‘반도체 집값’ 결국 규제지역 됐다…동탄·기흥, 한 달 만에 현실된 정부 카드

동탄·기흥·구리 ‘삼중 규제’
“거래 줄고 상승세 둔화”…풍선효과·매물 잠김은 변수

정부가 반도체 산업 기대감으로 집값이 급등한 경기 화성 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 추가 지정했다. 최근 이들 지역을 겨냥한 추가 규제 필요성이 시장 안팎에서 잇따라 제기되자 정부가 결국 투기과열지구와 조정대상지역 지정, 토지거래허가구역 확대라는 고강도 규제 카드를 꺼내 든 것이다.

지난 29일 경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

국토교통부는 30일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정한다고 밝혔다. 지정 효력은 7월 1일부터 발생한다.

정부는 동탄과 기흥의 경우 반도체 산업 투자 확대 기대감과 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 등 교통 인프라 개선으로 집값 상승세가 이어졌고, 구리는 서울 접근성이 뛰어난 역세권 수요가 가격을 끌어올린 것으로 판단했다.

국토부가 이들 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정한 데 이어 경기도도 시·도 도시계획위원회 심의를 거쳐 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 예정이다. 이에 따라 세 지역은 대출·세제·청약 규제에 더해 토지거래허가까지 적용되는 이른바 ‘삼중 규제’를 받게 된다.

정부가 이 같은 규제에 나선 배경에는 최근 이어진 가파른 집값 상승이 있다. 한국부동산원의 월간 주택 매매가격 변동률에 따르면 화성 동탄은 지난 2월 0.78%에서 5월 1.57%로 상승폭이 확대됐다. 용인 기흥은 5월 0.95%, 구리는 1.15% 올라 최근까지 높은 상승세를 이어갔다.

국토부는 이번 조치가 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 시장을 유도하기 위한 것이라고 설명했다. 규제지역으로 지정되면 대출과 세금, 청약 규제가 강화된다. 여기에 토지거래허가구역까지 적용되면서 일정 규모 이상 주택을 거래하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하고 실거주 요건도 적용된다.

지난 29일 경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

부동산 전문가들은 이번 규제로 단기적으로 거래량이 줄고 집값 상승세도 한풀 꺾일 것으로 내다봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 급등한 집값과 갭투자 등 투기 수요를 차단하기 위한 조치”라며 “향후 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 위축되면서 거래량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 크다”고 말했다. 함 랩장은 “동탄과 기흥은 반도체 산업과 GTX-A 등 개발 호재가, 구리는 서울 접근성과 역세권 개발 기대가 여전히 유효한 만큼 가격이 급락하기보다는 거래 감소 속 보합세를 보일 가능성이 크다”고 전망했다.

다만 현장에서는 이미 투자 수요가 상당 부분 빠져나간 데다 실수요자들도 가격 부담으로 관망세를 보이고 있다는 분위기다. 동탄역 인근의 한 공인중개업소 관계자는 이날 통화에서 “집값이 워낙 단기간에 많이 오르면서 투자 목적으로 들어오던 사람들은 이미 대부분 빠졌고, 지금은 실수요자들도 가격 부담 때문에 매수를 망설이고 있다”고 말했다.

그러나 전문가들은 단기적인 시장 안정 효과와 별개로 규제만으로 장기적인 집값 안정은 기대하기 어렵다고 입을 모았다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제 직후에는 매수 심리가 위축되고 가격 상승세도 둔화될 가능성이 높다”며 “수원과 용인, 안양 등 상대적으로 규제가 덜한 인접 지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 있다”고 분석했다.

양 전문위원은 “주택가격은 공급 확대와 금리, 대출 규제, 경기 여건 등이 복합적으로 영향을 미친다”며 “정부가 추진하는 공급 확대 정책이 실제 입주로 이어질 것이라는 시장의 신뢰를 확보하는 것이 중요하다”고 말했다. 이어 “토지거래허가구역 확대와 실거주 요건 강화로 매물 잠김 현상이 심화되면 실수요가 인근 지역으로 이동하거나 전세시장 수급 불균형으로 이어질 가능성도 있다”고 부연했다.

신진영 기자 sjy@segye.com