뉴욕시 ‘피에아테르’ 세금 도입...韓투자자들 거액 부담할 수도

1. 피에아테르 세금의 개요 및 도입 배경

‘피에아테르(Pied-à-Terre)’는 프랑스어로 ‘땅 위의 발’이라는 뜻으로, 주된 거주지가 아닌 제2의 주거지를 의미한다. 뉴욕, 파리, 런던 등 세계 주요 대도시에서 부유층이 보유하는 세컨드 하우스를 지칭할 때 흔히 사용되는 표현이다.

2026년 5월 28일, 뉴욕주 캐시 호컬 주지사는 2026-2027 회계연도 주 예산안의 일부로 피에아테르 세금 법안에 서명했다. 이 세금은 2026년 7월 1일부터 시행되며, 뉴욕시 내 일정 가치 이상의 비(非)주거주용 주택에 대해 연간 부과되는 새로운 형태의 재산세이다.

이 세금의 도입 배경에는 뉴욕시의 재정 수요와 형평성 논리가 자리하고 있다. 뉴욕시의 가장 고가 주택 중 상당수가 실제 거주하지 않는 비거주자의 세컨드 하우스로 보유되고 있으며, 이들 소유자는 도시의 인프라와 서비스 혜택을 누리면서도 지역사회에 대한 세금 기여가 상대적으로 적다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔다. 주지사실은 이 세금을 통해 연간 약 5억 달러(약 6500억 원)의 세수를 확보할 수 있을 것으로 추산하고 있다. 뉴욕시 내 약 1먄~13만개의 부동산이 과세 대상에 해당할 것으로 예상된다.

다만, 이 세금에는 일몰 조항이 포함되어 있어 2031년 6월 30일 만료되도록 설계되어 있다. 이는 세금의 효과를 평가한 후 연장 여부를 결정하겠다는 입법부의 의도를 반영한 것이다.

2. 과세 대상 및 세율 구조

과세 대상 부동산

피에아테르 세금의 과세 대상은 뉴욕시 재정국이 산정한 시장가치를 기준으로 한다. 구체적으로, 뉴욕시 소재 1~3가구 주택(Class 1)으로서 시장가치 500만 달러 이상인 경우, 그리고 주거용 콘도미니엄 또는 코옵(co-op) apartment (Class 2)으로서 시장가치 100만 달러 이상인 경우가 대상이 된다. 여기서 중요한 점은 재정국의 시장가치 산정 방식이 실제 매매가와 상당한 괴리가 있다는 것이다. 콘도·코옵의 경우 재정국 시장가치 100만 달러는 실제 매매가 기준 약 500만 달러에 상응하는 것으로 알려져 있다.

소유자가 해당 부동산을 주거주지로 사용하고 있는 경우에는 과세 대상에서 제외된다. 주거주지 여부는 뉴욕주 소득세 신고서상의 주소, STAR(재산세 경감 프로그램) 수혜 여부, 주택소유자 세금 환급 등의 지표를 통해 판단된다.

면제 대상

1년 이상 실질적인 임대차 계약에 의해 상시 임차인이 거주하는 유닛, 소유자의 직계가족(배우자, 자녀, 형제자매, 부모, 조부모, 손자녀)이 주거주지로 사용하는 경우, 뉴욕시에 영구 거주하는 뉴욕 주민이 소유한 주택, 공지(vacant land), 신축 미분양 물건, 사용승인(certificate of occupancy)이 없는 부동산 등은 면제된다.

세율 구조 (2단계)

세율은 두 단계로 나뉘어 적용된다. 제1단계(2026년 7월 1일~2028년 6월 30일)에서는 부동산 유형별로 차등 세율이 적용된다. Class 1(1~3가구 주거 주택)의 경우 재정국 시장가치 500만~1500만 달러 구간에 0.8%, 1500만~2500만 달러 구간에 1.05%, 2500만 달러 초과 시 1.3%가 부과된다. Class 2(콘도·코옵)의 경우 재정국 시장가치 100만~300만 달러 구간에 4.0%, 300만~500만 달러 구간에 5.25%, 500만 달러 초과 시 6.5%가 부과된다. Class 2의 세율이 높은 이유는 재정국 시장가치가 실제 시장가의 약 1/5 수준으로 산정되기 때문이다.

제2단계(2028년 7월 1일 이후)에서는 재정국이 비교매매사례를 활용한 새로운 감정평가 방식을 개발하여, 모든 유형의 부동산에 대해 통일된 세율(500만~1500만 달러: 0.8%, 1500만~2500만 달러: 1.05%, 2500만 달러 초과: 1.3%)을 적용하게 된다.

3. 파트타임 거주자 및 외국인 부동산 소유자에 대한 실질적 영향

이 세금은 뉴욕시에 세컨드 하우스를 보유하고 있는 비거주자, 특히 외국인 투자자에게 직접적이고 상당한 재정적 영향을 미친다. 뉴욕에 아파트를 보유한 한국인 소유자의 경우, 해당 부동산이 주거주지가 아닌 이상 이 세금의 과세 대상이 될 가능성이 높다.

구체적으로, 예를 들어 맨해튼에 실제 매매가 기준 약 800만 달러(약 104억 원) 상당의 콘도를 소유한 한국인 투자자의 경우, 재정국 시장가치가 약 160만 달러로 산정된다고 가정하면, 제1단계에서 4.0%의 세율이 적용되어 연간 약 6만4000달러(약 8300만 원)의 추가 세금 부담이 발생할 수 있다. 이는 기존의 재산세(property tax)와 별도로 부과되는 것이므로, 총 보유 비용이 크게 증가하게 된다.

코옵(Co-op) 소유자 특유의 문제

코옵의 경우 특수한 구조적 문제가 추가로 발생한다. 재정국은 해당 유닛에 대한 피에아테르 세금을 코옵 건물 전체의 재산세 고지서에 합산하여 부과하며, 코옵 이사회가 이를 해당 주주-세입자(tenant-shareholder)로부터 징수해야 한다. 만약 해당 주주-세입자가 세금을 납부하지 않을 경우, 체납으로 인해 코옵 건물 전체에 유치권이 설정될 위험이 있다. 이에 따라 코옵 이사회들은 세컨드 하우스 소유 정책을 강화하거나 거주 상태에 대한 상세한 공시 요구를 늘릴 것으로 예상된다.

법인·신탁을 통한 소유의 경우

유한책임회사(LLC), 파트너십, 법인, 또는 신탁 등 법적 실체(entity)를 통해 부동산을 보유하는 경우에도 실질적 수익자가 과세 대상이 된다. 특히 LLC는 주거주자로 간주되지 않으므로 주거주지 면제를 주장할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 많은 외국인 투자자가 프라이버시 보호나 세무 구조상의 이유로 LLC를 통해 뉴욕 부동산을 소유하고 있는데, 이러한 구조가 오히려 세금 면제를 배제하는 요인이 될 수 있다.

시행 일정

세금은 2026년 7월 1일부터 발효되며, 재정국은 2026년 8월 30일까지 해당 소유자에게 통지할 예정이다. 첫 번째 납부 기한은 2027년 1월 1일이다. 2026-2027 회계연도의 경우, 주거주지 여부는 2026년 1월 5일 기준 사용 상태를 기초로 판단된다.

4. 한국 독자에 대한 시사점 및 국내 유사 정책과의 비교

한국 독자에게 피에아테르 세금은 낯선 개념이 아닐 수 있다. 한국에도 다주택자에 대한 중과세 제도가 존재하기 때문이다. 그러나 양국의 과세 체계에는 본질적인 차이가 있어, 이를 비교해 보는 것이 이해에 도움이 될 것이다.

심적 차이점은 다음과 같다. 한국의 종합부동산세 등은 ‘보유 주택 수’를 기준으로 중과하는 반면, 뉴욕의 피에아테르 세금은 ‘거주 상태(주거주지 vs 비주거주지)’와 ‘부동산 가치’를 기준으로 과세한다는 점이다. 즉, 한국에서는 전국에 집이 여러 채이면 중과 대상이 되지만, 뉴욕에서는 집이 한 채뿐이더라도 그것이 뉴욕시 주거주지가 아닌 이상 과세 대상이 될 수 있다.

공통점으로는 두 제도 모두 비거주용·비주거주지용 부동산에 대해 더 높은 세금 부담을 부과하여, 주택의 투기적 보유를 억제하고 실수요자를 보호하려는 정책적 목표를 공유한다는 것이다. 한국 투자자의 입장에서는 국내에서의 다주택 보유에 따른 세금 부담에 더하여, 해외 부동산(뉴욕 소재)에 대해서도 현지 보유세 부담이 크게 증가할 수 있다는 점을 인식해야 한다.

5. 법적·세무적 주의사항 및 실무적 조언

뉴욕시에 부동산을 보유하고 있거나 취득을 고려 중인 한국인 투자자라면, 다음 사항을 반드시 검토해야 한다.

첫째, 과세 대상 해당 여부를 즉시 확인해야 한다. 재정국 시장가치 기준으로 본인 소유 부동산이 과세 문턱값(콘도·코옵 100만 달러, 단독주택 500만 달러)을 초과하는지, 그리고 면제 사유에 해당하는지를 점검해야 한다. 2026년 8월 30일까지 재정국으로부터 통지를 받게 되므로, 이를 면밀히 확인할 필요가 있다.

둘째, 소유 구조를 재검토해야 한다. LLC를 통한 소유의 경우 주거주지 면제가 불가능하므로, 소유 구조 변경이 세금 부담 경감에 도움이 될 수 있는지 전문가와 상의할 필요가 있다. 다만, 소유 구조 변경에는 양도세, 등록세 등 별도의 비용이 수반될 수 있으므로 종합적인 비용-편익 분석이 선행되어야 한다.

셋째, 면제 조건의 활용 가능성을 검토해야 한다. 직계가족이 주거주지로 사용하거나, 1년 이상 장기임대를 하는 경우 면제가 가능하다. 다만, 이러한 면제를 적용받기 위해서는 요건 충족에 대한 충분한 입증 자료를 갖추어야 한다.

넷째, 한·미 이중과세 문제를 고려해야 한다. 한국의 해외부동산 관련 세무 신고 의무(해외부동산 취득·보유·처분 신고 등)와의 관계, 그리고 한·미 조세조약상 외국납부세액공제 적용 가능성 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다.

다섯째, 코옵 소유자는 이사회 동향에 주의해야 한다. 코옵 이사회가 비거주 소유자에 대한 정책을 강화할 가능성이 있으므로, 이사회 결의 사항이나 내규 변경에 관심을 기울여야 한다.

마지막으로, 이 세금의 도입은 뉴욕 부동산 시장에서 비거주 소유에 대한 비용 구조를 근본적으로 변화시키는 것이므로, 신규 투자를 고려하는 경우에도 보유 비용에 대한 재산정이 필수적이다. 피에아테르 세금은 기존의 재산세, 맨션세(Mansion Tax), 양도세 등과 함께 뉴욕 부동산 취득·보유·처분의 전 과정에서 고려해야 할 핵심 비용 요소가 되었다.

[김봉준 법무법인 김&배 대표변호사]

본 칼럼의 내용은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이며, 구체적인 법률적·세무적 조언을 구성하지 않습니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 적용되는 법률과 세무 처리가 달라질 수 있으므로, 반드시 뉴욕주 부동산법 및 세법에 정통한 전문 변호사와 공인 세무사(CPA)의 상담을 받으실 것을 강력히 권고합니다.