[성광호의 세무 ABC <12>] 양도세 0원 신고의 반전… 뒤늦게 드러난 수억원 세금

/사진 셔터스톡

A씨는 2016년 5월 15일 상속받은 도로 2필지(상속 평가액 0원)를 2025년 3월 25일 1필지를 2억원에, 다른 1필지를 2025년 6월 25일 8억원에 양도했다. A씨는 2025년 3월에 양도한 1필지의 취득가액을 기준 시가인 2억2000만원으로 계산해 같은 해 5월 21일 양도소득세를 신고했다. 또 6월에 양도한 1필지의 취득가액을 기준 시가인 10억원으로 계산해서 7월 11일에 신고했다. 필요경비는 각각 100만원, 4900만원이다. 따라서 2필지 모두 양도가액보다 취득가액이 많아 양도소득세는 0원으로 계산했다. 그런데 관할 세무서는 0원으로 신고한 양도소득세에 대해 소명하라는 통지를 보냈다. A씨는 어떻게 소명서를 작성해야 하는지 상담을 요청했다.

알고 보면 더 무서운 '비사업용 중과세'

토지의 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도 차익에서 최대 30%의 장기보유특별공제(장특공제)와 250만원의 기본 공제를 차감하고 계산한 과세표준에 양도소득세율(6~45%)을 곱해 계산한다. 다만, 2023년 1월 1일 이후 발생하는 양도분부터 적용되는 사업용 토지가 아닌 비사업용 토지의 세율은 기본 세율(6~45%)에 10%포인트를 가산한다. 따라서 비사업용 토지의 경우 중과 세율(16~55%)이 적용된다. 단, 2009년 3월 16일~2012년12월 31일 취득분 비사업용 토지는 10%포인트 중과가 유예돼 기본 세율을 적용한다. 비사업용 토지란 용도(지목)에 맞지 않게 사용되는 토지를 말한다. 예를 들면, 도시지역 밖의 토지는 건물 바닥 면적의 10배를 초과하는 토지는 과세 대상이며 비사업용 토지로 본다.

소유자가 자경하지 않는 농지도 마찬가지다. 이러한 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 제도는 개인이 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산 증식 수단으로 보유하다가 양도하는 토지를 비사업용 토지로 분류해 양도소득세를 중과함으로써 토지에 대한 투기 수요를 억제하는 데 그 입법 목적이 있다. 장특공제 적용 여부는 사업용 여부와 상관없이 비사업용 토지에도 보유 연수당 2%(최대 30%)의 장특공제가 다 적용된다. 단, 3년 이상 보유한 비사업용토지만 해당한다. 예를 들면, 보유 기간이 3년 이상인 비사업용 토지를 양도하는 경우 장특공제와 양도소득세 기본 공제 모두 적용된다.

성광호 - 세무 전문가, 연세대 경영학, 방송통신대 법학 석사, '알면 돈 버는 상속증여 오늘부터 시작' 저자

'사업용 여부' 판단 실수, 토지 세금 폭탄의 시작

먼저 무조건 사업용 토지로 보는 농지·임야 및 목장 용지(소득세법 시행령 제168조의14)에 해당하는지를 확인해야 한다. 왜냐하면 무조건 사업용 토지는 중과 세율이 아닌 기본 세율이 적용되기 때문이다. 소득세법에서 재산세 별도 합산 과세 대상 또는 분리과세 대상이 되는 토지는 사업용 토지로 본다. 도로법에 따른 도로와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위해 제공할 목적으로 개설한 사설 도로는 지방세법 제109조③에 따라서 재산세가 비과세된다. 따라서 A씨의 도로는 사업용 토지로 볼 수 있다. 무조건 사업용 토지가 아닌 경우 다음과 같은 다섯 가지 절차를 따라서 사업용 토지 여부를 판단하면 된다.

첫째, 사업용 토지로 판단하기 위해서는 해당 토지 본래의 용도를 확인해야 한다. 토지의 용도는 농지, 임야, 목장 용지, 기타 토지(농지, 임야 및 목장 용지 외의 토지), 주택 부속 토지 그리고 별장 부속 토지 등 여섯 가지로 구분된다. 둘째, 사업용 토지로 판단하기 위해서는 해당 토지가 본래의 용도에 맞게 사용되고 있는지 여부(사용 요건)를 판단해야 한다. 예를 들면, 농지의 경우 해당 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역, 그와 연접한 시·군·구 안의 지역 또는 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 자가 소유한 농지여야 한다. 소유자의 주민등록상 주소지와 무관하게 실제 거주하면 재촌한 것으로 인정하고 해당 소유자가 직접 경작하는 자경 농지여야 한다. 셋째, 농지와 목장 용지의 경우에는 지역 요건을 충족해야 한다. 예를 들면, 농지는 광역시에 있는 군, 특별자치시에 있는 읍·면 지역과 도농 복합 형태인 시의 읍·면 지역 등 도시지역 밖 소재의 농지여야 한다.

넷째, 목장 용지, 주택 부속 토지 및 기타 토지의 경우는 면적 기준을 충족해야 한다. 예를 들면, 도시지역 밖의 토지는 건물 바닥 면적의 10배를 초과하는 토지는 과세 대상이며 비사업용 토지로 본다. 도시지역 내의 토지 중 수도권 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역 내의 토지는 건물 바닥 면적의 세 배를 초과하는 토지는 과세 대상이며 비사업용 토지로 본다. 수도권 밖의 토지와 수도권 내 녹지지역 내의 토지는 건물 바닥 면적의 다섯 배를 초과하는 토지는 과세 대상이며 비사업용 토지로 본다. 반면에 별장의 부속 토지는 무조건 비사업용으로 판단한다. 마지막으로 일정 사용 기간 요건을 충족해야 한다. 토지를 용도에 맞게 사용 요건, 지역 요건과 면적 요건을 충족한 상태에서 일정 기간 이상 사업용으로 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 이때 일수 계산은 취득일(초일)은 불산입하고 양도일(말일)은 산입한다.

예정신고 vs 확정신고… 모르면 수천만원 더 내

상속재산의 취득가액은 반드시 상속 당시 평가액을 기준으로 삼아야 한다. A씨처럼 이를 놓치고 취득가액을 상속 당시 평가액이 아닌 기준 시가로 계산하면, 세무서의 소명 요청은 물론이고 가산세까지 추가 부담이 생길 수 있다.

양도소득세가 과세되는 경우에는 예정신고는 반드시 해야 한다. 예정신고를 하지 않을 경우 납부해야 할 세액 20%에 해당하는 무신고가산세와 1일 2.2/10000(연 8.03%)에 해당하는 납부 지연 가산세를 납부해야 한다. 일반 과소 신고한 경우에는 과소 신고 납부 세액의 10% 가산세를 납부해야 한다.

예정신고를 하지 않았으나 확정신고를 하면 가산세는 어떻게 될까. 예정신고 기한 내 무신고한 자가 해당 확정신고 기한까지 신고한 경우에는 무신고가산세가 50% 감면된다. 그리고 예정신고 기한 내 과소 신고한 자가 해당 확정신고 기한까지 수정 신고한 경우에는 신고불성실가산세가 50% 감면된다. 예정신고를 이행한 경우에는 확정신고하지 않을 수 있으나 누진세율이 적용되는 자산의 예정신고를 2회 이상 이행한 경우에는 반드시 확정신고해야 한다. 확정신고 기한까지 확정신고하지 않을 경우 납부할 세액의 20%에 해당하는 무신고가산세와 미납할 경우 미납세액에 1일 연 8.03%의 납부 지연 가산세를 납부해야 한다.

A씨는 예정신고 시 취득가액을 기준 시가로 평가해서 양도소득세를 과소 신고했으므로 10월 10일 수정 신고할 경우 약 7700만원의 과소 신고 가산세를 납부해야 하고 약 300만원의 납부 지연 가산세도 납부해야 한다. A씨가 수정 신고하면서 확정신고할 경우 A씨가 납부해야 할 양도소득세(지방세 10% 포함)와 가산세는 약 3억3200만원이다.

상속재산은 상속 평가액을 취득가액으로 신고해야 하며, 잘못 신고하면 거액의 세금과 가산세를 부담할 수 있다. 즉, 처음부터 신고를 정확히 하면 불필요한 가산세 부담은 피할 수 있다. 작은 실수 하나가 수천만원의 세금 차이를 만들 수 있으니, 신고 전 반드시 전문가의 검토를 받는 습관이 필요하다.