“서울·경기 역대급 규제… 유망 투자처는 재개발”

김제경 투미부동산컨설팅 소장

“5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료 이전에 다주택자들의 급매물이 쏟아지면서 상반기 서울 집값은 상승 폭이 제한됐습니다. 하반기 들어서는 매물 잠김과 전·월세 불안이 심화하며 매매 심리를 자극해 가격 상승세가 더욱 가팔라질 것입니다."

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 본지 인터뷰에서 올 하반기 서울 집값 상승세가 이어지며 연간 기준 10% 이상 오를 것으로 예상했다. 김 소장은 “양도세 중과 이전 나왔던 급매물이 걷어 들여지고 난 뒤 아직까지는 거래가 소강 상태에 있다”며 “기다리던 무주택자들이 다시 움직이는 시점이 되면 거래량이 늘면서 가격도 본격적으로 오르기 시작할 것”이라고 말했다. 그러면서 “다주택자를 없애고 비거주 1주택자까지 규제하게 되면 임대차 물건을 공급할 수 있는 사람이 사라진다”며 “가을 이사철이 되면 전·월세난이 더욱 심해지면서 매수 심리를 자극하게 될 것”이라고 전망했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장

김 소장은 오는 7월 3~4일 서울 강남구 코엑스에서 열리는 ‘대한민국 부동산 트렌드쇼 2026’에서 ‘역대급 규제 속 믿고 묻어둘 재건축·재개발 투자처’를 주제로 강연할 예정이다. 그는 “서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶인 현재 상황에서 살아 남은 투자처는 정비사업, 정확하게는 재개발 뿐”이라며 “지금은 아파트가 아니지만 곧 ‘아파트가 될 상품’이기 때문에 투자 가치가 큰 것”이라고 설명했다.

특히 그는 이번 지방선거 결과가 정비사업 활성화의 분수령이 됐다고 평가했다. 김 소장은 “오세훈 서울시장 당선은 재건축, 재개발에 있어서는 명확한 호재”라며 “오 시장 당선 소식이 알려지면서 지방선거 직후 정비사업에 대한 관심이나 투자 문의도 늘어나고 있다”고 말했다.

정부는 최근 매물 유도를 위해 무주택자가 매수하는 경우에 한해 1주택자의 매물도 전세를 끼고 팔 수 있도록 실거주 의무를 유예해줬다. 그러나 김 소장은 “1주택자가 매물을 내놓기에는 동기 부여 요인이 없어 아직은 실효성이 없다”고 진단했다. 그는 “이들이 매물을 내놓도록 유도할 수 있는 카드가 정부가 예고한 장기보유특별공제 축소와 보유세 인상”이라며 “시점이 언제가 될지는 알 수 없으나 이 두 가지는 현실화할 가능성이 높다”고 전망했다.

다주택자 규제로 인해 서울을 비롯한 수도권과 지방 부동산 시장의 양극화 문제는 더욱 심화될 것으로 봤다. 김 소장은 주식을 예시로 들며 “1인당 한 종목만 살 수 있게 하면 전 국민이 삼성전자, SK하이닉스 같은 대장주만 사지 않겠느냐”며 “주택 수를 규제하니 지방에 있는 주택부터 처분하고 서울 내에서도 오피스텔, 빌라 등 비(非)아파트 시장은 무너지는 것”이라고 설명했다. 그러면서 “노량진 등 서울 핵심지에선 국민평형(전용면적 84㎡) 분양가가 30억원에 육박해도 완판되는 반면 지방은 그 반의 반도 안 되는 가격에도 분양받겠다는 사람이 없다”며 “공사비가 상승하는 추세 속에서 미분양도 쌓여가니 지방에선 재건축·재개발을 통한 신규 아파트 공급이 어려워지고 결과적으로 주거의 질까지 양극화될 것”이라고 말했다.