, 그 외 지역은 4012만원에서 5847만원으로 45.7%나 올랐다. 그 결과 강남 3구와 그 외 지역의 분양가 차이는 2025년 3.3㎡당 3387만원이었으나 올해 1995만원으로 좁혀졌다.

지난달 분양한 서울 노량진뉴타운 ‘드파인 아르티아’의 예상 모습. 이 단지의 3.3㎡당 분양가는 8000만원대였다. /SK에코플랜트

비강남권의 분양가가 훨씬 더 많이 오른 것은 분양가 상한제 영향으로 풀이된다. 분양가 상한제는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 합산한 금액 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 현재 서울에서는 강남 3구와 용산구에 적용되고 있다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 동작구 흑석동과 노량진에서는 최근 평당 7000만~8000만원에 육박하는 고분양가 단지가 등장했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “한강 벨트가 아닌 성북구의 분양가도 올해 5000만원을 넘어선 것으로 조사됐다”며 “고유가에서 파생된 공사비 부담이 쉽게 가라앉지 않고 있고 서울은 정비 사업을 중심으로 한 신규 공급이 이어지는 만큼 아파트 분양가는 연내 높은 수준을 유지할 것”이라고 말했다.