서울시, 정비사업 기부채납 임대주택 ‘황금비율’ 찾는다

[대한경제=임성엽 기자]서울시가 재개발ㆍ재건축 등 민간 정비사업 과정에서 기부채납으로 확보하는 공공임대주택의 공급 유형 별 비율 조정을 검토한다.

오는 2031년까지 정비사업을 통해 새로 공급되는 임대주택 물량이 5만 호에 육박할 것으로 예상됨에 따라, 시 재정 부담을 최소화하면서도 서민 주거 안정을 꾀할 수 있는 ‘황금비율’ 찾기에 돌입한 것으로 풀이된다.

18일 서울시에 따르면, 시 주택실은 조만간 관련 분석을시작할 계획이다.검토의 핵심은 정비사업과 연계해 공급되는 공공임대주택의 유형별 사업성을 분석하고, 이를 바탕으로 최적의 공급 비율을 파악해보는 것이다.

분석 대상은 '도시 및 주거환경정비법' 제55조에 따라, 공공주택사업자인 서울주택도시개발공사(SH)가 표준건축비로 인수하는 주택이다.

서울시는 이 주택들을 기존 ‘장기전세’로 공급할지, 아니면 매달 임대료를 받는 ‘통합공공임대(월세형)’로 공급할지에 따라 시가 부담해야 할 현금흐름이 달라진다고 보고 있다. 이에 따라 양측의 최적 조합을 도출하겠다는 취지다.

관련 검토 결과, 서울시는 하반기 공공성과 재무적 지속 가능성을 동시에 고려한 임대주택 공급유형별 운영 기준과 정책 방향을 수립할전망이다. 이에 따라 향후 서울 시내 주요 정비사업 단지들의 장기전세 및 월세형 임대주택 공급 비율 규정에도 제도적 변화도 감지된다.

서울시가 이처럼 공급 비율 조율에 나선 배경은 앞으로 쏟아질 정비사업 연계 임대주택 물량이 방대하기 때문이다.

서울시 추산에 따르면, 오는 2031년까지 서울 관내 정비사업을 통해 공급될 총 31만 가구 중 공공임대 물량은 약 4만 6,000여 가구에 달한다. 이는 재개발 시 공공임대주택 의무 공급 비율과 재건축 용적률 상향분의 50%를 환수하는 원칙을 종합한 수치다. 통상 전체 세대수의 15% 내외, 연면적의 10% 정도가 임대 물량으로 확정된다.

특히 이 수치는 정부가 앞서 ‘1·29 대책’을 통해 택지 마련 등으로 서울에 공급하겠다고 밝힌 3만2000가구를 1만4000가구 이상 웃도는 초대형 규모다.

현재 서울 민간 정비사업을 통한 임대 공급은 조합으로부터 확보한 공공기여 물량 일부를 ‘장기전세주택(SHift)’이나 ‘장기전세주택Ⅱ(미리내집)’로 전환해 청년과 신혼부부의 주거 사다리 역할을 하고 있다.

문제는 공급이 늘어날수록 SH공사의 재정 악화도 임계점에 달한다는 점이다. 실제로 SH공사의 임대사업 연간 손실은 지난해 기준 4821억 원이며, 누적 손실액은 5조9845억 원에 이른다.

임대주택 물량은 4년 만에 4만 호 늘어난 27만5000호까지 확대되면서, 노후화에 따른 감가상각비와 수선유지비도 덩달아 증가하고 있다.

이와 관련 서울시 관계자는 “앞으로 공급될 통합공공임대주택 임대료가 보증금, 월세 등 방식이 다양하기 때문에 실무적으로 어떤 게 좀더 사업성이나 재무적 흐름이 괜찮은지 검토해보는 과정”이라며 “장기전세주택과 통합공공임대 구성비 설정은 장기적으로 계속 고민해봐야 하는 부분”이라고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@