[르포]"계약금 넣겠다" 문의 쇄도…동탄 막차 수요 분주

반도체벨트 3중규제 현실화…현장 "예상했던 조치"

정부가 동탄을 비롯한 수도권 일부 지역을 규제지역으로 지정했다. 부동산 거래현장에선 규제 전 막차 움직임도 활발하다. 사진은 SRT 동탄역 전경. /사진=이화랑 기자

"정부의 규제 발표가 난 후에 매수 문의가 확 늘었어요. 이번 주 안에 계약금을 보내겠다는 사람들도 있었어요." - 동탄 개업 공인중개사

지난달 30일 정부가 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시 등 이른바 반도체벨트 지역들을 투기과열지구·조정대상지역과 토지거래허가구역으로 기습 지정하며 부동산 거래시장이 혼란에 빠졌다. 대출과 거래 규제가 적용되기 전 계약을 서둘러 마무리하려는 막판 움직임도 커졌다.

동탄신도시 일대 부동산에는 매매 계약을 완료하기 위한 문의가 지난 30일 하루 동안 쇄도했다. 동탄역 인근 공인중개사사무소 대표 A씨는 "규제 발표 후 매도자와 매수자 둘 다 문의가 많았다"며 "계약을 마무리하려는 막차 수요가 몰렸다"고 말했다.

가격이 크게 오른 동탄역 인근은 잠잠했고 상대적으로 저렴한 지역으로 문의가 몰렸다. 사진은 동탄역롯데캐슬 전경. /사진=이화랑 기자

앞으로 동탄구 등에서 주택담보대출비율(LTV)은 무주택자 70%에서 40%로, 유주택자는 0%로 금지된다. 10억원 아파트를 사려면 무주택자여도 6억원의 현금이 필요하다. 토허구역의 경우 주택 취득 후 2년 동안 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 불가능해진다.

조정대상지역·투기과열지구는 1일부터, 토허구역은 오는 5일부터 효력이 발생한다. 규제 시행 전날인 지난달 30일까지 금융회사에 주담대 신청이 접수됐거나 매매계약 체결과 계약금 납부가 완료된 경우 새 규정이 적용되지 않는다. 세입자가 거주하는 아파트를 무주택자가 매수하는 경우 올해 말까지 토지거래허가를 받으면 실거주 의무가 최대 2년 유예된다.

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LTV 축소·갭투자 제한 앞두고 '막차 거래'

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사진은 동탄역 일대 아파트. /사진=이화랑 기자

일부 매도자는 가격을 낮춰 대응하고 있다. 기존 주택의 처분이 필요한 다주택자나 선매수 후매도를 계획했던 집주인들의 부담도 커졌다.

A씨는 "규제지역의 집을 팔면 양도소득세 부담도 커지기 때문에 어제까지 계약서를 쓰려고 분주하게 움직였다"며 "규제 시행을 예상했지만 발표 시점이 빨랐다"고 말했다. 그러면서 "일부 매도자는 호가를 5000만~1억원 정도 내렸지만 실제 거래로 이어지지 않았다"고 설명했다.

여울동 소재 공인중개사사무소 대표 B씨도 "20억원대 아파트의 경우 갭투자가 어려워 실제 거래로 이어지는 경우는 적지만 10억원 안팎의 매물은 매수 문의가 많았다"고 말했다. 이어 "토허구역 적용 전에 계약하려는 수요도 적지 않다"고 덧붙였다.

올해 들어 아파트 매매가격이 11% 넘게 오른 화성 동탄구가 규제지역으로 지정됐다. 사진은 동탄역 시범 더샵센트럴시티 전경. /사진=이화랑 기자

가격이 이미 급상승한 뒤라 거래가 잠잠한 분위기도 감지됐다. 청계동에 위치한 공인중개사사무소 대표 C씨는 "지난 한 달 동안 가격이 빠르게 올랐다가 최근 2~3주는 조용했다"면서 "거래가 활발한 상황은 아니다"라고 짚었다.

한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(22일 기준)까지 올해 동탄구 아파트 매매가격 상승률은 누적 11.38%를 기록했다. 전국에서 가장 높은 상승률이다.

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다주택자·선매수 집주인 부담 커져

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급등한 핵심지는 이미 거래가 줄었고 규제 이후 숨고르기에 들어갈 전망이다. 사진은 동탄신도시 부동산 지도. /사진=이화랑 기자

동탄역 인근 주요 단지는 최근 신고가를 이어가고 있다. 동탄역 롯데캐슬 주상복합(940가구) 전용 84㎡는 지난달 22억2500만원(33층)에 거래됐다. 3년 전인 2023년 7월 동일 면적은 14억5000만원으로 53.4% 오른 가격이다. 현재 매물 호가는 23억~26억원대로 형성돼 있다.

동탄은 반도체 호황과 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 등의 영향을 받아 삼성전자·SK하이닉스 직원들의 출퇴근이 편리한 '셔세권'(셔틀버스 역세권)으로 부상했다.

D공인중개사사무소 관계자는 "전세가격이 매매가격 상승을 따라가지 못하면서 갭투자를 하려면 10억원 이상 준비해야 하는 상황"이라고 말했다.

이에 가격이 덜 오른 주변 지역으로 수요가 움직이고 있다는 분석이다. 이 관계자는 "가격 상승 흐름이 동탄역 부근에서 시작해 외곽으로 퍼지고 있다"며 "현재 급매 분위기가 있는 곳은 동탄호수공원 쪽 등"이라고 말했다.

동탄=이화랑 기자 hrlee@sidae.com