번져가는 풍선효과… 수원 권선·남양주·안양 만안도 급등 우려

매수세 몰려 집값 더 오르면
규제 지역 추가 지정 악순환

경기 화성 동탄과 용인 기흥, 구리가 30일 추가 규제지역으로 묶이면서, 규제를 비껴간 인접 지역으로 매수세가 옮겨붙는 이른바 ‘풍선 효과’가 재연될 수 있다는 우려가 나온다. 대출 규제와 실거주 의무라는 이중 족쇄를 피하면서도 집값 상승을 기대할 수 있는 지역으로 수요가 쏠릴 가능성이 크다는 것이다.

부동산 업계가 풍선 효과 우려 지역으로 꼽는 곳은 현재 규제 대상에서 빠져 있는 수원 권선구, 남양주, 안양 만안구 등이다. 모두 최근 집값 상승 폭이 상대적으로 완만했던 지역이라는 공통점이 있다. 30일 한국부동산원 월간 전국주택가격동향에 따르면, 수원 권선구의 3~5월 집값(주택종합 기준) 상승률은 1.41%로 수원 4개구(장안·권선·팔달·영통) 가운데 유일하게 비규제 지역으로 남아 있다. 안양도 사정이 비슷하다. 평촌이 속한 동안구만 규제 지역으로 지정돼 있을 뿐 만안구는 같은 기간 1.33% 올랐는데도 규제망 밖에 있다. 남양주 역시 이 기간 상승률이 1.34%에 그쳤다.

이들 지역에 매수세가 몰려 집값이 더 뛸 경우, 결국 규제 지역이 추가로 지정되는 악순환으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 현행 기준상 조정대상지역은 해당 시·도 물가 상승률의 1.3배, 투기과열지구는 1.5배를 넘어서면 지정 요건을 충족한다. 경기도의 3~5월 소비자물가 상승률(1.38%)을 대입하면, 조정대상지역 지정 기준은 집값 상승률 1.79%, 투기과열지구는 2.06%다. 수원 권선구·남양주·안양 만안구의 현재 상승률은 아직 이 기준을 밑돌지만, 안심할 수준은 아니라는 게 전문가들의 진단이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “과거에도 수도권에서 규제가 확대될 때마다 투자 수요가 인근 비규제 지역으로 옮겨가며 거래량과 가격을 동시에 끌어올린 전례가 있다”고 말했다.

실제로 지난해 10·15 대책으로 서울과 경기 12개 지역이 규제 대상에 편입되자, 올해 들어 아파트 거래는 비규제 지역을 중심으로 쏠리는 양상을 보였다. 우리은행 부동산리서치랩이 국토부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1월부터 6월 23일까지 서울·경기에서 거래량 상위 5개 시군구 가운데 규제 지역은 서울 노원구 한 곳뿐이었고 나머지 네 곳은 모두 비규제 지역이었다. 이번에 새로 규제 지역에 포함된 동탄이 6061건으로 가장 많은 거래량을 기록했고, 남양주(4494건)가 뒤를 이었다. 기흥(4271건), 노원구(4166건), 평택(3751건)이 그다음 순이었다.

다만 국토부는 시장 우려를 의식하면서도 선제적으로 규제 지역을 확대하지는 않겠다는 신중한 입장이다. 국토부 관계자는 “최근 상승세는 동탄과 반도체 라인 인근을 중심으로 나타나는 양상이며, 현재로서는 수요가 더 넓은 범위로 확산될 것으로 보지 않는다”면서도 “다만 시장 변화를 면밀하게 관찰하기 위해 모니터링은 확대할 계획”이라고 말했다.