6억도 안되는 동탄 외곽주택 …"우리까지 왜 묶나"

규제지역 된 동탄 가보니
한차례 광풍 휩쓸고 간 뒤 규제
매물 대부분 5월 이미 소진
매수·매도 문의 자취 감춰
동탄외곽까지 토허제로 묶여
"애먼 곳만 잡았다" 불만 나와

경기 화성시 동탄구 푸른마을동탄모아미래도 전경. 한창호 기자

정부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 '3중 규제지역'으로 묶었지만 시장에서는 규제 효과가 제한적일 것이란 전망이 나온다.

동탄역 일대 등 핵심 지역은 이미 지난 5월까지 급등세 속에 거래가 상당 부분 이뤄진 데다 토지거래허가구역 지정으로 세입자가 낀 매물까지 잠기며 가격 하락보다 거래절벽이 먼저 나타날 수 있다는 것이다. 반면 집값 상승장에서 소외됐던 동탄 외곽 지역까지 통째로 규제에 묶이면서 형평성 논란도 커지고 있다.

정부가 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 수도권 추가 규제지역을 발표한 30일 동탄구 일대 중개업소는 한산했다. 동탄구2신도시 동탄역 인근 한 공인중개업소 관계자는 "7월 첫째 주에 규제가 나올 줄 알았는데 예상보다 며칠 일렀을 뿐"이라며 "6월 초까지 거래에 불이 붙었다가 중순부터는 이미 뚝 끊겼다"고 분위기를 전했다. 앞서 거래될 만한 매물은 5월에 대부분 소진됐다는 반응이다.

실제 국토교통부에 따르면 동탄구 아파트 실거래 신고는 지난 2월 773건에서 4월 953건, 5월 1255건으로 급증한 바 있다. 동탄역 일대 대장주 단지로 꼽히는 동탄역롯데캐슬은 올해 들어서만 42건의 실거래가 신고되며 신고가 경신을 이어갔다. 이 단지 전용면적 84㎡는 지난해 말 17억9500만원에 거래됐지만 최근 4억원 넘게 올라 22억2500만원에 손바뀜했다. 지난해 13억6000만원에 거래됐던 동탄역시범우남퍼스트빌 전용 84㎡는 올해 18억6000만원에 새 주인을 찾았다.

이미 가파른 가격 상승세를 보인 이들 단지는 토허제 지정까지 더해지며 매수·매도 문의가 자취를 감췄다는 설명이다. 이날 동탄역롯데캐슬 인근 공인중개사는 "오늘 오전까지 매수 문의가 전혀 없었다"며 "토허구역 실거주 의무 탓에 세 낀 매물은 팔기 어렵게 됐으니 그냥 거둬달라는 집주인도 많았다"고 말했다.

전문가들은 정부의 이번 추가 규제가 단기적으로는 집값 급등세를 막을 단기 브레이크 역할을 할 수 있다고 평가한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "부동산 투자의 핵심은 레버리지인데 규제 지역에선 대출이 어렵고 토허제로 인해 갭투자까지 막혀 투기 수요가 이전보다 줄어들 것"이라면서 "이번 규제로 갭투자가 막히고 다주택자에 대한 세금 부담이 커져 향후 6개월에서 1년 정도는 거래량이 확 감소할 가능성이 크다"고 전망했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "규제 직후엔 매수자와 매도자 모두 관망세를 보이며 가격 상승세가 둔화하고 단기적으로 시장 냉각이 불가피할 수 있다"고 분석했다.

다만 현재 시장에 유동성이 풍부하고 매매 실수요가 끊이지 않는 만큼 장기적으로 집값 안정화는 쉽지 않을 것이란 의견이 많았다. 특히 이번에 규제지역으로 지정된 곳들도 투자 수요보다는 실수요로 인한 거래가 많았던 만큼 규제가 효과적으로 작동하기엔 한계가 있다는 지적이 나왔다.

함 랩장은 "다만 과거 사례를 보면 규제지역 아파트값이 급락하기보다 거래 감소 속에서 가격은 보합권에 머무르는 경우도 있었다"며 "동탄구와 기흥구는 삼성전자·SK하이닉스 등의 반도체 산업 확장 기대감과 교통 개선 등 중장기 개발 호재가 여전히 살아 있어 실수요 중심의 시장은 유지될 가능성이 있다"고 내다봤다.

그러면서 "구리시 역시 서울 동북권 접근성과 역세권 개발 기대가 유효해 실수요 기반이 유지되는 한 중장기적으로는 가격 하방이 제한될 수 있다"고 부연했다.

양 전문위원도 "주택 가격의 방향은 공급과 금리, 규제, 경기 여건 등이 복합적으로 작용해 결정되는데 새 규제지역에 실수요가 남아 있는 상황에서 이번 규제만으로 집값을 안정시키기는 쉽지 않다"며 "장기적으로 가격 안정을 이어가기 위해선 시장이 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 일관된 정책 신호가 제시될 필요가 있다"고 말했다.

한편 이번 상승장에서 소외됐던 동탄 외곽 지역에선 불만의 목소리가 나온다. 같은 동탄구로 묶였지만 올해 들어 오히려 가격이 뒷걸음질 친 단지가 적지 않기 때문이다. 동탄1신도시 외곽의 푸른마을동탄모아미래도 전용 83㎡는 지난해 5억5000만원에도 거래됐지만 올해는 최고가가 5억3000만원에 그쳤다. 인근 푸른마을동탄신일해피트리도 사정이 비슷하다.

푸른마을동탄모아미래도 인근 한 공인중개사는 "집값이 오른 건 거의 2신도시내 역세권 일부인데 정부가 분위기를 제대로 살피지 않고 통째로 묶어버렸다"며 "여기는 5억2000만원에 내놔도 안 팔려 제발 팔아 달라는 집인데 규제지역 지정이 말이 되느냐"고 말했다.

[동탄 한창호 기자 / 이용안 기자 / 박재영 기자]