“동탄 아파트값 22억 찍었다”…결국 ‘규제지역’ 지정 [잇슈 머니]

[앵커]

잇슈머니 시작합니다.

권혁중 경제평론가 나오셨습니다.

첫 번째 키워드 '동탄에 떨어진 규제 폭탄'입니다.

삼성전자, SK하이닉스 셔틀버스가 다니는 동네라고 해서 이른바 '셔세권'이라는 신조어까지 생긴 곳이죠.

경기도 화성 동탄입니다.

이 동탄 집값이 1년도 안 돼 두 자릿수로 폭등하자, 결국 정부가 규제 카드를 빼 들었습니다.

도대체 동탄에서 무슨 일이 벌어지고 있는 건가요?

[답변]

한마디로, 반도체 회사에서 풀린 돈이 집값을 끌어올렸고, 정부가 이걸 막겠다고 나선 겁니다.

오늘 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 세 곳이 규제 지역으로 묶입니다.

핵심은 '셔세권'입니다.

쉽게 말해 삼성전자, SK하이닉스 통근 셔틀버스가 다니는 역세권이라는 뜻인데요, 출퇴근이 편하니 반도체 직원들이 몰린 겁니다.

실제로 법원 등기정보광장에 따르면, 지난 5월 동탄에서 생애 처음 집을 산 사람이 1천3백여 명으로 연초보다 165% 급증했는데, 이 중 20-30대가 64%를 차지했습니다.

사실상 젊은 반도체 고소득층이 시장을 끌고 간 겁니다.

여기에 기름을 부은 게 회삿돈입니다.

삼성전자는 최대 5억 원, 하이닉스는 최대 1억 원까지 아주 싼 금리로 빌려주는 사내대출까지 받을 수 있습니다.

그러니 동탄역 대장 아파트 국민평형, 84㎡ 매매가격이 지난 5월 20억 원을 넘겼습니다.

올해 동탄 아파트값 누적 상승률은 11.38%, 전국 1위입니다.

놀라운 건, 삼성 성과급은 아직 풀리지도 않았다는 겁니다.

기대감만으로 이 정도였던 거죠.

[앵커]

그렇다면 7월 1일, 오늘부터, 이 지역에서 집을 사려는 사람들은 뭐가 달라지는 건가요?

[답변]

대출이 반토막 나고, 전세 끼고 사는 투자는 아예 막힙니다.

두 가지 빗장이 동시에 걸립니다.

첫째, 대출 빗장입니다.

무주택자 'LTV', 쉽게 말해 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이 종전 70%에서 40%로 깎입니다.

집이 이미 한 채라도 있으면 LTV 0%, 한 푼도 못 빌립니다.

숫자로 풀어보겠습니다.

동탄 국평 22억 원짜리 집을 산다고 하면, 이 가격대는 대출 한도가 딱 4억 원으로 묶입니다.

그럼 22억에서 4억을 뺀 나머지 18억 원은 순수하게 현금으로 들고 있어야 한다는 얘기입니다.

사실상 현금 부자만 사라는 신호죠.

둘째, '토지거래허가구역' 빗장입니다.

7월 5일부터인데요, 집을 사면 2년간 직접 들어가 살아야 합니다.

전세를 끼고 시세차익만 노리는 이른바 '갭투자'가 원천 봉쇄되는 겁니다.

재밌는 건, 규제 소식이 돌자 동탄에선 집주인이 계약금의 2배를 물어주면서까지 계약을 깨는 일이 속출했습니다.

더 오를 거라 본 거죠.

5월 한 달 계약 파기가 82건, 전달보다 70% 늘었습니다.

결국 이미 산 사람은 웃고, 지금 사려던 사람은 발이 묶인 셈입니다.

[앵커]

그런데 단순히 동탄만의 문제가 아니라고요?

도대체 왜 지금, 이렇게 많은 돈이 부동산으로 몰리는 건가요?

[답변]

한마디로, 갈 곳을 잃은 돈이 부동산으로 '피난'하고 있는 겁니다.

세 박자가 동시에 맞아떨어졌습니다.

높은 환율, 묶여버린 금리, 그리고 반도체 성과급입니다.

먼저 '원·달러 환율', 지금 1,500원대로 역사적으로 가장 높은 수준입니다.

외국인들이 한국 주식을 팔고 나가면서 환율을 끌어올린 겁니다.

문제는 환율이 높으면 수입 물가가 오른다는 점입니다.

실제로 지난 5월 소비자물가는 1년 전보다 3.1% 올라, 2년여 만에 가장 높았습니다.

특히 기름값이 24.2%나 뛰었습니다.

이렇게 돈의 가치가 빠르게 녹으면, 사람들은 현금 대신 '실물'인 부동산으로 갈아탑니다.

여기에 SK하이닉스는 올해 예상 1인당 성과급이 7억 원, 삼성전자는 집 살 때 빌려주는 사내대출 한도를 5억 원까지 늘렸으니 이 거대한 현금이 셔세권 동탄으로 몰린 겁니다.

금리도 영향을 줍니다.

낮은 예·적금 금리에 은행을 떠난 돈이 주식시장으로 흘렀고, 거기서 난 수익이 다시 부동산으로 옮겨가며 집값을 밀어 올리고 있습니다.

예를 들어보겠습니다.

1,000만 원을 연 2.5% 예금에 넣으면 1년 이자가 25만 원입니다.

여기서 이자소득세 15.4%를 떼면 손에 쥐는 건 약 21만 원입니다.

그런데 물가가 3.1% 올랐으니, 1,000만 원의 실제 구매력은 약 31만 원어치 줄어듭니다.

21만 원 받고 31만 원어치 손해, 즉 실질적으로 1년에 약 마이너스 10만 원인 셈입니다.

이렇게 은행에 두면 손해니, 돈이 더 높은 수익을 찾아 우르르 이사 가는 '머니 무브'가 일어납니다.

먼저 주식시장으로 흘러들고, 거기서 불어난 수익이 다시 부동산으로 옮겨가는 흐름이 지금 벌어지고 있는 겁니다.

다만 주의할 점은 이미 동탄은 6월 넷째 주 들어 상승폭이 1.65%로 꺾이며 관망세로 돌아섰습니다.

남들 따라 뒤늦게 뛰어드는 '추격 매수'가 가장 위험하다는 점, 꼭 기억하시기 바랍니다.

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