집 산 지 5년 넘겼다면…그냥 버티다 '수천만원' 날릴 수도

보유 5년차 갈아타기 골든타임
양도세 비과세 특례 등 활용해야

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살고 싶은 지역 집을 한 번에 마련하기는 쉽지 않다. 자본이 부족하기 때문이다. 전문가들은 ‘징검다리’ 전략을 추천한다. 일단 가용한 범위 내에서 교통·일자리·정비사업 등 호재가 있는 지역에서 집을 마련한 뒤 갈아타기를 하는 것이다.

첫 집 마련도 쉬운 일은 아니다. 서울 등 수도권에선 더 그렇다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 중위 매매가는 전용면적 1㎡당 1272만원(2026년 5월)이었다. 전용 59㎡로 약 7억5000만원, 84㎡로는 10억6800만원에 해당한다.

정부 정책 금융 상품을 활용하는 것이 도움이 된다. '내 집 마련 디딤돌대출'과 '신생아 특례 디딤돌대출' 등이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 기준으로 심사한다. 소득 대비 대출 한도를 확보하는 데 유리하다. 또 생애 최초 주택 구입자는 담보인정비율(LTV) 70%를 적용받을 수 있다.

주택 매수 후 약 5년 지난 후 갈아타기를 하면 좋다. 보유한 집의 집값 상승과 그동안 저축한 돈을 활용할 수 있기 때문이다. 다만 여러 현실적인 장벽을 넘어야 한다. 스트레스 DSR 3단계 규제가 대표적이다.

DSR은 월급으로 빚을 갚을 수 있는 능력을 보는 지표다. ‘스트레스’가 붙는 이유는, 지금 이자율이 아니라 '만약 이자율이 많이 오르면?’이라는 상황을 가정해서 계산하기 때문이다. 수도권에선 가산 금리가 3.0%다. 실제 내는 이자가 그만큼 늘어나는 것은 아니다. 다만 가산 금리를 토대로 대출 심사를 해 대출받을 수 있는 돈이 줄어드는 효과를 낸다.

이를 극복하기 위해서는 스트레스 가산 금리가 전혀 부과되지 않는 ‘순수 만기 고정금리 대출’을 선택하거나, 가산 금리 반영 비율이 40% 수준으로 차등 할인 적용되는 '5년 주기형 고정금리대출'을 활용하는 방법이 있다.

기존 주택 양도차익에 붙는 세금을 줄이는 것도 중요하다. '일시적 1가구2주택 비과세 특례'를 적용받는 게 좋다. 이 특례를 받으려면 세 가지 요건을 동시에 만족해야 한다. 기존 집을 사고 1년 지난 후 새집을 사야 한다. 기존 집을 팔 때는 2년 이상 보유 또는 거주 요건을 갖추어야 한다. 새집을 사고 3년 안에 반드시 기존 집을 팔아야 한다. 매매 가격이 12억원 이하면 양도소득세가 완전히 면제되고, 12억원을 초과하면 넘은 부분의 이익에 대해서만 세금이 부과된다.

더 큰 집으로 갈아타기를 할 때는 면적대별 ‘가격 차이’가 좁혀지는지 벌어지는지 추세를 잘 봐야 한다. 부동산 상승기에는 공급 절벽 효과와 맞물려 대형 평형의 상승 속도가 중형·중소형보다 커지는 경향이 있다. 따라서 전문가들은 시장이 보합이거나 조정받을 때 넓은 집으로 갈아타기를 하는 것이 좋다고 본다. 시장 침체 혹은 하락기에는 유동성 위축으로 인해 고가의 대형 평형 단지의 호가가 먼저 조정받기 때문이다.

자녀가 있다면 몇 학년 때 옮기는 것이 좋은지도 고려 요인이다. 보통 자녀가 초등학교 고학년(4~5학년)에 올라가는 시점과 맞춰 교육 환경이 좋은 곳으로 이사하는 것이 정석이다.

다만 학군지는 집값이 비싸다. 무리하게 학군지에 진입하면 매달 나가는 지출이 커져 생활이 어려워질 수 있다. 이럴 때 자녀 교육을 위해 학군지 근처에 전세로 살면서, 남는 돈을 재건축·재개발을 포함해 집값이 오를 가능성이 높은 곳에 넣어두면 좋다. 서울 대신 경기에서 교육 환경이 좋은 과천, 용인 수지, 광명, 성남 분당을 선택하는 것도 방법이다.

임근호 기자 eigen@hankyung.com